mREIT: Starwood Property Trust – poslední výsledky a výhled

Je to jako včera, co jsem naposledy psal článek Starwood Property Trust (STWD)… jenže ono je to již více jak rok zpět. A tak si firma jiště zaslouží nový pohled.

 

Přehled

Společnost byla založena v roce 1991. Od té doby vedení dokazálo akvizicemi získat více jak 175 miliard dolarů aktiv. Dnes firma spravuje více jak 95 miliard dolarů aktiv, to zahrnuje asi 370 tisíc hotelů, 200 tisíc bytů, téměř 16,8 milionů metrů čtverečních průmyslových hal, asi 92 milionů metrů čtverečních kanceláří a dalších.

Přitom tržní kapitalizace firmy je asi 2,7 miliardy dolarů.

Současné vedení funguje již 21 let ve stejném složení, což je při třicetilé historii firmy velmi úctihodný výkon.

Firma je diverzifikovaná finanční společnost, která se zaměřuje na komerční hypotéky, infrastrukturní půjčky a nemovitosti.

 

Obchodní model

Společnost Starwood Property Trust (STWD) byla založena v roce 2009. Portfolio čítá aktiva v hodnotě přes 17 miliard dolarů. Od svého založení firma investovala již téměř 64 miliard dolarů.

Společnost zaměstnává 350 specialistů na hypotéky a dalších asi 4000 lidí, kteří se starají o běžný provoz.

Hypoteční REIT (mREIT = čti: em rít) společnost Starwood se vyvinula z půjčkového byznysu (commercial lending) do investování do kolateralizovaných cenných papírů zajištěných hypotékou (collateralized mortgage backed securities – CMBS), speciální správa půjček (special servicing of loans) v roce 2013.

Největší část portfólia představují komerční půjčky (Commercial Lending) – 64 %, druhý sektor (Property) zabírá pouze 13 % a třetí (Infrastructure Lending) jen 10 %. Velmi podobné to je i z pohledu tržeb.

Společnost je tedy velmi dobře diverzifikovaná jak z pohledu aktiv, zdrojů pro úvěry do infrastruktury a úvěrů pro bydlení.

Jádrem portfólia firmy jsou tedy komerční půjčky – 64 % portfolia, ale firma se také zabývá vlastnictvím nemovitostí a půjčkami do infrastruktury. To jí pomáhá kompenzovat jakékoliv výpadky závazků dlužníků, které mohou nastat u komerčních půjček.

Geograficky má firma největší zastoupení v USA, ale investuje i v Evropě, Tokiu a Hong Kongu.

 

Diverzifikace portólia

Společnost má vcelku bezpečný model komerčních půjček, když vážený průměr LTV je cca 61 %. To taktéž firmě pomáhá zajistit se proti ztrátám, protože nesplácená nemovitost by musela ztratit alespoň 39 % své tržní hodnoty, než se firma sama dostane do ztráty.

Půjčky společnosti jsou také dobře diverzifikované napříč nemovitostním trhem – kanceláře, smíšené využití, hotely a vícebytové nemovitosti.

A jak ukazuje následující obrázek, tak je/bude společnost velmi dobře chráněna před budoucím růstem úrokových sazeb, protože celých 96 % půjček je s pohyblivou sazbou. A tedy oznámení navyšování úrokových sazeb (nejspíše v příštím roce 2022) bude pro firmu pozitivní zprávou.

Sektor infrastrukturní části portfólia společnosti s ohledem na dlouhodobá aktiva této kategorie je nadstandardně zajištěn díky 98% pohyblivé sazbě.

Navíc celých 96 % infrastrukturních aktiv je v USA a jsou to aktiva ze spolehlivých částí trhu, jako je těžba a zpracování zemního plynu, obnovitelných zdrojů, apod. Více na obrázku níže.

Společnost nedávno vydala další půjčky ve výši 1,7 miliardy dolarů, což je hlavní motor rekordního růstu portfolia komerčních půjček. Dnes společnost spravuje 11,5 miliardy dolarů komerčních půjček.

Pandemie koronaviru má na firmu minimální vliv, za poslední čtvrtletí firma vybrala 100 % úrokových plateb. Vedení také navíc rozšířilo kapacitu financování firmy uzavřením dvou nových CLO v celkové hodnotě 1,8 miliardy dolarů s nízkým váženým úrokem – LIBOR plus 150 bps.

Nemovitostní část portfólia je na tom také velmi dobře, v posledním čtvrtletí firma vybrala 98 % nájemného a vykázala 97% obsazenost.

Firma také vykázala velkou aktivitu v sektoru infrastrukturních půjček a v Q2 2021 získala 168 milionů dolarů nových půjček.

 

Budoucí růst

Společnost je velmi dobře připravená na budoucí růst inflace, kdy centrální banky začnou postupně zvedat základní úrokové sazby. Většina úvěrů firmy jsou s pohyblivou sazbou, což zajistí vyšší příjmy.

Vysoká poptávka v sektoru nemovitostí a vysoká míra obsazenosti portfolia také pomohou s budoucím růstem firmy.

 

Dluhy

Budoucí růst musí stát na pevných základech a tím rozvaha firmy rozhodně je. Společnost má na účtech dostupnou likviditu cca 1,3 miliardy dolarů a rating BB+.

Do konce letošního roku má firma ke splacení pouze 700 milionů dolarů a v přístím roce vůbec nic, stejně jako v roce 2024. V roce 2023 má firma ke splacení dva úvěry v hodnotě 550 milonů dolarů. Firma má tedy dostatek hotovosti, aby mohla ihned splatit všechny půjčky pro následující tři roky.

Poměr úrokového krytí přitom zůstává bezpečných 2,2. To zaručuje, že dividendový výnos ve výši téměr 8 % je bezpečný a má výplatní poměr ve výši 94 %.

Více než polovina (57 %) dluhů firmy jsou zajištěné dluhy (Secured Debt) a jen 8 % je nezajištěných. To je jedna z věcí, které zajišťují firmě silnou rozvahu.

 

Ocenění

Akcie se stále obchodují mírně pod předpandemickou úrovní. Jak se zdá, tak Pan Trh ještě úplně nedocenil výborně diverzifikované portfólio firmy a silnou poptávku, kterou firma v letošním roce zažívá.

Při současné ceně cca 25 dolarů se akcie obchodují s poměrem ceny a zisku ve výši asi 12, což je velmi dobré ocenění… vzhledem k dnešní koronavirové době.

 

Rizika

Hlavním rizikem zůstává koronavirus a jeho opětovné šíření a tím i omezování provozu především hotelů a dalších ubytovacích zařízení, což by velmi pravděpodobně opět vedlo ke snížení výběru nájmů.

Druhým potenciální rizikem je externí povaha řízení firmy, protože externí správce se může snažit o maximalizaci poplatků pro sebe a ne výnosů pro investory.

A také se v mREIT sektoru v poslední době rodí mnoho nových firem, které mohou z koláče tržeb firmě ukrojit.

 

Závěr

Starwood Property Trust má velmi dobře diverzifikované portfólio, které firmě dává vyšší stabilitu pro případ ekonomických turbulencí.

Jak jsem uvedl výše, tak v současné době firma čelí rekordní poptávce v sektoru komerčních půjček. To by mělo ještě několik čtvrtletí vydržet a firma by tedy z toho trendu měla těžit.

Dividenda je dobře krytá a i když neroste, tak je slušně vysoko nad inflací.

Z výše uvedených důvodů proto hodnotím akcie firmy Starwood Property Trust jako vhodné pro nákup.