mREIT: Arbor Realty – stabilní úvěrová platforma a vysoká dividenda

Arbor Realty (ABR) jsem si koupil na začátku letošního roku, protože jsem chtěl navýšit pozici v mREIT sektoru. Bohužel jsem opět nevychytal dobrý čas prvního nákupu, ale po poklesu jsem přikupoval výrazně levněji.

 

Úvod

Arbor Realty je specializovaná finanční platforma, která investuje do diverzifikovaného portfolia strukturovaných finančních aktiv na trhu rodinných a komerčních nemovitostí. Zaměřuje se především na multi-rodinné nemovistosti a seniorní půjčky, které generují velké výnosy.

Společnost od svého založení v roce 1995 poskytla úvěry agenturním zákazníkům ve výši více jak 35 miliard dolarů.

Unikátní obchodní model společnosti poskytuje značné konkurenční výhody, které přinášejí silné výnosy.

Lidem a firmám, které si potřebují půjčit, nabízí firma komplextní platformu, která jim zajišťuje rychlé zpracování jejich žádostí o půjčku.

V polovině března cena Arbor Realty klesla téměř o 75% ze svého maxima na pouhé 4 dolary za akcii. Akcie zůstaly na těchto neuvěřitelně nízkých cenách asi jen 60 dní a nyní již cena překročila 11 dolarů za akcii.

Pokud se Vám podařilo ulovit akcie této firmy za březnových minim, což byla obrovská příležitost, tak dnes jste již téměř na trojnásobku nákupní ceny.

Navzdory obrovstké volatilitě na trhu firma Arbor Realty vykázala vynikající výsledky za Q2 2020 a mohla si tak dovolit navýšit dividendu o 3,3% i v dnešních koronavirových časech.

Jak velký propad ceny to byl, je hezky vidět při srovnání s indexem mREIT firem (MORT):

Arbor Realty zcela překonal mREIT sektor, od února 2016 – do února 2020 vykázal růst přes 125% a to bez započítání dividend, zatímco cena ETF vzrostla jen asi o 20%. Důvody pro tak obrovský růst byly:

• růst portfolia
• spolehlivý obchodní model

Co je, ale zajímavé je to, že cena akcií Arbor Realty na konci března 2020 klesla více než širší trh mREIT. V dubnu a kvěna, než byly zveřejněny výsledky za Q1 2020, tak cena ABR kopírovana index. A konečně od června začala cena cena ABR růst více než MORT index.

Co dělá z Arbor Realty tak jedinečnou mREIT firmu? Budu citovat z prezentace pro investory:

Arbor Realty Trust je celonárodní trust v oblasti investic do nemovitostí a přímý věřitel, který poskytuje půjčky a správu půjček pro vícerodiné nemovitosti, bydlení pro seniory, zdravotní péči a mnoho dalších komerčních nemovitostí. Společnost Arbor Realty sídlí v Uniondale v New Yorku a spravuje portfolio v hodnotě několika miliard dolarů, specializuje se na Fannie Mae, Freddie Mac a další podniky sponzorované vládou, jakož i na CMBS, přemosťovací, mezzaninové a preferenční kapitálové půjčky. Společnost Arbor Realty má investiční hodnocení od Standard & Poor’s a Fitch Ratings, firma se zavázala stavět na své pověsti v oblasti služeb, kvality a flexibility a je odhodlána poskytovat našim klientům excelentní služby po celou dobu trvání půjčky.

Arbor Realty Trust is a nationwide real estate investment trust and direct lender, providing loan origination and servicing for multifamily, seniors housing, healthcare and other diverse commercial real estate assets. Headquartered in Uniondale, New York, Arbor manages a multi billion-dollar servicing portfolio, specializing in Fannie Mae, Freddie Mac and other government-sponsored enterprises, as well as CMBS, bridge, mezzanine and preferred equity lending. Rated by Standard & Poor’s and Fitch Ratings, Arbor is committed to building on its reputation for service, quality and flexibility and dedicated to providing our clients excellence over the entire life of a loan.

Tento odstavec to shrnuje naprosto přesně. Není to totiž typická mREIT firma, poskytuje totiž financování namíru a rychlejší zpracování žádostí.

Vedení firmy prozatím neposkytlo upravené odhady pro zbytek roku 2020, ale zdá se, že nedošlo k zásadním změnám oproti odhadům přestaveným k 31. březnu 2020.

Co je důleží, že firma má prakticky nulovou expozici v koronavirem nejzasaženějších oblastech maloobchodu a zábavy. Nemovitosti jsou také na národní úrovni dobře diverzifikovány a v New Yorku má firma pouze 14% portfólia. A především firma má velké portfolio úvěrů agenturních služeb v FNMA, FHA a Freddie.

Poté co na svět zaútočil covid-19, tak první čeho se investoři začali zbavovat byly akcie REIT a mREIT firem, protože hypotéky jsou v takové krizi špatné, že ano?! Investoři se nejdříve zbavovali malých mREIT firem a těch, které neměly investiční rating. Zpočátku se výprodeje netýkaly sektoru vícerodinných nemovitostí, ale především maloobchodů a hotelů.

Jak ukazují cenové grafy výše, tak cena akcií Arbor Realty roste podstatně rychleji než širší mREIT trh. Lze očekávat, že tomu tak bude i nadále, protože výsledky za Q2 2020 výrazně předčily očekávání. A tak lze předpokládat, že firmě se bude dařit i nadále.

 

Výsledky Q2 2020

Podívejme se nyní blíže na Q2 2020 výsledky:

• 7% navýšení dividendy oproti Q2 2019
• GAAP čistý příjem ve výši 0,40 dolaru na akcii
• základní zisk (core earnings) 0,46 dolaru na akcii
• poměr čistý GAAP příjem (GAAP net income) 77,5%
• poměr výplaty základního zisku (core earnings payout) 67,4%

Zatím žádná jiná mREIT firma nepřestavila tak silné výsledky!

I když má Arbor Realty kapitalizaci něco málo přes 1,5 miliardy dolarů, tak červenec firma zakončila s asi 450 miliony dolarů na účtech. Což je více než dostačující pro zvládnutí budoucích možný problémů.

Většina společností jak krize udeří, tak sníží financování, přestanou nové čerpat úvěry, snaží se úvěry předčasně splatit a omezuje obchodní aktivity. Ovšem firma Arbor Realty navýšila své portfolio na 21,58 miliard dolarů, což představuje 7% nárůst oproti Q1 2020 a 11% nárůst oproti Q2 2019. Nové úvěry vzrostly o 9% oproti Q2 2019. Agenturní část portfólia přinesla vynikajících 21,4 milionů dolarů.

V Q2 2020 společnost zdvojnásobila objem půjček pro Fannie Mae, ale podstatně snížila soukromé půjčky. Agenturní část portfólia vykázala obrovský růst tržeb z 59,6 milionu dolarů v Q1 2020 na 81,1 milionu dolarů v Q2 2020. Zisk z prodeje úvěrů mezi Q1 a Q1 vzrostl o více jak 50% na 26,4 milionu dolarů. A to i když marže mírně poklesly z 1,49% v Q1 2020 na 1,32% v Q2 2020. Navíc společnost musí držet regulátorem dané procento peněz na účtu (v současnosti 63,6 milionu dolarů), aby splnila požadavky na zachování úvěrového rizika.

Takže, když si společnost dokáže udržet takovou ziskovost během koronavirové krize, tak jakou ziskovost asi bude schopna dosáhnout v běžném ekonomickém prostředí?

Strukturovaný obchodní segment úvěrů vzrostl o 4% na 300,5 milionu dolarů. I přes nižší inkasované poplatky a méně půjček, si tento segment vedl velmi dobře. Rezerva společnosti na případné ztráty z nesplacených úvěrů v Q2 2020 činila 10,6 milionu dolarů – ve srovnání s celkovou možnou částkou ve výši 152,8 milionu dolarů.

Společnost ke konci Q2 2020 evidovala pouze šest nesplácených úvěrů v účetní hodnotě 60,5 milionu. Na konci Q1 2020 to byly čtyři půjčky s účetní hodnotou 8,3 milionu dolarů. Je to sice velký nárůst, ale stále zvládnutelný, když vezmeme v potaz, že celkové úvěrové a investiční portfolio společnosti ke konci Q2 2020 činilo 4,54 miliardy dolarů.

Obrázek výše ukazuje podrobný rozpis možných/očekávaných ztrát ke konci Q2 2020 z nesplácených úvěrů ve výši 152,8 milionů dolarů:

• pozemky (Land) asi 50%
• rodinné nemovisti (Multifamily) asi 21%
• maloobchodní nemovistosti asi 9%
• kanceláře (Office) asi 6%
• hotely (Hotels) asi 5%

Tyto hodnoty by si měli investoři pečlivě hlídat, protože pokud v Q3 a Q4 začnou prudce růst, tak by cena akcie začala opět klesat. Prozatím jsou tyto ukazatele v normálu a není se čeho obávat.

Společnosti se podařilo úspěčně prodat nezajištěné směnky (unsecured notes) v hodnotě 70,8 miliard dolarů s úrokem 8,00% a splatných v roce 2023. A tak má firma hotovosti dostatek. Vedení společnosti se původně snažilo o vydání nezajištěné směnky s 6% a splatné v roce 2024, ale současném ekonomickém prostředí to prostě nebylo možné. Investoři jsou hladoví po výnosech a o 6% neměli zájem.

 

Ocenění

Akcie se v současné době obchodují s poměrem ceny a jádrového zisku (core earnings) ve výši 5,9, když dlouhodobý průměr je 10.

Analytici očekávájí, že společnost Arbor Realty vygeneruje jádrové zisky (core earnings) v rozmezí 0,60 dolarů až 0,75 dolarů na akcii. Což by byl mírný růst, oproti posledním výsledkům.

Odpovídající cena akcií by tak byla ve výši 19,20 dolarů – pro 0,60 dolarů = 8 násobek a 30 dolarů pro 0,75 dolarů = 10 násobek. To by znamenalo zdvojnásobení až ztronásobení současné ceny akcií.

Navíc společnost nedávno zvýšila svou dividendu o 3,3% na 0,31 dolarů na akcii.

 

Závěr

Firma Arbor Realty si nejen vedla/vede v současné koronavirové krizi velmi dobře, ale překonal většinu svých konkurentů … navíc i zvýšila svou dividendu, peněžní toky a hodnotu svého investičního portfolia. Co je ale hlavní, firma to dokázala aniž by naředila počet akcií = vydáním nových, tak jak to učinilo mnoho konkurenčních mREIT firem.

Úrokové příjmy v Q2 2020 vzrostly, i když celkový úrok mírně klesl. Rezervy na úvěrové ztráty a související CECL rezerva v Q2 2020 výrazně vzrostly, ale ne tolik aby to firmu mohlo ohrozit v podnikání.

Vydání nezajištěné směnky s 8% úrokem není sice nic levného, ale důležité je, že firma nemusela vydávat nové akcie a tak ředit vlastní kapitál, což by nebylo dobré pro investory.

Konzervativní výplatní poměry společnosti jak dle čistého GAAP příjmu (GAAP net income) a jádrových zisků (core earnings) patří k nejlepším v mREIT sektoru a ukazují na pokračující růst firmy.

Jádrové zisky (core earnings) v roce 2020 asi porostou pomalu a to z důvodu povinných finančních rezerv a ztrát z úvěrů. Ale jak se trhy vrátí opět k normálu, tak by v roce 2021 měla být firma schopna dosáhnout významného růstu.

 

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts