Dividendový Aristokrat: Essex Property Trust (REIT)

Když se řekne Dividendový aristokrat z REIT (čti: rít) sektoru, tak se každému vybaví pouze firma Federal Realty Investment Trust (FRT), ale ta není jedinou, která má tak dlouhou dividendovou historii. Dnes se společně podíváme na druhého Dividendového aristokrata z REIT sektoru.

Společnost Essex Property Trust (ESS) v posledních dvou desetiletích vykázala velmi působivý růst, cena akcií firmy od svého IPO v roce 1994 prudce rostla a stejně tak i dividenda.

1. února firma zvýšila svou dividendu již po 29. v řadě, takže již čtyři roky patří do prestižního klubu Dividendových Aristokratů. Což je skupina firem z indexu S&P 500, které svou dividendu zvýšily minimálně 25 po sobě jdoucích let.

Společnost neměla během koronavirové pandemie v roce 2020 na růžích ustláno. Vedení společnost již ale učinilo velké pokroky v oživení. Akcie dnes nesou cca 4,2 % dividendový výnos, společnost má vedoucí pozici na trhu a dividendu bude navyšovat ještě dlouhou dobu.

Přehled

Společnost je investiční nemovitostní fond nebo-li REIT (čti: rít). Společnost byla založena v roce 1971 jako malá realitní společnost a veřejně obchodovatelnou (IPO) se stala v roce 1994.

V době vstupu na burzu spravovala společnost Essex více než 16 rodinných nemovitostí. Firma dále kupovala, stavěla, rekonstruovala a spravovala bytové nemovistosti pro několik rodin.

Dnes je portfolio spravovaných nemovitostí na západním pobřeží USA, v městech jako Seattle a San Francisco.

27. dubna firma oznámila výsledky za Q1 2023. Core FFO na akcii vzrostlo o 8,3 % na 3,65 dolarů. Hrubé tržby na jednu nemovitost vzrostly o 7,6 %, stejně tak i čistý provozní zisk vzrostl o 9,2 %.

Vedení společnost aktualizovalo odhad FFO na akcii pro rok 2023 na 14,59 až 14,97 dolarů a odhadujeme, že realita bude blízko středu odhadu vedení, kolem 14,78 dolarů.

Růst

Analytici očekávají, že společnost v příštích pěti letech dokáže vygenerovat až 5,3% roční růst FFO na akcii. Společnost dorostla do velikosti, kdy je velkým hráčem, takže další růst je mnohem obtížnější.

Ale společnost stále má katalyzátory, které by měly vést k dalšímu růstu FFO v budoucnosti.

Společnost se díky příznivým vyhlídkám na dlouhodobý pronájem soustředí na trhy na západním pobřeží USA. Tato oblast má velmi vysokou ekonomickou produktivitu a vysokou míru růstu pracovních míst, přičemž oba tyto faktory podporují poptávku po nabídce bydlení. Navíc rodinné rezidence jsou na těchto trzích velmi drahé, takže pronájem je pro mnohé jediná možnost, jak v takové nemovistosti bydlet.

Tyto trhy mají silnou poptávku po nájemních nemovitostech, ale na druhé straně mají velmi omezenou nabídku nových nemovitostí, protože výstavba na „zelené louce“ je omezená, zdlouhavá a nákladná.

Společnost funguje na trzích s chronickým nedostatkem bytů, což v průběhu času zvyšuje poptávku po nájemních nemovitostech firmy. Poptávka to sice není prudce rostoucí, ale zato je v čase stabilní, takže v nadcházejících letech přispěje k růstu FFO na akcii díky navyšování nájmů a růstu NOI.

Vedení společnosti se navíc nikdy nebálo nákupů dalších nájemních nemovitostí, a tak investovat do budoucího růstu. Společnost v minulosti investovala do nemovitostí různými způsoby, pomocí různých finančních nástrojů, jako jsou dluhopisy či vydávání preferenčních akcií.

Vedení firmy se v minulosti dařilo investoval firemní kapitál vynikajícím způsobem, takže z dlouhodobého hlediska se firmě daří velmi dobře, za posledních 29 let tento investiční styl přinesl velmi dobré výsledky.

Konkurenční výhody a výkon v době finanční krize

Konkurenční výhody v REIT sektoru je obtížné získat, protože mnoho konkurentů používá v podstatě identické obchodní modely. Firma má však na rozdíl od jiných bytových REIT firem výhodu v rozsahu a velikosti. A hlavně vedoucí tým je vysoce kvalifikovaný, především když jde o vytváření hodnoty pro akcionáře.

Společnost má též silnou finanční pozici a ta jí poskytuje konkurenční výhodu nad konkurencí, protože menší konkurenti mohou/jsou v horším finančním stavu. Firma má navíc solidní Standard & Poors BBB+ rating. Poměr úrokového krytí převyšuje 567 %, to firmě poskytuje obrovskou rezervu, protože regulatorní nařízení požaduje úrokového krytí 150 % a více.

Čistý dluh k upravené EBITDA je velmi solidních cca 5,6 a od roku 2020 klesá. Stejně jako mnoho dalších realitních firem, používá i tato firma značnou dluhovou páku, ale stále si udržuje bezpečnou rozvahu. Vážená průměrná úroková sazba je 3,2 %, což je poměrně nízký úrok, který odráží důvěru věřitelů.

Realitní firmy si v době recese nevedou zrovna dobře, ale zajímavé je, že této firmě se během finanční krize a po ní vedlo velmi dobře:

• FFO na akcii bylo za rok 2007 ve výši 5,57 dolarů
• FFO na akcii bylo za rok 2008 ve výši 6,14 dolarů
• FFO na akcii bylo za rok 2009 ve výši 6,74 dolarů
• FFO na akcii bylo za rok 2010 ve výši 5,02 dolarů

To vypovídá o odolnosti nemovitostního trhu, kde je firma přítomna. Pouze rok 2010 byl jediným za poslední desetiletí, kdy FFO na akcii kleslo. A roky 2020 a 2021 byly jediné roky za poslední desetiletí, kdy firmě kleslo FFO na akcii.

Odolnost vůči recesím je vysoce důležité a zvyšuje to atraktivitu této firmy.

Ocenění a očekávané výnosy

Střed odhadu vedení FFO na akcii pro rok 2023 je ve výši 14,78 dolarů na akcii, akcie firmy se tak dnes obchodují (při ceně cca 219,7) s poměrem ceny a FFO ve výši 14,8. Přitom desetiletý průměr (reálná/férová hodnota) je ve výši FFO na akcii 18. Růst ocenění k férové hodnotě by v příštích pěti letech přidal cca 3 % k potenciálním celkovým ročním výnosům. Takže dnes se akcie firmy zdají být podhodnocené.

Pokud sečteme možný růst ocenění, 4,2% dividendový výnos a odhad růstu FFO na akcii o cca 5 %, tak nám vyjde možný celkový roční výnos pro akcionáře více jak 12 %.

Společnost vyplácí rostoucí dividendy již 29 po sobě jdoucích let. Kumulativně tak společnost od svého IPO dividendu navýšila o 453 %.

Ze zřejmých důvodů to investoři považují za velmi atraktivní, především pak DGI investoři. A vzhledem k výše uvedenému lze očekávat, že společnost bude i nadále každý rok svou dividendu zvyšovat.

Závěr

Společnost Essex Property Trust je rozhodně jedna z nejlepších REIT firem na trhu. Navíc za posledních více jak 25 let, co vstoupila na burzu a začala vyplácet dividendy, ukázala, že jí na akcionářích záleží. Firma má navíc velmi příznivý dlouhodobý výhled – především demografický, který hraje v její prospěch. A vedení se zaměřuje na vytváření hodnot pro akcionáře, díky každoročně navyšované dividendě.

Firma s velkou pravděpodobností bude i nadále přinášet mírný, ale dlouhodobý růst, a každý rok bude i nadále svou dividendu zvyšovat.

Navíc dnes jsou akcie podhodnocené (Buy), což znamená, že celkové výnosy by měly být velmi dobré. Akcie jsou přitažlivé pro investory, kteří hledají jistotu stabilních a pravidelně rostoucích dividend.