Federal Realty Investment Trust, rostoucí dividenda a silné portfolio nájemců

Federal Realty Investment Trust (FRT) je uznávaným lídrem ve vlastnictví, provozu a přestavbě vysoce kvalitních maloobchodních nemovitostí umístěných především na hlavních pobřežních trzích od Washingtonu DC po Bostonu, San Francisku a Los Angeles.

Posláním společnosti Federal Realty, která byla založena v roce 1962, je poskytovat dlouhodobý a udržitelný růst prostřednictvím investic do hustě osídlených a bohatých komunit, kde maloobchodní poptávka převyšuje nabídku.

 

Covid 19

Rozhodl jsem se, že této situaci věnuji samostatnou kapitolu. Rád bych se podíval na to, jak společnost zasáhl COVID 19. Myslím si, že každému je jasné, že společnost a celý REIT sektor zasáhli zavedené restrikce proti šíření pandemie COVID 19, zejména se jedná o uzavřené obchody a popřípadě snížené příjmy nájemníků.

Společnost nejvíce zasáhla pandemie v 2Q 2020, kde došlo ke snížení příjmů z opakovaného nájemného na 72%. Situace se následně zlepšila a v lednu 2021 jsou příjmy z opakovaného nájemného na 85%.

Rozdělení příjmů z opakovaného nájmu podle sektorů pronajatých budov (prostor).

K 31. prosinci 2020 bylo 92,2% nemovitostí pronajato a 90,2% obsazeno. (Pouze dostupné nemovitosti). Pronajaté procento je vyšší než obsazená procento kvůli pronajatým prostorům, které jsou rekonstruovány nebo vylepšeny nebo čekají na povolení, a proto ještě nejsou připraveny k obsazení. Toto číslo již zahrnuje i nové nájemce, které v roce 2020 pronajaly prostory od společnosti. Stav v roce 2019 94% nemovitostí pronajato a 92,5% obsazeno, lze zde vidět mírný pokles.

 

Příjmy společnosti

V průběhu roku 2020 společnost prodala tři nemovitosti (včetně obchodů The Shops at Sunset Place) a jednu budovu za celkovou prodejní cenu 186,1 milionu dolarů, což vedlo k zisku 98,1 milionu dolarů. (Gain on sale of real estate, net of tax)

V září 2020 došlo k nesplacení, 60,6 milionů dolarů hypotečního úvěru na The Shops at Sunset Place. Proto poplatek za znehodnocení ve výši 57, 2milionů dolarů (Impairment charge).

Na obrázku můžeme vidět, též pokles tržeb o 100,3 milionů dolarů což je o 10% níže v porovnání s rokem 2019. Tento pokles je převážně zaviněný snižováním nájemného najemcům z důvodů uzavření jejich provozoven (Total property revenue).

Společnost též splatila předčasně dluh ve výší 11,2 milionů dolarů (Early extinguishment of debt).

V roce 2020 měla společnost přibližně 2 800 komerčních leasingů a 2 700 rezidenčních leasingů, jejichž nájemci se pohybovali od živnostníků až po významné národní a mezinárodní maloobchodníky. Žádný nájemce nepřesahoval více než 3,6% ročního nájemného. V důsledku diverzifikace nájemců věřím, že společnosti nehrozí úplná ztráta příjmu.

Společnost Federal Realty Investment Trust má krásně diverzifikované portfolio mezi jednotlivé sektory na trhu. Žádný ze sektorů netvoří více než 11% příjmů společnosti. Při pohledu na druhý graf můžeme vidět, že 25 nejlepších nájemníků společnosti tvoří 28% příjmů. Osobně bych byl radši, kdyby tato hodnota byla vyšší například 40%, jedná se totiž o velké známé společnosti, avšak pohled na předešlý graf mě uklidňuje, neboť vidím jasnou strategii diverzifikace společnosti.

Velice důležitý u společností s REIT sektoru je FFO (Funds from operations), tato hodnota se u společností z tohoto sektoru používá namísto NI (Net income), neboť tato hodnota je očistěna od příjmů z prodeje nemovitosti ke, kterému jsou přičteny amortizace a odpisy.

V tomto roce 2020 je hodnota ovlivněna poplatkem 11,2 milionu dolarů související s předčasným zánikem dluhu, FFO na akcii by tedy bylo ve výši 4,52 dolarů.

Vývoj FFO od roku 2016 na akcii:

• 2016 – 5,65 dolarů
• 2017 – 5,74 dolarů
• 2018 – 6,23 dolarů
• 2019 – 6,17 dolarů
• 2020 – 4,38 dolarů

Mimo rok 2020 kde byl příjem společnosti ovlivněný pandemii COVID 19, vidíme krásně rostoucí FFOna akcii.

 

Dluhy

K 31. prosinci 2020 je přibližně 90,7% našeho dluhu s pevnou sazbou nebo je fixováno prostřednictvím dohod o úrokových swapech, které zahrnují veškerý náš dluh zajištěný majetkem a naše nezajištěné dluhopisy.

Společnost svůj kapitál získává i vydáváním nových akcii, lze vidět na předešlém obrázku (Weighted average number of common shares, diluted).

Společnost se pohybuje v prostředí, které ji nutí se opětovně zadlužovat, aby mohla provádět nové akvizice (nákupy nemovitostí) a tím zvyšovat příjem. Tento fakt je způsobený tím, že společnost téměř všechen svůj zisk rozděluje nám akcionářům, proto ji nezbývá moc peněz na případné akvizice (nákupy). Při splnění těchto podmínek má společnost zvýhodněné daňové podmínky.

Společnost je ohodnocena slušným raitingem v porovnání s indexem.

Celkový dluh společnosti k 31. proisnci 2020 je 4,291 milionů dolarů.

Aktualní původ dluhů společnosti je následující, lze zde vidět krásně rozdělený dluh na několik let dopředu a jak jsem již uváděl 90,7% dluhu má pevnou úrokovou sazbu.

Poměr Long term debt / EBITDA od roku 2015:

• 2015 – 5,53
• 2016 – 5,43
• 2017 – 5,24
• 2018 – 5,32
• 2019 – 4,82
• 2020 – 7,90

Od roku 2015 do roku 2019 nám tento ukazatel krásně klesá, lze tedy usoudit, že při výběru nemovitostí pro akvizici si vede společnost velice dobře, neboť se jim navyšují příjmy vyšším tempem než dluh.

V roce 2020 byl tento ukazatel opět velice ovlivněný pandemii COVID 19, může to být začínající indikátor vysokého zadlužení společnosti. Důležité podotknout že společnost má poměrně velice dost peněz na účtu.

 

Dividenda

Při ceně kolem 100 dolarů na akcii je dividendový výnos 4,18% a posledních deset let roste průměrným ročním tempem 4,5%. Společnost tuto dividendu vyplácí 53 let.

V závěru této analýzy si zhodnotíme možná rizika společnosti a tím spojené výplaty dividend.

 

Závěr

Společnost se aktuálně nachází v prospadu 21% v porovnání s cenou za kterou se prodávala před vypuknutím pandemie COVID 19.

Důležitou informací je, že společnost od roku 2016 klesá na ceně v  tomto roce se, prodávala za cenu 138 dolarů za akcii.

Možná rizika spojená s investicí do této společnosti

První riziko při investici do této společnosti je zvýšení úrokových sazeb tím pádem vyšší úroky z dluhu a snížení FFO na akcii. Tato skutečnost by velice ovlivnila výplatu dividend, popřípadě by mohlo dojít ke snížení dividendy.

Druhé riziko je ztráta bonitnosti u banky. Banka by společnosti již nechtěla nadále půjčovat peníze, což by pro společnost bylo velice znepokojivé, neboť by potřebný kapitál musela získávat jinými způsoby.

I přes tyto možná rizika mám tuto společnost zařazenou ve svém portfoliu. Aktuálně mi přijde společnost vzhledem k výsledkům a nejasnostem ohledně pandemie COVID 19 mírně nadhodnocená. Průměrnou nákupní cenu mám 76 dolarů za akcii. Společnost velice rád přidám do svého portfolia za cenu okolo 90 dolarů za akcii.