mREIT: Arbor Realty Trust – koupit či nekoupit 10% dividendový výnos?

Již dlouhou dobu přemýšlím na jakou firmu z mREIT sektoru bychom se mohli společně se čtenáři IG webu podívat. Ceny od března již bohužel vystřelily do výšin, takže vyloženě „super nákup“ již není v dohledu … kdo nekoupil v dubnu, tak si bude muset na lepší ceny asi zas chvíli počkat.

A fima kterou jsem nakonec vybral je na tom velmi podobně … cena již téměř dosáhla jarních výšin:

 

Úvod

Arbor Realty Trust (ABR) je interně řízená mREIT, jejíž investiční portfólio se skládá ze dvou sektorů:

• structured Business
• agency Business

V segmentu Structured Business společnost investuje do strukturovaných finančních aktiv a aktiv pro rodiny. Převážnou část aktiv společnosti tvoří překlenovací půjčky. Ty slouží pro krátkodobé kapitálové výdaje, dále zde najdeme mezaninové půjčky a prefereční kapitálové investice. Firma také investuje do podniků s dalšími firmami (joint venture), které souvisejí s nemovitostmi. Přitom buď nemovitosti kupuje přímo nebo investuje do směnek, které související s nemovitostmi a dále do hypotečních cenných papírů.

V segmentu Agency Business společnost prodává, či poskytuje služby v oblasti financování aktiv pro rodiny a to prostřednictvím společností Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae, amerického ministerstva pro bydlení a rozvoj měst (US Department of Housing and Urban Development = HUD). Firma také vytváří a prodává finanční produkty prostřednictvím programů CMBS a během druhé poloviny roku 2019 začala poskytovat půjčky na upisované financování, které se označují jako půjčky „Private Label“. Půjčky „Private Label“ jsou sloučeny, zajištěny a prodány investorům třetích stran.

 

Na portfólio firmy se lze podívat dle následujících čtyř pohledů:

 

Finance

U mREIT firem rozlišuje dvě hlavní příjmy a to:

• čistý úrokový výnos (Net Interest Income) = zisk z investic, tedy úroky získaní z investice mínus úrokové náklady z půjčky
• servisní tržby a zisky z prodeje (Servicing Revenue and Gains on Sale): poplatky a jiné tržby, prodeje a servis hypotečních úvěrů

U mREIT firem jsou pro investory důležité dva finanční výsledky:

• core earnings (jádrové příjmy) – z nich se platí dividendy
• book value (účetní hodnota) – důležitá pro ocenění firmy (viz. níže)

Jak je vidět na grafu níže, tak druhé čtvrtletí bylo opravdu náročné. Ale byl to jednorázový pokles, který byl více než vyrovnán v nadcházejících čtvrtletích.

 

Investoři, kteří drží akcie Arbor Realty Trust poslední tři roky, tak firma svým investorům vrátila 33% a to bez započítání speciální dividendy v roce 2018.

Zde je třeba upozornit na jednu věc a tou je FED a jeho pumpování peněz do trhu. Žádný stát, natož pak USA, si nemůže dovolit „zdechnout“ trh s hypotékami. Na něm totiž závisí nejen trh s bydlením, ale především firmy a potažmo tak celé hospodářství. Agenturní MBS trh má v USA hodnotu přes 12 bilionů dolarů a firma Arbor Realty Trust z něj v současné době obsluhuje jen maličkou část.

 

Dividenda

Společnost Arbor Realty Trust pravidelně svou dividendu zvyšuje již devět let v řadě. Poslední navýšení bylo letos v červenci, kdy firma zvedla dividendu z 0,3 dolarů na 0,31 dolarů. Jeden centíček se může zdát jako nic, ale je třeba si uvědomit, že většina mREIT firem v první polovině letošního roku buď snižovaly nebo rovnou pozastavovaly dividendy. Takže navýšení, byť o jediný cent, je vynikající zpráva pro investory!

Bohužel cena již od březnových minim dost vyrostla, i když i při dnešní ceně firma svým investorům vyplácí téměř 10% (hrubého).

 

Ocenění

Břenové ceny jsou dávno minulostí a sleva k účetní hodnotě (book value) s ní. Cena v březnu spadla na 4 dolary za akcii, tedy o celých 75%!

Když se, ale podíváme na historické hodnoty účení hodnoty (book value), tak od roku 2016 nebyl důvod, proč by se akcie Arbor Realty Trust měly obchodovat pod 8 dolarů za akcii. To tedy znamená, že v březnu se akcie obchodovaly s 50% slevou k účetní hodnotě firmy! Kdo tedy koupil v březnu, tak to znamená, že každý jeho investovaný dolar získal hodnotu dvou dolarů … no nekupte, že?

Ale zpět nohama na zem, tedy zpět do současnosti. Dnes se bohužel již akcie znovu obchodují s prémiem k účetní hodnotě a to rovných 40%.

Pozn. YChart obrázek jsem dělal dříve než píši článek a od té doby ceny opět mírně vzrostla, takže poměr ceny a BV již není 1,305 ale 1,4.

 

Závěr

Arbor Realty Trust je jednou z několika velmi stabilních mREIT firem, navíc s interním vedením a vedení již několikrát potvrdilo, že se zvyšováním dividendy každý rok počítají.

Bohužel od března již cena znovu vystoupala natolik, že dnes nelze akcie DGI investorům doporučit k nákupu. Firma je předražená z pohledu cena k účetní hodnotě a tří i pěti leté průměry také říkají, že dnes není dobrá cena pro vstup.

Mohlo by se zdá, že téměř 10% dividendový výnos je vynikající, ALE!!!

Firmy z mREIT sektoru nikdy, OPAKUJI NIKDY, nekupujeme dle dividendového výnosu, ale vždy, OPAKUJI VŽDY, dle poměru ceny a účetní hodnoty! A ten dnes jasně říká, že akcie jsou dnes 40% nad účetní hodnout a tedy nevhodné k nákupu.