Chatham Lodging Trust aneb hotely s omezeným servisem

Dnes si povíme něco o další REIT [rí:t] firmě z mého důchodového portfólia, která vlastní hotely s tzv. omezeným servisem.

Hotel s omezeným servisem znamená, že pokoje nenabízí takový konfort pro uživatele/cestovatele. Na druhou stranu jsou tyto hotely levnější nejen pro lidi, kteří se zde ubytují, ale též pro firmu, která hotel vlastní. Pokoje totiž nenabízí takový komfort a tudíž není třeba velkých nákladů na údržbu a personál, který hotel udržují v chodu. Tento typ hotelů zpravidla nenabízí pohostinství, tedy další ušetření nákladů na kuchyň a personál. I když na pokojích bývá mikrovlnka a lednička, ale náklady na údržbu jsou minimální v porovnání s náklady na kuchaře a servírky.

I když jak jde svět „dál“, tak i hotely s omezeným servisem, začínají přidávat další služby, které ještě před pár lety nebyly standardem v této kategorii. Jako jsou například tělocvičny či čistírny oblečení.

Tři největší jsou…

Tři největší, které mají nejvyšší RevPar jsou:

• Chatham Lodging Trust
• Apple Hospitality – neplést s Apple co dělá iPhony
• Pebblebrook Hotel Trust

Upozornění: všechny obrázky níže pochází z Zářijové prezentace pro investory 2017 – pdf

Jednou z hlavních výhod Chatham Lodging Trust, je to, že se zaměřuje na, již zmiňované, omezené služby a dále pak i na luxusní hotely s prodlouženým pobytem. Výhoda je v tom, že hotely mají vyšší marže než hotely s vyšší úrovní služeb.

Chatham Lodging Trust vznikla v dubnu 2010 (IPO) a z původních cca 222 milionů dolarů v aktivech se rozrostla už na více než 1,3 miliardy dolarů v Q2 2017, kdy měl Chatham Lodging Trust 39 hotelů v 15 státech a v Columbii.

Plus navíc ještě Chatham Lodging Trust vlastní 10,3% podíl ve společném podniku se společností NorthStar Realty Finance Corp. (NRF) – založená v Q2 2014 s společností Cerberus Capital Management, čímž CLDT získal podíl na 47 hotelech, s celkem 6097 pokoji. A dále ještě vlastní další 10% podíl ve společném podniku se společností NorthStar – založeno ve Q4 2014, čímž získal podíl na dalších 48 hotelech, s celkem 6401 pokoji.

Co Chatham Lodging Trust nabízí a kam investuje?

Portfólio hotelů Chatham zahrnuje širokou škálu známých jmen hotelů: Courtyard by Marriott, Hampton Inn, Hampton Inn a Suites, Hyatt Place, Hilton Garden Inn by Hilton a SpringHill Suites by Marriott.
Nabídka služeb i vybavení těchto hotelů obvykle zahrnuje bezplatnou snídani nebo menší snídani formou bufetu, přístup k internetu, místní telefonní hovory, TV na pokoji a denně měněné prádlo a úklid.

Kde Chatham podniká?

Jak vidíte na obrázku níže, tak Chatham má své hotely na západě, východě a částečně i jihu USA. Ale nemá žádný hotel na Manhattanu!

V září Chatham koupil 131 pokojů v Hilton Garden Inn v centru Portsmouthu za 43,5 milionu dolarů. Kupní cena je rovna 332 tisíc USD na pokoj a předpokládaná výnosnost za jeden rok je přibližně 8,0%. Tento hotel je považován za velmi kvalitní, postavený sice již v roce 2006, ale kompletně zrekonstruován v posledních dvou letech. Takže až do roku 2022 Chatham již nepředpokládá žádné další náklady. Tento hotel má nejvyšší RevPAR, a to $167.

Stav financí Chatham Lodging Trust

Chatham je ve výborném stavu, má čistý dluh ve výši 560,3 milionů dolarů, pákový efekt krásně nízkých 39%.

V Q2 Chatham Lodging Trust vydal 648 tisíc nových akcií v rámci svého programu ATM a prodal dva hotely… výnos z těchto prodejů dále posílí výsledovku firmy. Je to vůbec první prodej hotelů od vzniku firmy, ale vedení jedním dechem dodává, že peníze z prodeje půjdou hned do nákupu jiných hotelů, které již mají vyhlédnuté. Tedy pokles v aktivech firmy bude pouze krátkodobý.

Dluhy Chatham Lodging Trust

V Q2 Chatham spojil s Colony NorthStar a společně re-financovali původní úvěry a tím si prodloužili splatnosti o tři roky, až do června 2022. A hlavně si snížili sazbu o 60 bazických bodů na LIBOR plus 279 bazických bodů.

Výnosy Chatham Lodging Trust

Upravený FFO za Q2-17 dosáhl 25,2 milionu dolarů ve srovnání s 26,8 miliony dolarů ve 2. čtvrtletí 2010, což je pokles o 6%. Upravený FFO na akcii činil 0,65 USD, což představuje pokles o 5,8% z 0,69 dolaru na akcii vytvořeného ve 2. čtvrtletí 2010. Upravená EBITDA poklesla o 4,9% na 35,1 milionů dolarů ve srovnání s 36,9 miliony dolarů ve 2. čtvrtletí. Ale RevPAR vzrostl o 2%.

Tyto poklesy byly způsobeny výdaji na rekonstrukce a renovace hotelů, jak v roce 2016, tak ještě v roce 2017.
Takže tento pokles je třeba brát jako plus, protože tyto výdaje zajistí vyšší výnosy v budoucnosti.
Chatham očekává v Q3 2017 růst RevPAR o -1% až +1% a celkový růst za rok 2017 pro RevPAR též od -1% do +1%.

Výhled do budoucnosti

Generální ředitel uvedl, že „dlouhodobý cíl firmy je být nejlepším poskytovatelem hotelových služeb a omezeným servisem, s nejvyšší RevPAR hodnotou a nejvyšší marží“.
Jak je vidět na dalším obrázku, tak Chatham portfólio je vynikající a přináší velmi atraktivní růst RevPAR

Což přináší nejlepší marže  v tomto segmentu

Dividenda

61% výplatní poměr podporuje i velmi atraktivní a bezpečný dividendový výnos ve výši 6,0%, navíc vyplácený měsíčně! Roční dividenda vzrostla od založení o 89% a jen v roce 2016 byla zvýšena o 10%.

Závěr

Tak a to je pro dnešek vše. Cena Chatham Lodging Trust se tedy momentálně pohybuje na velmi zajímavé úrovni, jak v poměru s FFO, tak k dividendovému výnosu. K tomu ještě navíc nutno připočíst měsíční výplatu dividendy.