Je investice do REIT životaschopnou strategií pro příjem z dividend?

Investoři, kteří hledají vyšší výnosy, se často obracejí na Realitní investiční trusty nebo REIT, aby si zajistili vyšší úroveň příjmů. Tyto akcie mají tendenci nabízet velkorysé dividendové výnosy, díky nimž jsou atraktivní pro dividendové investory.

Existuje více než 160 veřejně obchodovaných REIT. Tento článek prozkoumá, proč jsou REIT životaschopnou strategií pro růst příjmu z dividend.

 

Co jsou investiční fondy do nemovitostí?

Realitní investiční fondy, nebo REIT, jak jsou obecně známé, jsou korporace, které vlastní nemovitosti. Tyto typy investic vznikly před 60 lety, když prezident Eisenhower podepsal prodloužení daně z doutníků z roku 1960. To dalo obyčejným investorům možnost investovat do nemovitostí, které produkují příjmy.

Mezi tyto nemovitosti patří kancelářské prostory, maloobchodní prodejny, budovy zdravotnických kanceláří, byty, hotely, skladovací prostory a budovy používané pro technologické účely. Nemovitosti jsou poté pronajaty zákazníkům v různých oblastech, včetně maloobchodu, zdravotnictví, volného času a technologického sektoru.

Existují dva typy REIT: kapitálové REIT, společnosti, které investují do pozemků, budov a zařízení, a hypotéční REIT, které investují do hypoték. Kapitálové REIT jsou běžnějším typem a pravděpodobně méně riskantní ze dvou investičních možností.

Hypoteční REIT vydělávají na úrocích z hypoték, které vlastní. Když se tyto půjčky přestanou splácet, jako tomu bylo v recesi v letech 2007–2009, hypotéční REIT mají obvykle špatný výkon. Často musí snížit své dividendy kvůli nedostatku příjmů z hypoték, které vlastní. Věříme, že průměrný investor by se měl vyvarovat potenciálních nástrah hypotéčních REIT a držet se kapitálových REIT.

 

Je lepší vlastnit REIT než fyzický majetek a je navržen tak, aby poskytoval příjem

Naštěstí existuje mnoho kapitálových (nebo eREIT) na výběr a všichni vyplácejí dividendy. Někteří dokonce mají sérii růstu dividend více než 50 let, což jim umožňuje kvalifikovat se jako dividendový král nebo alespoň 25 let, aby se kvalifikoval jako dividendový aristokrat. Některé REIT také vyplácejí měsíční dividendu.

Vlastnictví akcií REIT umožňuje průměrnému investorovi některé výrazné výhody ve srovnání s vlastnictvím samotné nemovitosti. Průměrný investor může získat přístup ke třídě aktiv nemovitostí prostřednictvím REIT, aniž by musel získat znalosti o tom, jak být pronajímatelem a vše, co to obnáší. Rovněž nemusí hledat potřebné financování pro nákup nemovitostí.

Místo toho mohou akcioví investoři REIT nechat lidi, kteří znají sektor, nakupovat, rozvíjet a pronajímat nemovitosti. Mohou tuto odbornost využít jednoduše nákupem akcií REIT. A protože většina makléřů nyní nabízí obchody bez provize, investoři mohou nakupovat REIT tak málo nebo tolik, kolik chtějí.

Vlastnictví REIT také snižuje riziko ve vlastnictví skutečné nemovitosti. I když podkladová společnost může vždy snížit svou dividendu nebo zkrachovat, investoři by měli investovat pouze peníze, které mohou ztratit. Vlastnit skutečnou nemovitost s sebou nese mnohem větší riziko, když se zhoršuje trh nebo když investor není schopen platit splátky nebo údržbu nemovitosti.

Kromě toho REIT nabízejí diverzifikaci vlastnictví více nemovitostí v různých částech země nebo v některých případech ve světě. Na druhou stranu typický individuální majitel vlastní jen několik nemovitostí, které jsou pravděpodobně ve stejné oblasti.

Nakonec, co je nejdůležitější pro investory hledající příjmy, americké zákony stanoví, že REIT musí rozdělit alespoň 90% zdanitelného příjmu zpět akcionářům ve formě dividend. To znamená, že akcionářům musí být vyplaceno 90 centů z každého dolaru příjmu.

To se liší od běžné společnosti, jako je Johnson & Johnson (JNJ) nebo Microsoft Corporation (MSFT). Tyto typy společností by si pravděpodobně nikdy nemohly dovolit dlouhodobě vyplácet 90% svého zisku ve formě dividend. Akcionáři těchto společností by se pravděpodobně obávali, že by dividenda mohla být snížena, kdyby došlo k náhlému ohrožení ziskovosti.

REITs však mohou přežít s výplatním poměrem této velikosti, protože to vyžaduje zákon. To může vést k vysokým dividendovým výnosům u REIT. Není neobvyklé, že REIT nabízí dividendový výnos alespoň 5 až 6%. Některé výnosy dokonce dosahují dvouciferných hodnot, i když bychom zdůraznili, že extrémně vysoké výnosy by mohly předznamenávat blížící se snížení dividend.

Tyto vyšší výnosy se pak mohou rychleji akumulovat, což umožňuje investorovi buď reinvestovat do cenného papíru, což poskytne nové akcie, které také produkují vysokou úroveň příjmů. Nebo může investor jednoduše vzít výplatu v hotovosti a použít ji pro své vlastní účely. Ať tak či onak, investoři těží z pozice v REIT.

 

Riziko vlastnictví REIT

Existují položky, o kterých by investoři měli vědět před investováním do REIT. Vzhledem k tomu, že velká většina zisků je vyplácena ve formě dividend, musí společnosti REIT často hledat další možnosti růstu nad rámec využití výnosů. Vzhledem k tomu, že zisky jsou většinou distribuovány, REIT mají tendenci růst buď vydáním akcií, nebo převzetím dalšího dluhu.

Vydávání akcií k financování akvizic je u REIT běžné, protože téměř všechny zisky jsou vráceny akcionářům. To ředí počet akcií, ale umožňuje společnosti REIT přidat do svého portfolia nemovitosti v naději, že akvizice zajistí růst do budoucna.

Jedná se o docela efektivní způsob, jak zvýšit příjmy a zisky, pokud je to provedeno správně. Přidání dalších nemovitostí často umožňuje dobře spravovaným REITs pokračovat ve vyplácení dividend, i když je počet podílů vyšší.

Zvažte tento scénář: REIT s názvem ABC má v současné době 100 milionů akcií a vyplácí roční dividendu ve výši 1 dolar. REIT by na pokrytí dividendy potřeboval 100 milionů dolarů. Předpokládejme, že ABC zředí počet akcií o 20 milionů akcií, aby provedl akvizici, ale plánuje zachovat svou současnou dividendu. Nyní ABC potřebuje 120 milionů dolarů, aby si udržela stejnou dividendu.

Předpokládejme dále, že ABC také nabízí zvýšení dividendy o 5%. REIT by nyní potřeboval 126 milionů dolarů, aby zaplatil toto zvýšení. Zatímco celková výše kapitálu potřebného k výplatě a zvýšení dividendy po akvizici je o 26% vyšší než dříve, ABC nyní přidala do svého portfolia další nemovitost nebo skupinu nemovitostí, které pomohou rozšířit její podnikání.

Investoři by si měli uvědomit, že nejlépe spravované REIT často vydávají nové akcie za to, co považují za atraktivní cenu. Pokud se hodnota významně zvýšila, může se tým managementu domnívat, že vydávání akcií je dobrým způsobem, jak získat další finanční prostředky pro budoucí použití.

Dalším způsobem, jak rostou REIT, je vydávání dluhů. I když je příliš mnoho dluhu obvykle rizikem, použití dluhu stejně jako emise akcií může společnosti REIT umožnit zaplatit za akvizici nebo vyplatit dluh s vyššími náklady. Podněcování růstu nebo snižování nákladů na dluh může být účinným nástrojem pro správu, který často využívají nejlepší REIT.

Sentiment investorů u REIT se často stává negativním, když úrokové sazby rostou, protože vyšší úrokové sazby budou mít negativní dopad na REIT. To je obzvláště problematické pro REIT nesoucí značné částky dluhu s pohyblivými úrokovými sazbami. Tyto půjčky se pohybují nahoru nebo dolů v závislosti na trhu a rostoucí úrokové sazby vyžadují k financování více kapitálu.

Rostoucí úrokové sazby také mají tendenci zvyšovat výnos státních dluhopisů. Tyto dluhopisy ne vždy nabízejí stejnou úroveň výnosu, jakou mohou REIT, ale nabízejí alternativní investici pro investory, kteří hledají větší bezpečnost, než obvykle poskytují akcie. To může být lákavé pro ty, kteří nemají rádi větší riziko.

I když investoři mohou mít pocit, že rostoucí úrokové sazby jsou pro odvětví REIT celkově negativní, mají tendenci ovlivňovat ty REIT, které jsou špatně provozovány. Konzervativně spravovaný REIT nebude příliš obtěžován vyššími úrokovými sazbami.

Zvažte následující graf:

Federální rezervní systém v letech před velkou krizí mnohokrát zvýšil sazby, ale REIT jako aktivum ve skutečnosti překonaly tradiční akcie i dluhopisy, i když se výnos z desetiletých dluhopisů zvýšil.

Uvažujme o individuálním příkladu. Realty Income (O) je jedním z nejznámějších REIT. Výše uvedený graf ukazuje, že společnost během cyklu zvyšování sazeb před velkou krizí rostl zisk vysokou jednocifernou sazbou.

Realty Income ve skutečnosti dokonce během tohoto období překonala výkon svého vlastního sektoru, když rostly finanční prostředky z provozu, téměř dvojnásobně. Tento příklad ukazuje, že růst sazeb měl dopad na některé REIT, ale ne na ty nejlepší.

Jak již bylo řečeno, úrokové sazby jsou v tuto chvíli na nule nebo téměř nulové a Federální rezervní systém uvedl, že pravděpodobně nějakou dobu budou, takže vyšší náklady na splácení dluhu dnes pravděpodobně nejsou problémem. Nadále se zasazujeme o to, aby investoři hledali kvalitnější REIT, ale vyšší úrokové sazby a vyšší výdaje z dluhu pravděpodobně nebudou pro většinu REIT závažným problémem.

 

Závěr

Investiční fondy do nemovitostí jsou oblíbenou volbou pro investory, kteří hledají vysokou úroveň příjmů. Extrémně vysoké výnosy, zejména ve dvouciferném rozmezí, však mohou být spojeny s vyšším rizikem. Existuje mnoho REIT, které jsou k dispozici ke koupi a jsou to dobře fungující a vysoce kvalitní jména, která doporučujeme investorům. Tyto investice mohou přinést velkorysé výnosy, protože rozšiřují své podnikání a rozdělují téměř každý cent jako dividendu.

REIT, které mohou strategicky vydávat akcie nebo dluhy za účelem častého růstu, jsou schopny odměnit akcionáře rostoucí dividendou. Stejně jako u jakékoli třídy aktiv existují i jednotlivé investice, které budou mít nižší výkon nebo jimž je třeba se úplně vyhnout. To znamená, že i nadále věříme, že investice do REITs jsou vynikající strategií pro ty, kteří hledají vyšší úroveň dividendového příjmu.