mREIT: Starwood Property Trust – výhled na růst
Firmám z mREIT sektoru jsme v posledních týdnech trošku zanedbávali, tak je na čase to napravit.
A po více jak roce se opět podíváme na společnost Starwood Property Trust (STWD).
Přehled
Společnost byla založena v roce 1991. Od té doby vedení dokázalo akvizicemi získat více jak 125 miliard dolarů aktiv, což zahrnuje asi 370 tisíc hotelů, 200 tisíc bytů, téměř 56 milionů čtverečních stop průmyslových hal, asi 99 milionů čtverečních stop kanceláří a dalších.
Přitom tržní kapitalizace firmy je asi 6,6 miliardy dolarů.
Zdroj: Prezentace pro investory
Současné vedení funguje již 21 let ve stejném složení, což je při třicetileté historii firmy velmi úctyhodný výkon.
Firma je široce diverzifikovaná finanční společnost, která se zaměřuje na komerční hypotéky, infrastrukturní půjčky a nemovitosti.
Hypoteční REIT (mREIT = čti: em rít) společnost Starwood se vyvinula z půjčkového byznysu (commercial lending) do investování do kolateralizovaných cenných papírů zajištěných hypotékou (collateralized mortgage backed securities – CMBS), speciální správa půjček (special servicing of loans) v roce 2013.
Největší část portfolia představují komerční půjčky (Commercial Lending) – 64 %, druhé místo zabírá sektor Property s 11 % a třetí jsou Rezidenční půjčky s 10 % a čtvrtý sektor Infrastructure Lending představuje 9% portfolia. A velmi podobné to je i z pohledu tržeb.
Zdroj: Prezentace pro investory
Společnost je tedy velmi dobře diverzifikovaná jak z pohledu aktiv, zdrojů pro úvěry do infrastruktury a úvěrů pro bydlení.
Jádrem portfólia firmy jsou tedy komerční půjčky 5 65 % portfolia, ale firma se také zabývá vlastnictvím nemovitostí a půjčkami do infrastruktury. To jí pomáhá kompenzovat jakékoliv výpadky závazků dlužníků, které mohou nastat u komerčních půjček.
Zdroj: Prezentace pro investory
Portfolio
Společnost má vcelku bezpečný model komerčních půjček, když vážený průměr LTV je 75 %. To taktéž firmě pomáhá zajistit se proti ztrátám, protože nesplácená nemovitost by musela ztratit alespoň 25 % své tržní hodnoty, než se firma sama dostane do ztráty.
Zdroj: Prezentace pro investory
Půjčky společnosti jsou také dobře diverzifikované napříč nemovitostním trhem – průmyslové budovy, hotely, obchodní domy, kanceláře, smíšené využití a více-bytové nemovitosti.
A jak ukazuje následující obrázek, tak je/bude společnost velmi dobře chráněna před budoucím růstem úrokových sazeb, protože celých 99 % půjček je s pohyblivou sazbou. Takže navyšování úrokových sazeb v letošním roce a nejspíše ještě i v příštím roce 2023, bylo a bude pro firmu pozitivní zprávou.
Zdroj: Prezentace pro investory
Koronavirová pandemie měla samozřejmě dopad i portfolio firmy. A jak ukazuje následující obrázek, tak vedení se velmi rychle dokázalo nové situaci přizpůsobit.
Během 1,5 roku alokace portfolia v kancelářích klesla z 38 % na 23 %, zato alokace ve více-rodiných budovách vzrostla z 13 % na 34 % a představuje tak dnes největší část portfolia firmy. Podobně vedení snížilo alokaci v hotelech – z 21 % na 17 %.
Zdroj: Prezentace pro investory
Q3 2022 výsledky
Portfolio komerčních úvěru zakončilo Q3 2022 výší 16,4 miliardou dolarů a vedení ve čtvrtletí investovalo 657 milionů dolarů. Celkově firma v Q3 2022 investovala 1,3 miliardy dolarů do komerčních nemovitostí.
Jak ukazuje obrázek výše, tak firma snižuje alokaci v segmentu kanceláří a hotelů a navyšuje alokaci do vícerodinných nemovitostí a rezidenčních nemovitostí.
Zisk na akcii byl ve výši 0,51 dolarů, přičemž celých 0,48 dolarů bylo ze sektorů komerčních a rezedenčních úvěrů.
Růst
Společnost je velmi dobře připravená na růst inflace, kterou nyní zažíváme. Centrální banky na celém světě (postupně) začínají zvyšovat úrokové sazby. A protože celých 99 % úvěrů firmy je s pohyblivou sazbou, tak to firmě zajistí vyšší příjmy.
Dluhy
Protože firma funguje v mREIT sektoru, což znamená, že většina aktivit je financováno dluhem, tak je třeba se podívat jak si firma stojí i v této části rozvahy.
Jak ukazuje následující obrázek, tak téměř dvě třetiny dluhů jsou zajištěné. Poměr úrokového krytí přitom zůstává bezpečných 2,4.
Zdroj: Prezentace pro investory
Důležité jsou také splatnosti a i zde si firma stojí velmi dobře. Téměř polovina dluhů v příštím roce jsou konvertibilní dluhopisy. Což je na jednu stranu výhoda pro firmu, protože s nimi nebude (nemusí) mít finanční výdaje, na druhé straně to však může znamenat ředění současných akcionářů.
Zdroj: Prezentace pro investory
To znamená, že dnešní téměř 9 % dividendový výnos je bezpečný.
Vedení v posledním reportu zveřejnilo ještě jeden velmi důležitý obrázek. A tím je navázání výnosu firemního portfolia na úrokové sazby. Pokud v prosinci dle očekávání dojde k navýšení úrokových sazeb o 0,5 %, tak bude mít na výnosy pozitivní dopad. Naopak snížení základní úrokové sazby FEDem by znamenalo pokles výnosů.
Zdroj: Prezentace pro investory
Ocenění
Akcie se během roku 2021 vrátily na před-kovidovou úroveň, od začátku roku ocenění klesá, což investorům přineslo několik možností jak akcie koupit ve slevě.
Akcie se dnes obchodují s P/E poměrem ve výši těsně nad 9. S výplatním poměrem ve výši 94 %, P/B poměrem kolem 1 a téměř 9 % dividendovým výnosem jsou tak dnes akcie firmy vhodné k nákupu.
Závěr
Starwood Property Trust má velmi dobře diverzifikované portfólio, které firmě dává vyšší stabilitu pro případ ekonomických turbulencí.
Pozitivní navázání výnosů na úrokové sazby firmě zajistí růst v nadcházejících měsících. Poslední zasedání FEDu jasně ukázalo, že zvyšování základní úrokové sazbu bude ještě nějaký čas pokračovat, což pomůže výnosům firmy.
Dividenda je dobře krytá i když neroste – firma ji od roku 2014 nezvýšila (bohužel), ale je stále vyšší než jakýkoliv spořící účet.
A proto dnes hodnotím akcie firmy Starwood Property Trust jako vhodné pro nákup (Buy).
