Dividendový Aristokrat: Realty Income

Realitní investiční fondy (REIT) se zároveň pro Dividendové aristokraty zdají jako přirozená volba. Takzvaná REIT společnost je povinna rozdělit alespoň 90% svého zisku akcionářům, což vede k stálému růstu dividend za předpokladu, že zisk v průběhu času roste.

A přesto jsou na seznamu Dividendových Aristokratů pouze tři REIT: Federal Realty Investment Trust (FRT), Essex Property Trust (ESS) a Realty Income (O). Důvodem relativního nedostatku REIT v indexu dividendových aristokratů je primárně způsoben vysokým výplatním poměrem. Je těžké udržet meziroční růst dividend, když se rozděluje většina zisku, protože to ponechává malou rezervu pro chyby.

Realty Income má velmi působivou historii dividend, zejména pro REIT. Realty Income je dividendový aristokrat. Jedná se také o měsíční dividendovou akcii, což znamená, že akcionářům vyplácí každý rok 12 dividend místo obvyklejšího čtvrtletního splátkového kalendáře.

Tento článek pojednává o tomto dividendovém aristokratovi podrobněji.

Přehled podnikání

Společnost Realty Income byla založena v roce 1969. Jedná se o REIT zaměřený na maloobchod, který se proslavil svou úspěšnou historií růstu dividend a měsíčními výplatami dividend, dokonce se označuje jako „The Monthly Dividend Company“. Společnost má škálovatelný obchodní model, který jí umožnil vyrůst v masivního pronajímatele s více než 6 600 nemovitostmi. Realty Income je společnost s tržní kapitalizací 26 miliard dolarů.

Zatímco mnoho maloobchodních pronajímatelů bojuje ve věku Amazonu (AMZN) a elektronického obchodování, Realty Income nadále vzkvétá, protože vlastní maloobchodní nemovitosti, které nejsou součástí širšího maloobchodního rozvoje (například nákupní centrum), ale jsou to samostatné nemovitosti. To znamená, že nemovitosti jsou životaschopné pro mnoho různých nájemců, včetně vládních služeb, zdravotnických služeb a zábavy.

Společnost Realty Income vlastní vysoce diverzifikované portfolio podle odvětví, nájemců a zeměpisných oblastí. Drtivá většina jeho nájemného pochází z elektronického obchodování a nájemců odolných vůči krizi, což z něj činí dobrou náhradu dluhopisů. Portfolio nájemníků obsahuje také průmyslové, kancelářské a zemědělské nájemce, ačkoli maloobchodní příjem stále tvoří většinu jejích příjmů z pronájmu. Společnost získává příjmy z pronájmu z celých Spojených států i Velké Británie, čímž se izoluje před regionálními problémy.

Obchodní model společnosti je poměrně jednoduchý a přinesl velkolepé dlouhodobé výsledky. Společnost Realty Income získává dobře umístěné komerční nemovitosti, zůstává disciplinovaná v upisování akvizic, uzavírá dlouhodobé smlouvy o čistém pronájmu a aktivně spravuje portfolio s cílem maximalizovat hodnotu. Rovněž udržuje konzervativní rozvahu s laserovým zaměřením na růst finančních prostředků z operací (FFO) na akcii a měsíční výplaty dividend investorům.

Výsledky tohoto modelu hovoří samy za sebe: 15,2% složený průměrný roční celkový výnos od uvedení na newyorské burze v roce 1994, nižší hodnota beta (míra volatility akcií) než index S&P 500 ve stejném časovém období a pozitivní růst zisku na akcii za 24 z posledních 25 let.

Růstový potenciál

Historie růstu je pozoruhodná. Roční růst – podporovaný pomalým, ale stabilním ročním zvyšováním nájemného a akvizicemi – byl velmi konzistentní napříč ekonomickými cykly, což z akcií společnosti činí skvělou dividendově růstovou investici.

Budoucí růst Realty Income bude poháněn osvědčeným, vysoce škálovatelným obchodním modelem, přístupem k udržení nízkých nákladů a rozsáhlou sítí vztahů s různorodou řadou nájemců. Akvizice jsou po mnoho let hlavní složkou růstu Realty Income.

Růst nájemného je nízký, takže organický růst je velmi pomalý. Ve výsledku musí vedení společnosti najít způsob, jak získávat další aktiva, aby bylo možné smysluplně růst.

Dobrou zprávou je, že nízké náklady na kapitál umožňují využít kapitál i přes stlačování sazeb. Pokud však vedení v tomto úsilí nebude pokračovat, mohou investoři očekávat výrazný pokles ocenění, aby se přizpůsobil klesajícímu očekávání růstu.

V posledním čtvrtletí překonala společnost Realty Income odhady analytiků ohledně tržeb i FFO na akcii. Tržby se zvýšily o 6,8% oproti stejnému čtvrtletí loňského roku v důsledku pořízení nemovitostí a zvýšení nájemného. Upravený FFO na akcii poklesl o 2,2% kvůli vyššímu počtu akcií.

Budoucí růst je více než pravděpodobný, protože akvizice společnosti jsou slibné. V minulém čtvrtletí společnost Realty Income investovala 1,03 miliardy dolarů do nových nemovitostí a nemovitostí ve výstavbě nebo rekonstrukci, včetně 403 milionů dolarů do nemovitostí ve Velké Británii.

Konkurenceschopnost a výkon v krizi

Jedním ze způsobů, jak si REIT vytvoří konkurenční výhodu, je investování do nejkvalitnějších portfolií. Společnost Realty Income to dokázala vybudováním široce diverzifikovaného portfolia dobře umístěných nemovitostí s mnoha vysoce kvalitními nájemci.

Realty Income také těží z příznivého ekonomického prostředí s vysokou mírou obsazenosti a schopností zvyšovat nájemné v průběhu času.

Další – a možná největší – konkurenční výhodou společnosti Realty Income je její extrémně silná rozvaha. S úvěrovým hodnocením A- od Standard & Poor’s – což je solidní investiční stupeň a vysoké hodnocení pro REIT – je schopen odemknout hodnotu velkých akvizic pouhým refinancováním stávajícího dluhu na nemovitosti, které získává, za výrazně nižší úrokové sazby.

Díky tomu je schopna se ziskem investovat do vysoce kvalitních aktiv, do kterých mnozí z jejích konkurentů nemohou. To dává společnosti schopnost vybudovat silnější portfolio a zároveň mít k dispozici více růstových pák, což generuje vynikající výnosy pro akcionáře očištěné o riziko.

Jak ukázala historie, tyto silné stránky umožňují, aby se společnosti v nejhorších ekonomických krizích dobře dařilo. Například FFO na akcii během Velké krize (od 2007-2009) rostl anualizovaným tempem 2,1% a obsazenost zůstala po celé období vysoká.

To byl pozoruhodný úspěch a hovoří o síle obchodního modelu. Očekáváme, že se Realty Income bude podobně dobře dařit i během příštího propadu a pravděpodobně využije příležitosti rozšířit své portfolio, protože pravděpodobně využije svou silnou rozvahu k získání zlevněných nemovitostí.

Ocenění a očekávaný výnos

Na základě našeho očekávaného upraveného FFO na akcii ve výši 3,46 dolarů se akcie Realty Income obchodují za poměr ceny k FFO 20,2. Investoři to mohou považovat za podobné poměru cena/zisk. Náš odhad reálné hodnoty je poměr P/FFO 18, takže akcie jsou právě teď mírně nadhodnocené.

Klesající poměr P/FFO by mohl v příštích pěti letech snížit roční výnos. Budoucí výnosy proto budou tvořeny kombinací růstu FFO (odhaduje se na 4% ročně) a dividend (současný výnos je 4%), což povede k očekávaným ročním výnosům 6% ročně.

Současný dividendový výnos ve výši 4% je výrazně nad průměrem S&P 500 a společnost odvedla vynikající práci při zvyšování dividendy. Společnost Realty Income vyplatila bez přerušení více než 600 po sobě jdoucích měsíčních dividend a zvýšila dividendu více než 100krát.

Závěr

Investoři mají rádi REIT společnosti kvůli dividendám, při pohledu na jejich vysoké výnosy je snadné pochopit proč jsou tak oblíbené mezi dividendovými investory.

Akcie společnosti Realty Income jsou v současné době mírně nadhodnocené a nabízí investorům slušný, i když nevýrazný, celkový potenciál návratnosti. To znamená, že věříme, že akcie zůstávají velmi atraktivní pro investory, kteří hledají bezpečnou výplatu se stabilním růstem dividend.