Dividendový král: Federal Realty Investment Trust

Dividendoví aristokraté patří mezi nejkvalitnější dividendově růstové akcie. Investoři, kteří hledají dividendový růst, tak by si měli seznam těchto firem prozkoumat. Skládá se z akcií z indexu S&P 500 a jsou to firmy, které zvyšují svou dividendu alespoň 25 let v řadě.

Real Estate Investment Trusts (REITs [čti: ríts]) se zdají být přímo určené k tomu, aby byly Dividendovými Aristokraty. REIT [čti: rít] firmy jsou ze zákona povinny rozdělovat minimálně 90% svých zisků akcionářům (aby nemusely platit korporátní daň), což vede ke stálému růstu dividendy, v případě, že zisky v čase rostou.

A přesto je v seznamu Dividendových Aristokratů pouze jediná REIT [čti: rít] firma a to Federal Realty Investment Trust (FRT). Důvodem „nedostatku“ REIT [čti: rít] firem v indexu Dividendových Aristokratů je právě vysoký výplatní poměr. Je velmi obtížné každoročně zvyšovat dividendu, když rozdělujete většinu svých příjmů, což ponechává jen malý prostor pro chyby.

Federal Realty je relativně novým členem Dividendových Aristokratů, akcie byly do indexu S&P 500 přidány v roce 2016. Má však velmi působivou dividendovou historii, firma Federal Realty totiž svou dividendu zvýšila již více jak 50 let v řadě, což z ní dělá též Dividendového Krále.

V tomto článku si o firmě ze seznamu Dividendových Aristokratů a Dividendových Králů povíme více.

 

Přehled

Firma Federal Realty byla založena v roce 1962. Obchodním modelem společnosti Federal Realty, jakožto REIT [čti: rít] firma, je vlastnit a pronajímat nemovitosti. Převážnou část svých příjmů z pronájmu, stejně jako externí financování, firma používá na získání nových nemovitostí. To pomáhá vytvářet efekt „sněhové koule“ s rostoucím příjmem, který každý DGI investor dobře zná.

Federal Realty vlastní především nákupní centra. Ovšem působí i v oblasti víceúčelových projektů, jako je maloobchod (retail), byty (apartments) a bytových domů (condominiums). Portfolio nemovitostí je z hlediska nájemní základny velice různorodé. Žádný sektor podnikání (pronájmů) nepředstavuje více než 9% portfolia a ani jediný nájemník nepřináší firmě více než 3% nájmu. Společnost Federal Realty má vysoce kvalitní portfolio nájemců.

Maloobchodní portfólio (retail) je pro společnost Federal Realty nejvýraznějším z hlediska průměrného základního nájemného a skládá se ze 105 nemovitostí. Přibližně 95% nemovitostí společnosti Federal Realty bylo v Q3 2018 pronajato, což odpovídá předchozím výsledkům.

Nemovitosti společnosti Federal Realty jsou geograficky umistěny na východním a západním pobřeží a firma má nově nemovitosti i v Miami a Chicagu. Hlavními trhy jsou Washington, DC, New York, Philadelphia, Boston, San Francisco a Los Angeles.

Investiční strategií je zaměření se na hustě osídlené a bohaté oblasti s vysokou poptávkou po komerčních a rezidenčních nemovitostech. Tato strategie přispěla k silnému růstu v posledních několika letech.

 

Perspektivy růstu

Růst společnosti Federal Realty pochází jak z nově pořízených nemovitostí, tak i ze zvyšování nájemného.

V roce 2017 společnost Federal Realty zvýšila své příjmy z operací (funds from operation = FFO) o celá 2% na 5,74 dolarů na akcii, což byl pro firmu tehdy rekord. FFO je non-GAAP finanční metrika, která analyzuje peněžní toky dostupné pro distribuci = vyplacení.

Nicméně, společnost od roku 2010 zvyšovala své FFO o 6% ročně, což je v souladu s očekávaným tempem růstu.

Důležité je, že vyšší růst je zpět, a předpokládané FFO za celý rok 2018 je na úrovni 6,21 dolarů na akcii nebo-li o 8% vyšší než v roce 2017.

Nově dokončené nájemní smlouvy byly podepsány s vyššími průměrnými cenami, než u dříve pronajatých nemovitostí v portfoliu, což je jasným znamením, že budoucí výnosy z pronájmu budou růst.

Růst roku 2018 je poháněn vysokou obsazeností a pronajímáním za vyšší ceny než dříve. To povede k vyššímu růstu srovnatelných příjmů z pronajatých nemovitostí a to dále povede k vyššímu FFO.

V posledním čtvrtletí společnost Federal Realty uzavřela 101 pronájmů, které zahrnovaly více jak 469 000 čtverečních stop obchodního prostoru. Nejen, že firma udržuje vysokou míru obsazenosti tím pronajímáním prázdných nemovitostí, ale pronajímá je za vyšší ceny. Pronájmy čtvereční stopy ve třetím čtvrtletí byly realizovány s průměrnou cenou 38,31 dolarů, ve srovnání s 36,22 dolarů v Q3 loňského roku. To představuje nárůst na základě srovnatelné nemovitosti o 6%, ale za posledních 12 měsíců je to dokonce o 12%.

Nově pořízené nemovitosti by tak měly „efekt sněhové koule“ udržet v chodu.

Federal Realty Trust očekává FFO na akcii (FFO-per-share) za celý rok 2018 v rozmezí 6,18 až 6,24 dolarů. To by znamenalo růst o 7,7% až 8,7% oproti roku 2017.

 

Konkurenční výhody a výkonnost během finanční krize

Jedním ze způsobů, jakým si REIT [čti: rít] firmy vytváří konkurenční výhodu, je investice do nejkvalitnějších nemovitostí. Federal Realty to udělala tak, že se zaměřila na bohaté oblasti ameriky, kde poptávka převyšuje nabídku. To je také způsob, jak může v průběhu času pokračovat ve zvyšování růstu; vlastní nemovitosti v nejžádanějších oblastech a nájemníci jsou ochotni platit více.

Federal Realty profituje z příznivého ekonomického vývoje, vysoké míry obsazenosti a schopnosti zvyšovat nájemné.

Další konkurenční výhodou pro Federal Realty je silná rozvaha. Federal Realty Trust má od společnosti Standard&Poor’s rating dluhu A-, což je solidní investiční stupeň a je u REIT [čti: rít] firem vysoce ceněn. Existuje pouze pět REIT [čti: rít] s ratingem „A“, přičemž jedním z nich je právě Federal Realty Trust.

Silná bilance pomáhá též udržet nízké náklady na půjčky, což je stěžejní pro obchodní model REIT [čti: rít] firem.

Tyto konkurenční výhody umožnily společnosti Federal Realty Trust skvělé výsledky během poslední recese. Vývoj FFO během finanční krize je uvedeno níže:

• FFO na akcii v roce 2007 bylo ve výši 3,63 dolarů
• FFO na akcii v roce 2008 bylo ve výši 3,87 dolarů (zvýšení o 6,6%)
• FFO na akcii v roce 2009 bylo ve výši 3,87 dolarů (stejné)
• FFO na akcii v roce 2010 bylo ve výši 3,88 dolarů (zvýšení o 0,3%)
• FFO na akcii v roce 2011 bylo ve výši 4,00 dolarů (zvýšení o 3%)

FFO bylo v průběhu recese buď stejné nebo se zvýšilo. To byl pozoruhodný úspěch a vypovídá o síle podnikání.

 

Ocenění a očekávaný výnos

Na základě FFO na akcii (FFO-per-share) ve výši 6,21 dolarů za celý rok 2018 se akcie Federal Realty Trust obchodují s poměrem ceny a FFO (price-to-FFO ratio) ve výši 19,6. To je stejné jako poměr ceny a zisku (price-to-earnings ratio) pro normální firmy (ne REIT [čti: rít]).

Na základě ocenění se akcie Federal Realty zdají být mírně podhodnocené, protože akcie Federal Realty Trust se vždy obchodovaly s poměrem ceny a FFO přes 20 a proto očekáváme, že se tam opět vrátí. Pokud by se akcie vrátily k 10tileté průměrné (férové) hodnotě ve výši 22,6, tak by to celkový roční výnos navýšilo o 3%.

Budoucí výnosy budou tudíž zahrnovat zhruba shodnou měrou růst FFO, expanzi ocenění a dividendy. Při tomto scénáři by celkové výnosy mohly dosáhnout zhruba 11% až 12% ročně a to právě z důvodu růstu podnikání a podpory růstu ocenění.

Současný dividendový výnos ve výši 3,4% je pro REIT [čti: rít] poměrně nízký. Nicméně, Federal Realty to vynahrazuje silným růstem dividendy a neuvěřitelně dlouhou historií dividendových výplat.

Firma zvýšila dividendu již 51 let v řadě a to včetně navýšení v roce 2018 o 3%.

Navíc, Federal Realty Trust v minulosti vždy navyšoval svou dividendu o vysoká procenta. Dle vedení Federal Realty Trust za posledních 51 let udržuje 7% složenou roční míru růstu dividendy.

Dividenda je zcela bezpečná. Společnost Federal Realty Trust má výplatní poměr zhruba 65% FFO a poměr dluhu k EBITDA 5,4, což je mírné zlepšení oproti roku 2017.

 

Závěr

Investoři vyhledávají REIT [čti: rít] firmy kvůli dividendám a díky nejvyšším výnosům z celé třídy aktiv, proto je snadné pochopit, proč jsou tak populární mezi dividendovými investory.

SureDividend vypracovali seznam 150 REIT [čti: rít] firem, řazených na základě dividendového výnosu a potenciálu růstu dividend. Seznam všech 150 REIT [čti: rít] firem najdete zde.

Federal Realty Trust nemá vysoký dividendový výnos v porovnání s jinými REIT [čti: rít]. Je to proto, že se akcie trvale obchodují za relativně vysoké ocenění. Nicméně vysoce kvalitní podniky mají tendenci k nadprůměrnému ocenění. Na investory, kteří se zajímají pouze o získání vysokých příjmů, nemusí Federal Realty Trust zapůsobit. Může to být ale vhodná volba pro dividendově růstové investory.

Zdroj SureDividend, pro IG přeložil Ondřej