Dividendový aristokrat: Realty Income

Hlavním důvodem, proč se investoři zajímají o akcie a chtějí je vlastnit, je pravidelný dividendový příjem. Dividenda by měla být v době nákupu vyšší než inflace v daném roce a též v čase růst, aby dále porážela inflaci. A přesně tuto definici splňuje mnoho REIT (čti: rít) firem.

REIT firmy mají navíc ze zákona nařízeno vyplácet minimálně 90 % svého zdanitelného příjmu ve formě dividend… pokud nechtějí platit firemní daň.

A dnes se podíváme na jednu ze dvou REIT firem, která se může honosit titulem Dividendový aristokrat a také titulem měsíční dividendová akcie, což znamená, že vyplácí svým akcionářům dividendy 12x ročně, namísto klasické čtvrtletní výplaty.

Akcie firmy Realty Income (O) dnes nesou 4% dividendový výnos a firma má mimořádnou historii vyplácení dividend. Navíc firma vyplácí dividendu měsíčně, což investorům umožňuje rychlejší složené úročení a tím i rychlejší růst jejich portfólia.

V tomto článku se podrobně podíváme na obchodní model firmy Realty Income, vyhlídky růstu a dividendu.

Přehled

Společnost byla založena v roce 1969 a zaměřuje se na maloobchodní nemovitosti. Proslavila se svou úspěšnou historií růstu svých dividend a měsíčními výplatami dividend, dokonce se označuje jako „The Monthly Dividend Company“.

Firma využívá vysoce škálovatelný obchodní model, který jí umožnil vyrůst v obrovského pronajímatele více než 11 100 nemovitostí. Společnost je akcie s velkou kapitalizací s tržní kapitalizací více než 43 miliard dolarů.

Firma Realty Income nedávno deklarovala svou již 622. po sobě jdoucí měsíční dividendu, což je bezprecedentní rekord mezi akcemi vyplácejícími dividendy měsíčně.

Zatímco mnoho maloobchodních pronajímatelů se potýká s problémy díky Amazonu (AMZN) a internetovým prodejům, firma Realty Income nadále prosperuje, protože vlastní maloobchodní nemovitosti, které nejsou součástí širšího maloobchodního rozvoje (jako jsou nákupní centra), ale jsou samostatně stojící nemovitosti. To znamená, že nemovitosti jsou stále potřebné, jelikož v nich může být mnoho různých nájemců, včetně vládních služeb, zdravotnických služeb a zábavy.

Firma Realty Income tak dnes vlastní vysoce diverzifikované portfolio, a to jak dle odvětví, nájemců , tak i geograficky. Naprostá většina nájemného pochází od nájemníků ze sektoru e-commerce a nájemníků odolných vůči recesi, což z akcií činí dobrou náhradu dluhopisů. Společnost má rovněž nájemce ze sektorů jako je průmysl, kanceláře a zemědělství, ačkoli maloobchod stále tvoří většinu příjmů z pronájmu firmy. Společnost tak inkasuje pravidelné příjmy z pronájmu z celých Spojených států i Spojeného království, čímž se zajistila proti regionálním problémům.

Obchodní model firmy je poměrně jednoduchý a přináší velkolepé a dlouhodobé výsledky. Firma kupuje dobře umístěné komerční nemovitosti, zůstává disciplinovaná v akvizicích, uzavírá dlouhodobé čisté nájemní smlouvy a aktivně spravuje portfolio s cílem maximalizovat hodnotu. Udržuje také konzervativní rozvahu se zaměřením na rostoucí finanční prostředky z operací (FFO) na akcii a měsíční výplaty dividend svým investorům.

Výsledky tohoto modelu hovoří samy za sebe: 15,5% průměrný složený roční celkový výnos od vstupu na newyorskou burze v roce 1994, s nižší beta hodnotou (míra volatility akcií) než má index S&P 500 ve stejném časovém období a růst zisku na akcii za 25 z posledních 26 let.

Růst

Historie růstu firmy je pozoruhodná. Roční růst – poháněný pomalým, ale stálým každoročním zvyšováním nájemného a trvale silným akvizičním plánem – byl velmi konzistentní napříč ekonomickými cykly, což z akcií firmy dělá vynikající titul s růstem dividend.

Budoucí růst společnosti bude podporován jejím osvědčeným, vysoce škálovatelným obchodním modelem, přístupem k levnému kapitálu a rozsáhlou sítí vztahů s různorodou řadou nájemců. Akvizice jsou již mnoho let hlavní složkou růstu firmy.

Roční nárůst nájemného je nízký, takže organický růst je velmi pomalý. A proto vedení firmy musí najít způsob, jak pokračovat v získávání dostatečného množství nemovitostí, aby bylo možné pokračovat ve smysluplném růstu.

Dobrou zprávou je, že její nízké kapitálové náklady (prostřednictvím emisí akcií nad čistou hodnotu aktiv (NAV) a nízké úrokové sazby (díky A ratingu) firmě umožňují aktivně umisťovat kapitál i přes snižování sazeb. Pokud však management nebude pokračovat v tomto úsilí, mohou investoři velmi rychle vykázat pokles, aby se přizpůsobili klesajícímu očekávanému růstu.

V posledním čtvrtletí společnost překonala odhady analytiků a to jak tržeb, tak i FFO na akcii. Tržby vzrostly o 64 % ve srovnání se stejným čtvrtletím loňského roku a to díky akvizicím nemovitostí a zvýšení nájemného. Upravené FFO na akcii rovněž vzrostlo o 11,9 %.

Budoucí růst se tak zdá byt zajištěn, protože akvizice společnosti jsou robustní. Například poslední akvizice společnosti VEREIT, která byla uzavřena na začátku listopadu 2021, je zodpovědná za většinu předpokládaného růstu letošních výsledků, a to i přes zředění akcií, které byly vydány k převzetí.

Konkurenční výhody a výkonnost v recesi

Jedním ze způsobů, jak REIT firmy získávají konkurenční výhodu, je investování do nejkvalitnějších portfolií nemovitostí. Společnost toho dosáhla vybudováním široce diverzifikovaného portfolia dobře umístěných nemovitostí s mnoha vysoce kvalitními nájemci.

Firma také těží z příznivého ekonomického prostředí s vysokou mírou obsazenosti a schopnosti zvyšovat v průběhu času nájemné.

Další – a možná největší – konkurenční výhodou společnosti je její extrémně silná rozvaha. S úvěrovým ratingem A- od Standard & Poor’s – což je solidní investiční stupeň a vysoký rating pro REIT firmu – je schopna dosáhnout vynikajících hodnot ve velkých akvizicích a to jednoduše refinancováním stávajícího dluhu na nemovitostech, které získává, za výrazně nižší úrokové sazby.

Díky tomu je schopna se ziskem investovat do vysoce kvalitních aktiv, což by mnoho konkurentů nedokázalo. To dává firmě možnost vybudovat silnější portfolio a zároveň mít k dispozici více růstových možností, které akcionářům generují vynikající výnosy a nízké riziko.

Jak historie ukázala, tyto konkurenční stránky umožňují společnosti vykázat dobrý výkon i během nejhorších ekonomických recesí. Například FFO na akcii během finanční krize (v letech 2007-2009) rostlo ročním tempem 2,1 % a obsazenost zůstala po celé období vysoká.

To byl pozoruhodný úspěch a svědčí to o síle obchodního modelu. Analytici očekávají, že společnost se bude podobně dobře držet i během příštího ekonomického poklesu a velmi pravděpodobně jí to poskytne příležitost doplnit své portfólio o další růstové příležitosti, protože velmi pravděpodobně využije svou silnou rozvahu k získání dalších nemovitostí ve slevách.

Ocenění a očekávané výnosy

Na základě očekávaného FFO na akcii v roce 2022 ve výši 3,97 dolarů se akcie společnosti dnes obchodují za poměr ceny a FFO ve výši 17,5 – což je podobné jako poměr ceny a zisku (P/E)). Reálné hodnota akcií je při poměru P/FFO ve výši 18, což znamená, že akcie je dnes mírně podhodnocená.

Růst poměru P/FFO by tak mohl v příštích pěti letech zvýšit roční výnosy asi o 0,8 % ročně. Budoucí výnosy budou rovněž generovány kombinací růstu FFO (cca 4 % ročně) a dividendami (aktuální dividendový výnos je 4,3 %), což znamená očekávaný roční výnos asi 9 % ročně.

Současný dividendový výnos ve výši 4,3 % je výrazně nad dividendovým výnosem průměrného indexu S&P 500 a společnost má vynikající hisotrii zvyšování dividendové výplaty v průběhu času. Společnost již vyplatila více než 600 po sobě jdoucích měsíčních dividend bez přerušení a zvýšila dividendu více než 100krát.

Závěr

REIT (čti: rít) firmy jsou mezi dividendovými investory velmi oblíbené, protože vyplácejí většinu svých zdanitelných příjmů svým akcionářům prostřednictvím dividend, což obecně vede k vyšším dividendovým výnosům.

Dnešní 4% dividendový výnos akcií firmy Realty Income je nižší než u mnoha ostatních REIT firem, ale je to proto, že firma má bezkonkurenční historii. Takže investoři musí s určitou prémii počítat, což ale na druhé straně snižuje celkové výnosy.

Na druhé straně však investoři, kteří hledají pravidelný, bezpečný a především měsíční příjmem, který je navíc dvakrát vyšší než dnes nese index S&P500, nemusí hledat více… akcie firmy Realty Income odpovídají této definici na 100 %.

Nejedná se v žádném případě o růstovou akcii, ale z pohledu čistého dividendového příjmu a hlavně pak růstu dividend je Realty Income obtížné překonat.

Dnešní ocenění je trochu vyšší, asi dvacetinásobek letošního očekávaného FFO na akcii. Férové ocenění je kolem 18násobku FFO na akcii. Z důvodu vyššího ocenění by tak akcie firmy Realty Income mohly v příštích několika letech přinést o trochu nižší celkové výnosy.

Přesto je však firma Realty Income pravděpodobně ta nejlepší akcie, navíc platící měsíční dividendy, a to jak z pohledu kvality podnikání, tak především pak díky vysoké bezpečnosti dividendy.