3 důvody proč byste měli investovat do mREITs

Toto je příspěvek Toma Hutchinsona, hlavního analytika, Cabot Dividend Investor a Cabot Income Advisor

Koronavirus se možná právě teď zhoršuje, ale Wall Streetu je to jedno. Trh má tendenci se dívat zhruba šest měsíců do budoucnosti. V té době vidí vzkvétající ekonomiku, nízké úrokové sazby a ekonomiku topící se ve vládních stimulech. Právě v době, kdy rally vakcín začal docházet dech, stimulační naděje oživuje euforii.

Výsledky nedávných voleb vyvolávají dojem, že vládních stimulů bude více. A trh je miluje. Wall Street se může dívat šest měsíců dopředu, dál už ale nevidí. Žije a dýchá pouze blízkou budoucností. Říct mu o něčem, co se stane za dva nebo tři roky, je jako říct mluvit o roce 2046. Neví, jestli do té doby bude ještě naživu. Vládní stimul a snížení úrokových sazeb jsou to nejlepší, co se mu v tomto životě stalo.

Říkejme a mysleme si co chceme o aktuálním prostředí. Jedna věc je však jasná: Je to dobré pro mREIT.

Přehled mREIT

Zatímco typické REIT společnosti vlastní skutečné fyzické nemovitosti, účtují nájemné a tento příjem předávají akcionářům, mREIT (hypotéční) se hodně liší. Tyto společnosti kupují hypotéky a generují příjem z měsíčních splátek hypotéky. mREIT si půjčuje peníze za nízké krátkodobé úrokové sazby a tyto peníze používá k nákupu hypoték, které platí vyšší úrokovou sazbu, čímž profitují z rozdílu sazeb nebo čistého úrokového rozpětí.

Hypoteční REIT nejsou dobrou investicí typu kup a zapomeň. Ve skutečnosti jsou dlouhodobé výnosy hypotečních REIT obecně špatné. Existují dobré i špatné časy, kdy můžete vlastnit  mREIT. Věřím, že nyní je velmi dobrý čas – tady je důvod.

Je to všechno o Spreadu

Existují různé druhy mREIT. Některé investují do hypoték krytých vládou; jiní investují do rizikovějších cenných papírů. Někteří odvádějí dobrou práci se správou rozvahy, zatímco jiní mají rozvahy slabší. Rozpětí úrokových sazeb jsou ale zdaleka nejdůležitější věcí. Rozdíl mezi dlouhodobými a krátkodobými sazbami je důvodem, proč jsou tyto akcie vysoko nebo nízko.

Krátkodobé sazby jsou co nejnižší, zatímco dlouhodobější sazby rostou. Když se objevila pandemie, Fed snížil referenční sazbu na 0% až 0,25%. Zavázal se, že tam tyto sazby udrží po dlouhou dobu. Centrální banka má velkou kontrolu nad krátkodobými sazbami, ale mnohem menší nad dlouhodobějšími sazbami. A úplné oživení topící se ekonomiky je stimul, který jistě vytvoří tlak na zvýšení těchto dlouhodobějších sazeb.

Ve skutečnosti se to již děje. Desetiletý státní dluhopis, měřítko pro dlouhodobější sazby včetně hypoték, již roste. Z minima 0,50% uprostřed medvědího trhu se více než zdvojnásobil na dnešních 1,1%. Úplné zotavení a „natištěné“ peníze budou v tomto roce zvyšovat sazby. Existuje spousta prostoru: 10letá sazba státních dluhopisů byla před všemi těmito absurdnostmi více než 3%.

Rostoucí rozpětí je u těchto cenných papírů základem všeho. Když se rozpětí mezi dlouhými a krátkými sazbami zvýší, zvýší se také ziskovost a ceny akcií mREITs a naopak. Je to opravdu vše, na čem záleží. Existují však také další úvahy.

Nízké ceny

Ceny na trhu s pandemickými medvědy prudce poklesly, protože úrokové sazby propadly a úvěrové obavy stáhly sektor dolů. Sektor spadl během toho nejhoršího o více než 50% za něco méně než měsíc. Od té doby se však situace výrazně zlepšila, protože spready vzrostly a ekonomika se vzpamatovala. Tyto cenné papíry jsou však stále na míle daleko od předpandemických maxim, zatímco prostředí se vyvíjí mnohem lépe než před pandemií.

Výnosy jsou obscénní

Je těžké najít výnos v tomto světě s nízkými úrokovými sazbami. Ale mREIT přinášejí 9,10 a více procent dividendového výnosu. To se může zdát příliš dobré na to, aby to byla pravda a obvykle to tak je. Ale toto jedinečné prostředí vytváří situaci, kdy můžete skutečně dosáhnout tak vysokého dividendového výnosu a dobré šance na růst ceny akcií. Je to příležitost dosáhnout výnosu, který za posledních deset let neexistoval.

Které mREIT byste si měli koupit? Zůstal bych u největších a nejlepších, mezi které patří AGNC Investment Corp. (AGNC) a Annaly Capital Management (NLY). Dividendový výnos těchto cenných papírů je neuvěřitelných 9%, respektive 10,6%.

AGNC má konzervativnější portfolio hypoték s téměř celým portfoliem cenných papírů krytých vládními agenturami a také lepší výsledky. Annaly má lepší rozvahu s menší pákou a vyšším výnosem. Ale oboje je právě teď dobrá investice a měla by přinést fenomenální dividendový výnos a pravděpodobně zhodnocení kapitálu i v příštím roce.