5 REIT firem pro rok 2018

Investoři nakupují akcie REIT firem pro jejich vysoké dividendy, což je velmi dobrý důvod. Úrokové sazby zatím stále zůstávají nízko, takže jak výnosy z dluhopisů, tak úroky na běžných účtech jsou též velmi malé, kdežto průměrný dividend výnos indexu S&P 500 je 2%.

Vysoký dividendový příjem od REIT je činní atraktivní. Mnoho ze 171 dividendových REIT firem nabízí výnosy 5%+. Zde je seznam 171 REITů.

Konec roku 2017 se rychle blíží, takže investoři hledající slušný dividendový příjem by se měli co nejdříve porozhlédnout po příležitostech kam investovat pro rok 2018. Existuje mnoho vysoce kvalitních REIT, které nabízejí ať už vysoký dividendový výnos, anebo růstový potenciál.

Dnes Vám představím pět REIT firem, které považuji za vhodnou investici pro rok 2018, v abecedním pořadí.

 

Federal Realty Investment Trust (NYSE:FRT)

Výnosnost z dividend: 3%

Federal Realty Investment Trust vlastní především nákupní centra, ale působí též v oblasti rekonstrukce víceúčelových nemovitostí, včetně maloobchodních a bytových domů.

Na první pohled se zdá, že Federal Realty Investment Trust není s 3% dividendovým výnosem příliš atraktivní, na REIT je to poměrně nízký výnos. Jenže ve Federal Realty Investment Trustu je toho mnohem víc než by se na první pohled mohlo zdát. Ač má nižší dividendový výnos než mnoho dalších REIT firem získává své místo na seznamu díky své dlouhé historii zvyšování dividend.

Federal Realty Investment Trust zvýšil dividendu již 50 let v řadě! Je tak členem dividendových aristokratů, kteří zvýšili dividendu 25 a více po sobě jdoucích let. Zde je celý seznam 51 dividendových aristokratů.

Federal Realty Investment Trust je jedinou REIT firmou na seznamu dividendových Aristokratů. Díky své historii tak není jen dividendovým aristokratem, ale je též dividendový Král. Kromě Federal Realty Investment Trust existuje celkem 22 dividendových králů. Zde celý seznam 22 dividendových králů.

V průběhu těchto 50ti let Federal Realty Investment Trust zvýšil dividendu každý rok o 7%. Toto zvyšování si Federal Realty Investment Trust může dovolit díky své strategii, kdy se zaměřuje na hustě osídlené, bohaté oblasti s vysokou poptávkou po komerčních a rezidenčních nemovitostech.

Toto odlišuje Federal Realty Investment Trust od konkurence, kdy hotovostní nájemné je 60% nad průměrem sektoru. Tato strategie firmy vedla v posledních letech k silnému růstu. Jen v roce 2016 Federal Realty Investment Trust zvýšila svůj FFO o 12% na rekordních 5,65 USD na akcii. Během prvních tří čtvrtletí roku 2017 vzrostl výnos FFO na akcii o 5,7%. Obsazenost nemovitostí byla ke konci posledního čtvrtletí na 94,9%, což je o 60 bazických bodů lepší než v předchozím čtvrtletí. Jedním z potenciálních rizikových faktorů je, že Federal Realty Investment Trust má v rozvaze poměrně vysoký dluh, poměr dluhu k EBIDTA byl v posledním čtvrtletí 5,8. Do konce roku 2018 chce firma tento poměrový ukazatel snížit na 5.2. Tento poměrně velký dluh, ale představuje poměrně nízkou zátěž společnosti, protože průměrná úroková sazba je 3,94% a 99% dluhu má pevnou sazbu, takže firma nebude mít problém pokud základní úroková sazba půjde nahoru, jako je tomu v případě dluhu s variabilními úroky. Navíc Federal Realty Investment Trust má rating A-, což je na REIT opravdu vysoký rating.

 

Kimco Realty (NYSE:KIM)

Výnosnost z dividend: 6%

Kimco získalo místo na seznamu díky svému vysokému dividendovému výnosu ve výši 6%. Dividendový výnos je třikrát vyšší než průměrný výnos akcií v indexu S&P 500. Kimco patří mezi 402 dividendových akcií, které mají 5%+ dividendový výnos. Zde je celý seznam. Stejně jako Realty Income níže, má Kimco portfolio maloobchodních nemovitostí, které byly celý rok 2017 pod tlakem, protože spotřebitelé stále více nakupují na internetu. Kimco vlastní více než 500 amerických nákupních center. Ale jen malá část jeho nájemníků v roce 2017 zavřela své obchody. Otevírání nových prodejen daleko převyšovalo zavírání obchodů.

Kimco se zaměřuje na trh s vysokou přidanou hodnotou a vysokými příjmy. Počet lidí, kteří tyto nákupní centra navštíví je stále vysoký a Kimco má vysoce kvalitní portfolio nájemců. Některým jeho z největších maloobchodních nájemníků se daří velmi dobře, např. TJX (NYSE:TJX) nebo The Home Depot (NYSE:HD).

Portfolio společnosti Kimco má průměrnou pronájemní dobu 10 let. Obsazenost portfolia byla na konci minulého čtvrtletí 95,8%, což je o 70 bazických bodů více než ve stejném čtvrtletí předchozího roku. Základy Kimco portfolia tedy zůstávají zdravé, Kimco má momentálně větší poptávku po maloobchodních prostorech, kterou nedokáže uspokojit. Díky tomu si může dovolit každý rok navyšovat nájem o 4%.

Navyšování nájmu v roce 2017 velmi pomohlo upravenému FFO, kdy hodnota FFO na akcii vzrostla o 1% během prvních tří čtvrtletí roku 2017. Růstu též pomohla vyšší obsazenost a akvizice dalších nemovitostí. Vedení Kimco plánuje do konce roku 2017 přikoupení dalších nemovitostí v hodnotě 300 až 400 milionů dolarů, což významně pomůže růstu v roce 2018 a následujících letech. Pro rok 2017 očekává management upravené FFO na akcii ve výši 1,51 až 1,52 USD, kdy v roce 2016 byla tato hodnota 1,50 USD, Kimco tedy očekává jen mírný růst. To lze považovat za solidní výkon vzhledem k turbulencím v maloobchodním sektoru v roce 2017. Udržování FFO umožní firmě i nadále pokračovat ve zvyšování dividendy, kdy 25. října firma zvýšila dividendu o 3,7%, nová roční dividenda je ve výši 1,12 USD na akcii, což představuje výplatní poměr ve výši 74%, což je víc než zvládnutelné.

Kimco, ale i nadále pracuje na posilování výsledovky, čistý dluh k EBITDA je kolem 6,0, což je pro REIT dost vysoké, ale i tak si udržuje úvěrový rating BBB+. Do roku 2020 Kimco očekává, že zlepší svůj rating na A-, čímž urychlí splácení dluhu.

 

Realty Income (NYSE:O)

Výnos dividend: 4,6%

Realty Income je jednou z nejkvalitnějších REIT firem, od IPO v roce 1994 dosáhla firma složeného ročního výnosu 16,4%. Zvýšila dividendu již 80 čtvrtletí po sobě. Další z výhod je, že Realty Income vyplácí dividendu měsíčně, nikoliv kvartálně jak je obvyklé. Firma Realty Income vyplatila již 568 po sobě jdoucích měsíčních dividend. To činí z Realty Income jednu z nejatraktivnější investičních příležitostí pro DGI investory, kteří chtějí mít měsíční příjem z dividend. Realty Income je jednou ze 41 firem, které vyplácí dividendy na měsíční bázi. Zde je seznam těchto firem.

Portfolio Realty Income se skládá převážně z maloobchodních nemovitostí – maloobchodní prodejny, lékárny, kina, fitness centra, atd. To by mohlo být problémem vzhledem k prudkému růstu prodeje přes internet, který ohrožuje klasický maloobchodní prodej. Realty Income se však snaží toto riziko eliminovat výběrem silných nájemců. Realty Income využívá tříletý leasing, který poskytuje stálý peněžní tok. Poskytuje výhradně tzv. „triple net“ pronájem, tedy že nájemci jsou odpovědní jak za placení daně z nemovitosti, pojištění, tak i údržbu pronajatých nemovitostí. Realty Income disponuje různorodým portfoliem nemovitostí, které se skládá z více než 5000 nemovitostí ve 49 státech Ameriky a Portoriku. Nájemci jsou známé společnosti se zavedenými obchodními modely.

Hodnota finančních prostředků z provozní činnosti (FFO) vzrostla v roce 2016 o 5,1% díky navyšování nájemného a též obsazenosti nemovitostí. Realty Income skončila v minulém čtvrtletí s 98,3% obsazeností a nikdy neměla obsazenost menší než 96%. I počátek roku 2017 byl velmi silný, kdy během prvních tří čtvrtletí se upravené hodnoty FFO zvýšily o 15% oproti stejnému období předchozího roku. Upravený FFO na akcii vzrostl za prvních devět měsíců o 7,5%. Budoucí růst i nadále bude plynout jak z navyšování nájemného u stávajících nemovitostí, tak i nákupu nových nemovitostí. Nájemné pro stejný obchod (nemovitost) se zvýšily o 1% během prvních tří čtvrtletí roku 2017. Realty Income očekává, že do konce roku 2017 dokončí akvizice dalších nemovitostí za přibližně 1,5 miliardy dolarů. Pro celý rok 2017 očekává Realty Income upravené FFO v rozmezí 3,03 až 3,07 dolaru, což představuje nárůst v rozmezí 5,2% až 6,6%.

Výsledovka Realty Income nadále zůstává velice silná, což potvrzuje i BBB+ rating společnosti Standard&Poor’s. Poměr dluhu k EBITDA je 5,2, což je velmi podobné jako má konkurence. Poměr fixních nákladů je 4,7, což je nejvyšší hodnota v historii společnosti.

 

W.P. Carey (NYSE:WPC)

Výnos dividend: 5,7%

W.P. Carey investuje do komerčních nemovitostí, v posledním čtvrtletí měla firma portfolio složené z 890 nemovitostí, opět „triple net“, stejně jako Realty Income. Průměrná doba pronájmu je 9,5 roku a obsazenost činí 99,8%. Nemovitosti má firma jak v USA, tak i v Evropě, kdy přibližně dvě třetiny nemovitostí jsou v USA. W.P. Carey se specializuje na tzv. zpětný leasing, kdy nájemce nemovitost prodá externí investiční společnosti a následně si ji pronajme zpět. Společnost W.P. Carey má též příjem z poplatků za tyto služby, které se určují dle velikosti spravovaných nemovitostí.

Přibližně 95% ročního FFO pochází z vlastnictví nemovitostí, zbývajících 5% pochází z činností správy těchto nemovitostí. Firma W.P. Carey zakončila Q3 2017 s majetkem přibližně v hodnotě 13,2 miliardy dolarů. W.P. Carey si urdžuje silné portfolio a navíc firma snížila zastoupení v maloobchodím sektoru, čímž se ochránila před poklesem v maloobchodním sektoru, jehož jsme svědky v posledních letech. W.P. Carey má méně než 20% portfolia v sektoru maloobchodních prodejen.

Hodnota FFO za akcii vzrostla v roce 2016 o 3%, na 5,12 dolarů díky navyšování nájemného o 2%. Firma W.P. Carey si vedla dobře hned od začátku roku 2017, kdy v prvních třech čtvrtletích upravený FFO na akcii vzrostl o 2,6%. Tato hodnota bude o nadále růst díky navyšování základní úrokové sazby, protože asi 99% nájemních smluv má variabilní úroky. Další růst bude též plynout z nových akvizic, které firma chystá. V roce 2016 W.P. Carey nakoupila několik nových nemovitostí, jen v Severní Americe firma investovala více než 500 milionů dolarů, což pomohlo růstu v roce 2017, ale především to pomůže růstu v dalších letech.

Za celý rok 2017 očekává vedení společnosti upravené FFO na akcii v rozmezí 5,25 až 5,35 USD. Odhad ratingových agentur je, že by FFO na akcii by mělo růst o 3,5%. Což sice není velký růst, ale mělo by to stačit na další navyšování dividendy v budoucích letech. Firma W.P. Carey zatím vždy zvyšovala dividendu jen o malou částku, ale za to každý kvartál. 20. září 2017 navýšila dividendu na 1,005 USD na akcii, což je 2% růst oproti stejnému čtvrtletní v loňském roce. W.P. Carey platí roční dividendu ve výši 4,02 USD na akcii, dle odhadů vychází výplatní poměr na 76%, tedy, že současná dividenda je více než udržitelná, navíc má rating BBB.

 

Welltower (NYSE:HCN)

Výnos dividend: 5,2%

Welltower se zaměřuje na nemovitosti se zdravotní péčí, tedy nemovitostí pro seniory, post-akutní péči a ambulantní nemovitosti. Ve svém vlastnictví má 1334 nemovitostí v USA, Kanadě a Velké Británii. V posledních letech firma portfolio nemovitostí velmi upravila. V roce 2010 bylo 69% příjmů společnosti ze soukromých zdrojů, dnes již 93% zisků pochází ze soukromých zdrojů. V roce 2010 měla firma většinu zařízení s dlouhodobou/post-akutní péčí. Tuto část portfolia postupně snižuje a dnes má v tomto sektoru jen o něco více než polovinu. Firma se nyní snaží rozšířit svoje zastoupení v bytech s vyšším výnosem, které nyní představuje přibližně 70% provozních příjmů. Welltower se zaměřuje na nemovitosti v hustě osídlených městských oblastech, kde jsou vyšší náklady na vstup.

Restrukturalizace portfolia se zdá, že funguje velmi dobře, kdy v roce 2016 vzrostlo FFO na akcii o 4%, právě díky vyšším příjmům z nájmu z nemovitostí a též akvizicím nových nemovitostí. V roce 2016 firma dokončila investice do nových nemovitostí ve výši 3,0 miliardy dolarů. Investiční strategie Welltower je jednoduchá. Očekávaná délka života ve vyspělých státech stoupá, jak v USA, tak i Británii a Welltower očekává, že počet lidí ve věku 85+ let se v příštích 20 letech zdvojnásobí. Stárnoucí populace povede k vyšší poptávce po zdravotnických zařízeních. Tyto demografické změny by měly přinést Welltower příjmy i v následujících letech.

Stárnutí populace navyšuje výdaje za zdravotní péči. Ty rostou stejně rychle jako procento HDP. Welltower očekává, že výdaje na obyvatele ve věku 85 a více let přesáhnou 34 tisíc dolarů ročně, což je více jak dvojnásobek výdajů na obyvatele ve věku 65-84 let. Stárnutí obyvatelstva je ještě větší v Británii, kde má Welltower 105 zařízení a společnost očekává, že v příštích 20 letech obyvatelstvo ve věku 75 a více let dosáhne šestinásobku zbytku populace.

Výše dividendové výplaty Welltoweru je bezpečná, firma platí roční dividendu ve výši 3,48 USD na akcii, což představuje výplatní poměr ve výši 82% FFO za rok 2017. Welltower zvýšil dividendu již více jak 10 let po sobě, což z něj činí dividendového Uchazeče (Contender). Zde je seznam všech 264 Uchazečů (Contenders). Výsledovka Welltoweru je ve velmi dobrém stavu, navíc má firma rating BBB+ a průměrnou splatnost dluhu přes 7 let. Krytí fixních poplatků má poměr 3,7 a poměr dluhu k EBITDA je 5,2.

 

Závěr

REIT firmy jsou oblíbené u DGI investorů a mají k tomu dobrý důvod. Ale jako vždy je potřeba hledět na bezpečnost a snažit se odolat nutkání vybírat pouze vysoké výnosy! Existuje mnoho REIT firem s obrovskými dividendovými výnosy, ale velmi diskutabilními základy, kterým by se měl každý DGI investor vyhnout. Místo toho by investoři měli upřednostňovat REIT firmy, které nabízejí kombinaci jak dividendových výnosů, tak ale i růstu ceny. 5 REIT které jsme si dnes přestavili představují právě takovou kombinaci, což z nich činí atraktivní dividendové akcie pro rok 2018 a následné roky.