mREIT: tři mREIT firmy se zajímavým výnosem

Hypoteční investiční fondy do nemovitostí – často označované jako mREIT – mohou investorům poskytnout velmi atraktivní zdroj dividendových příjmů. Důvodem je to, že investují do hypoték, které jsou obvykle kryty aktivy (komerční a/nebo rezidenční nemovitosti) s poměrně konzervativními poměry úvěru k aktivům. Financují tato portfolia mixem vlastního kapitálu (který získávají prodejem akcií) a dluhu, za který obvykle platí úrokové náklady, které jsou výrazně nižší než úrokové sazby, které mohou získávají ze svých investic do hypoték na nemovitosti. Výsledkem je vysoký a stabilní peněžní tok.

Kromě toho jsou, tak jako REIT firmy, osvobozeny od povinnosti platit daně z příjmu právnických osob, ale jsou povinny vyplácet alespoň 90 % svého zdanitelného příjmu akcionářům prostřednictvím dividend. To obecně znamená, že akcionáři mREIT získávají velmi vysoké dividendové výnosy, díky čemuž jsou mREIT akcie výjimečným zdrojem pasivního příjmu.

Samozřejmě nic není zadarmo a mREIT firmy – vzhledem k jejich značnému množství pákového efektu (zadlužení) – přináší specifická rizika, která občas vedou ke snížení dividend. Proto musí být investoři obvžláště obezřetní při výběru, do kterých mREIT investovat.

Ares Commercial Real Estate Corporation (ACRE)

Ares Commercial Real Estate Corporation je externě řízený mREIT společností Ares Management Corporation (ARES), což je celosvětově uznávaného správce aktiv.

Společnost v průběhu let navýšila svou základnu aktiv do dnes dobře diverzifikovaného úvěrového portfolia. Tento přístup přispěl v posledním desetiletí k relativně silnému zisku na akcii.

Kolísání zisku na akcii je ovlivněno faktory, jako jsou investiční výnosy, úrokové sazby, procento přijatých smluvních plateb a vážená průměrná zbývající životnost portfolia. V budoucnu může být dopad rostoucích sazeb kompenzován vyššími výpůjčními náklady, takže analytici ve střednědobém horizontu neočekávají žádný/nízký růst EPS.

Společnost představila výsledky za Q1 2023 2. května 2023. Zisk na akcii ve výši 0,27 dolarů nenaplnil očekávání analytiů o 3 centy. Tržby ve výši 26,5 milionů dolarů byly o 10,3 % meziročně vyšší, ale také nenaplnily očekávání analytiků o 1,76 milionů dolarů.

Vedení oznámilo, že díky nízkému dluhu k vlastnímu kapitálu (pod 2), více jak 150 milionům dolarů v hotovosti, má firma silnou rovahu pro budoucí růst.

I když se v budoucnu očekává jen malý až žádný růst dividend, současný výnos 14,4 % znamená, že akcionáři by měli být bohatě odměněni, pokud společnost dokáže udržet současný výplatní poměr.

Apollo Commercial Real Estate Finance (ARI)

Společnost je mREIT specializující se na investování do různých dluhových cenných papírů, včetně seniorních hypoték, mezaninových úvěrů a dalších typů dluhů souvisejících s komerčními nemovitostmi. Nemovitosti zajišťují investice společnosti jsou ve Spojených státech a v Evropě. Společnost je externě řízena společností ACREFI Management, LLC, která je nepřímou dceřinou společností firmy Apollo Global Management, LLC (APO).

Firma spravuje velké portfolio komerčních nemovitostí v hodnotě miliard dolarů. Složení portfolia zahrnuje 26 % hotelů, 17 % kancelářských nemovitostí, 14 % městkých staveb, 12 % rezidenční nemovitosti na prodej a 11 % rezidenčních nemovitostí ve výstavbě na budoucí prodej. Geograficky se přibližně 34 % portfolia nachází na Manhattanu v New Yorku, 14 % ve Spojeném království, 13 % na středozápadě, 12 % na západě a 11 % na jihovýchodě.

Společnost čelí významným výzvám ohledně svých vyhlídek růstu v blízké budoucnosti. Hlavním hnacím motorem růstu společnosti je růst úvěrového portfolia a vyšší výnosy z úvěrů. Analytici však očekávají, že kvůli rostoucím úrokovým sazbám a poklesu poptávky po nových hypotečních úvěrech, bude firma čelit možným problémům. Pokud ekonomika vstoupí do vážné recese, může firma vykázat vyšší míru nesplácení úvěrů, což by snížilo její příjmy.

Společnost představila výsledky za Q1 2023 26. dubna 2023. Zisk na akcii ve výši 0,51 dolarů překonalo očekávání analytiů o 14 centů. Tržby ve výši 70,99 milionů dolarů byly o 28,74 % meziročně vyšší, ale nenaplnily očekávání analytiků o 8,3 milionů dolarů.

Firma nadále těží z růstu základní úrokové sazby, ale vedení zaujalo opatrný přístup k nasazování nového kapitálu, takže tak dobré výsledky již zřejmě po zbytek roku 2023 nelze očekávat.

Navzdory těmto protivětrům je firma dobře řízena a nabízí investorům atraktivní dividendový výnos 13,8 %, takže investoři, kteří důvěřují vední, že udrží dividendu tváří v tvář možným budoucím makroekonomickým problémům, by měli akcie považovat za atraktivní.

Blackstone Mortgage Trust Inc. (BXMT)

Společnost je mREIT specializující se na vytváření a získávání seniorních úvěrů zajištěných komerčními nemovitostmi v Severní Americe a Evropě. Většinu portfolia aktiv tvoří úvěry s pohyblivou úrokovou sazbou zajištěné hypotékami s první prioritou (first-priority mortgages), především v kancelářských, hotelových a průmyslových nemovitostech. Společnost je řízena dceřinou společností The Blackstone Group (BX) a těží z tržních možností své mateřské společnosti a výhod značky.

Vzhledem k tomu, že úvěrové portfolio společnosti je převážně vázáno na pohyblivé úrokové sazby, je růst zisků firmy přímo závislý na změnách úrokových sazeb FEDem. Její navázání na velkou mateřskou společnost jí zajišťuje přístup k široké škále lukrativních obchodů, což podporuje její růst v průběhu času. Společnost díky tomu dokáže vydávat nové akcie s prémií k účetní hodnotě, což ukazuje na její schopnost získávat nový kapitál pro růst (zisku na akcii (EPS) a účetní hodnoty na akcii (NAV)).

Firma však v posledních letech čelila problémům při zvyšování dividendy a očekává se, že tento trend bude i nadále přetrvávat. Současné problémy na hypotečním a realitním trhu mohou navíc vést v budoucnu k mírnému poklesu zisku na akcii a potenciálně ke snížení dividendy.

Společnost představila výsledky za Q1 2023 26. dubna 2023. Zisk na akcii ve výši 0,79 dolarů překonal očekávání analytiů o 5 centů. Tržby ve výši 174,19 milionů dolarů byly o 30,26 % meziročně vyšší a překonaly očekávání analytiků o 7,29 milionů dolarů.

Jak uvedla ředitelka firma, tak vyšší základní úrokové sazby pomohly firmě k vnikajícím výsledkům v Q1 2023. A firma je ve vynikají pozici v dobrých výsledcích pokračovat i po zbytek roku 2023.

Avšak vzhledem k vynikajícím výsledkům v minulosti a vysoce kvalitnímu externímu řízení, tak současný 13,5% dividendový výnos vypadá atraktivní.

Závěr

mREIT společnosti mohou být vynikajícími generátory pasivního příjmu. Investoři však musí být opatrní při výběru. Než investují do tohoto sektoru, který je známý snižováním dividend v obdobích ekonomického poklesu, musí velmi pečlivě firmu proklepnout.

Je také nezbytná vyšší diverzifikace (radějí více firem v menších pozicích) a vysoké zaměření na kvalitní firmy.