Čím nahradit akcie STORE Capital v portfoliu?

Společnost STORE Capital Corporation (STOR) za chvíli zmizí z trhu, a tak investoři, kteří akcie společnosti vlastnili, si kladou otázku, čím dividendový výpadek nahradit.

Pokud jste akcie společnosti pravidelně nakupovali v posledních pěti letech, tak byste měli mít průměrnou nákupní cenu cca 25 dolarů za akcii. To při původní roční dividendě ve výši 1,54 dolarů na akcii (0,385 dolarů čtvrtletně, neuvažuji poslední zvýšení na 0,41 dolarů) znamená, že váš průměrný dividendový výnos by měl být cca 6 % hrubého.

Jako náhradu tak budeme hledat nějakou jinou REIT (čti: rít) společnost, která dnes nese cca tento dividendový výnos.

Spirit Realty (SRC)

• Kapitalizace: 4,9 miliardy dolarů
• Dividendový výnos: 7,5 %

Tato firma je na internetových webech a fórech, zabývajících se investováním, nejčastěji zmiňována jako možná náhrada.

Historie společnosti sahá až do roku 2003, stejně jako STORE, se zaměřuje na nemovitosti, které pronajímá jedinému nájemci. Dnes společnost vlastní diverzifikované portfolio čítající téměř 2080 nemovitostí ve 48 státech, které pronajímá téměř 300 nájemcům.

Společnost se v roce 2017 zbavila problémových nemovitostí, za což bohužel investoři v roce 2018 „zaplatili“ snížením dividendy. Na druhou stranu ovšem dividenda byla následně zvýšena a i přes koronavirovou pandemii znovu snížena nebyla, ale dále rostla.

AFFO firmě mezi roky 2017 a 2020 klesalo, s drobnými výstřelky výše, ale od Q3 2020 již pravidelně opět roste. Nastavený nový kurz vedení se zdá nese ovoce.

Firma má pouze 20 % dluhů s variabilní úrokovou sazbou a do roku 2026 nemá žádné dluhy ke splacení.

Růst REIT firem je financován dluhem a vydáváním nových akcií, protože ze zákona musí vyplácet 90 % zdanitelných příjmů, aby si udržela REIT status. Počet akcií v posledních letech vzrostl asi o 10 %.

U pronájmů je důležité, zda a o kolik mají firmy v nájemních smlouvách zohledněnou inflaci. Společnost uvádí 2 %, přičemž růst AFFO na akcii byl v letošním roce ve výši 3,5 %. Vedení za poslední čtvrtletí oznámilo 99,8 % pronajatost.

Největší podíl nemovitostí, téměř 44 %, připadá na Service Retail, ale firma má i téměř 20 % průmyslových nemovitostí, které dodávají stabilitu příjmů. Průmyslové firmy si nemovitosti pronajímají na dlouhé roky a především není pro ně jednoduché a ani levné nemovitost opustit a přestěhovat svůj provoz jinam.

Společnost dnes vyplácí dividendu přesahující 7 %, ale budoucí růst nebude příliš vysoký – cca 3 %.

Essential Properties Realty Trust (EPRT)

• Kapitalizace: 2,7 miliardy dolarů
• Dividendový výnos: 5,6 %

Na druhém místě nejčastěji zmiňované náhrady je firma Essential Properties Realty Trust.

Je to vcelku nová společnost, měla IPO v roce 2018.

Stejně jako STORE se zaměřuje na nemovitosti, které pronajímá jedinému nájemci. Dnes společnost vlastní diverzifikované portfolio čítající téměř 1560 nemovitostí ve 46 státech, které pronajímá téměř 322 nájemcům.

Společnost dokázala svou dividendu během koronavirové pandemie udržet i zvýšit, což dokazuje udržitelnost obchodního modelu.

AFFO firmy v letech 2019 až 2020 postupně sice mírně, ale pravidelně rostlo, od roku 2021 začalo růst vyšším tempem. Zotavení z koronavirové pandemie pokračuje.

Poměr dluhů s variabilní a fixní úrokovou sazbou bohužel firma neuvádí. V roce 2024 má firma ke splacení 200 milionů dolarů a další až v roce 2027.

Růst REIT firem je financován dluhem a vydáváním nových akcií, protože ze zákona musí vyplácet 90 % zdanitelných příjmů, aby si udržela REIT status. Počet akcií v posledních letech vzrostl asi o 20 %.

U pronájmů je důležité, zda a o kolik mají firmy v nájemních smlouvách zohledněnou inflaci. Společnost uvádí 1,5 %, přičemž růst AFFO na akcii byl v letošním roce ve výši 5,4 %. Vedení za poslední čtvrtletí oznámilo 100 % pronajatost.

Nemovitostní portfolio firmy je téměř z 80 % pronajato firmám, které podnikají v oblasti služeb – školy, školky, restaurace, automyčky, autoopravny, ale i zubařské ordinace a další.

Společnost dnes vyplácí dividendu přesahující 5 % a budoucí růst by měl být velmi slušný – až 8 %.

Innovative Industrial Properties (IIPR)

• Kapitalizace: 2,6 miliardy dolarů
• Dividendový výnos: 7,7 %

Společnost měla IPO v polovině roku 2016 a zaměřuje se na specializované nemovitosti, které pronajímá státem regulovaným firmám. Majorita z nich se věnuje produkci lékařského konopí.

Dnes společnost vlastní diverzifikované portfolio čítající 110 nemovitostí v 19 státech, které pronajímá 30 nájemcům.

Přičemž 15 největších nájemců (polovina) přestavuje cca 89 % investovaného kapitálu firmy, což přestavuje 88 ze 110 nemovitostí, které firma vlastní. Průměrná doba pronájmu je téměř 17 let.

Velmi dobrý růst FFO i NOI pomohl společnosti během koronavirové pandemie nejen udržet, ale i dvakrát zvýšit dividendu. Stejně tak i v roce 2021 firma dividendu zvýšila dvakrát. V letošním roce zatím firma dividendu zvýšila jednou, tak uvidíme, co vedení ohlásí na začátku listopadu, kdy je naplánováno oznámení výsledků za Q3 2022.

AFFO firmy mezi roky 2017 až 2020 rostlo o 194 % CAGR a FFO dokonce o 315 % CAGR! Přičemž meziroční růst tržeb přesáhl 44 %. Růst bude i nadále pokračovat, firma nedávno koupila další nemovitosti, které ihned pronajala.

V roce 2024 má firma ke splacení pouze 6,5 milionů dolarů a další až v roce 2026.

Ocenění akcií v poslední době klesá z důvodu problémů jednoho z největších nájemců firmy, Kings Garden. Tato firma má pronajato šest nemovitostí, což přestavuje 8 % (cca 16 milionů dolarů z pronájmů) a v červenci firma nezaplatila nájem.

Konopný průmysl zažívá v posledních letech obrovský boom, navíc je vysoce roztříštěný, takže je zde mnoho příležitostí jak pro růst, tak i pro konsolidaci. V mnohých státech USA zatím nemají konopí legální, ale postupně se s legalizací přidávají další a další, což představuje další potenciální růst.

Realty Income Corporation (O)

• Kapitalizace: 36 miliard dolarů
• Dividendový výnos: 5 %

A když jsme v REIT sektoru, tak rozhodně nesmíme vynechat „zlatý standard“, neboli „měsíční dividendovou firmu“.

Společnost měla IPO v roce 2016 a specializuje se na komerční nemovitosti.

Dnes společnost vlastní diverzifikované portfolio čítající téměř 11 430 nemovitostí v 50 státech USA a Evropě, které pronajímá 1125 nájemcům.

Společnost je též s 27 roky zvýšením dividendy v řadě Dividendovým Aristokratem a vyplatila již 625 měsíčních dividend po sobě.

Společnost se zaměřuje na retail sektor, a proto také celých 84 % nájemců pochází z tohoto sektoru. Na druhé straně však diverzifikace portfolia je tak velká, že největší nájemce představuje pouhá 4 % nájmů.

Koronavirová pandemie nebyla pro tuto firmu velkým problémem. Ač musely být téměř všechny obchody uzavřené, i přesto si firma udržela jak vysokou obsazenost, tak i výběr nájemného. Průměrná obsazenost nemovitostí je od roku 1998 ve výši 98,2 %, přičemž od roku 2013 se drží nad 98 %, s malou výjimkou v roce 2019, kdy klesla na 97,9 % (takže vlastně taky skoro 98 %).

Firmě se od roku 1996 daří navyšovat AFFO o více jak 5 % ročně a vzhledem k plánům vedení na rozšíření působnosti do Evropy je více než pravděpodobné, že se to firmě podaří udržet.

Dluhy společnosti jsou podstatně vyšší oproti předchozím firmám, ale zase na druhou stranu je to podstatně větší firma s podstatně více nemovitostmi. V letošním roce má firma ke splacení téměř miliardu dolarů, ale vzhledem k vysokým ratingům se firmě podaří tento dluh refinancovat za výhodných podmínek.

V příštím roce má firma ke splacení pouhých 83 milionů a v roce 2024 již budeme (doufejme) zas zpět na nižších úrocích, takže refinancování 1,8 miliardy dolarů opět nebude pro firmu problém.

Ocenění akcií od srpna letošního roku kleslo z téměř 75 dolarů k 55 dolarům z důvodů zpomalení ekonomiky, přicházející krize a vysokým nákladům na energie. Navíc v letošním roce firma vydala velké množství nových akcií, aby mohla financovat akvizici firmy VEREIT, což další důvod k téměř 18 % poklesu ocenění.

Na druhé straně však se tato akvizice ihned promítla do výsledků AFFO, takže pokles ocenění byl přehnaný.

Pokud nadcházející výsledky za Q3 2022 potvrdí růst AFFO, tak by se ocenění mohlo opět vrátit k/nad 70 dolarů za akcii.