Proč dnes nekupovat nemovitosti, ale investovat do REIT akcií?

Když jsem byl mladý, dobře, nejsem ještě starý, takže spíše když jsem byl mladší, tak jsem kolem sebe často slyšel: „Pokud chceš být za vodou, tak musíš mít hodně baráků a ty pronajímat!“ A tak když jsem skončil školu a začaly zbývat nějaké peníze, pro které nebylo „jiné použití“, tak mi na mysli vytanula právě myšlenka „investování do nemovitostí“ jako první. To se psal rok 2009 a tehdy největší panelákový byt 3+1 v Praze stál 1,8 milionů korun. Což bylo hrozně moc, navíc nejlepší úrok na hypotéce jste dostali od 5,5 % a více.

Od té doby se změnilo hodně věcí. Dnes ten samý byt stojí téměř 8 milionů, ale zase úroky máme 2,2 %… a průměrný plat je také někde jinde. Co se nezměnilo, je nedostatek bytů a nutnost se o nemovitost starat. Co se ale RAZATNĚ změnilo, jsou požadavky a chování nájemníků. To se sice nezměnilo najednou, ale pozvolna, a koronavirus to dovedl do úplného extrému.

Většina lidí si naprosto mylně myslí, že „takový ten zazobaný rentiér“, který vlastní X bytů na pronájem, nemovitost koupí, ihned je pronajme a pak už jen kasíruje nájem… při ležení na pláži a popíjení skotské. Naprostý OMYL!!!

Abyste dnes, v minulosti to bylo o trošku lehčí, ale ne zase o moc, našli vhodnou nemovitost ke koupi, která se dá následně pronajmout, tak to zabere i několik týdnů až měsíců. Ano správně, týdnů nebo dokonce měsíců! Takže žádné ležení na pláži, ale objíždění nemovitostí, abyste na místě zjistili, že u sousedů neustále hraje metal „na plný gule“, za rohem je skládka, MHD je 2 km daleko nebo naopak přímo před vchodem, RK nafotila jen ty „hezké“ části bytu a zbytek je v katastrofálním stavu, atd. atd.

Když se Vám podaří najít byt, který by byl na pronájem vhodný, tak si majitel o něj řekne „fakt ranec“ a tím totálně zabije možnost pronájmu, protože možný roční výnos pak vyjde tak nízký, že nemá cenu o tom uvažovat.

A pokud se Vám přeci jen podaří najít dobrou nemovistost za dobré peníze, tak nakonec zjistíte, že stejně byt nepronajmete, protože tomuhle možnému nájemníkovi se nelíbí skříně, tam těm barva stěn, támhle těm, že je to druhé, páté, první, či osmé patro…

Nakonec se Vám byt podaří koupit a pronajmout, ale nájemník, který se při rozhovoru zdál jako naprostý pohodář a slušný človek, tak se z něj po podpisu stal nekomunikující neplatič nebo bordelář, na kterého si stěžuje celý dům.

A pak ještě „přijde“ Covid-19, politici rozhodnou, že nájemníci nemusí platit nájmy… ale vy hypotéku bance platit musíte dál… a jste úplně v háji zeleném…

 

Takže co/kam dál …???

Naštěstí jsem v roce 2017 narazil na knihu Brada Thomase Inteligentní REIT investor, která mi naprosto změnila pohled na nemovitostní trh a pronajímání nemovitostí. Mimochodem letos vyšlo pokračování^{ne, nemám z prodeje této knihy žádnou provizi}.

Po přečtení jsem se začal na nemovitosti dívat úplně jinak.

• Proč bych měl investovat své peníze do jedné nemovitosti, když můžu investovat do stovek nebo tisíců?
• Proč investovat v jednom městě, když můžu investovat v desítkách, či stovkách měst?
• Proč mít jednoho nájemce, když můžu mít jednotky, desítky, či dokonce stovky nájemců?
• A hlavně, proč bych se měl o nemovitosti starat, vybírat nájemníky, hlídat zda zaplatili, jak se chovají, když to může za mě dělat profesionál, který tržní sektor a lokalitu zná?

A proč by měli investoři do nemovitostí přenechat tuto práci profesionálům? A přesně o to jde při investování do REIT (čti: rít) akcií.

 

Čas, Váš čas!

Čas, který strávíte pobíháním po městech, prohlížením nemovitostí, provádění potenciálních nájemníků, atd., je čas, který Vám nikdo nezaplatí a který jste nenávatně ztratili. Místo toho jste mohli být s rodinou, dojednávat jinou a lepší investici jinde, apod.

Většina investorů začátečníků totiž čas potřebný pro nalezení, před-nájemní úpravu a čas na pronájem, naprosto podceňují. Protože od ostatních pronajímatelů slyší: „najdu byt, trochu ho opravím, pronajmu a kasíruju“. Ale to, že první tři úkony zabraly měsíce, desítky hodiny práce a desítky najetých kilometrů, to je taktně zamlčeno.

Pokud např. pronajímáte byt za 12 tisíc měsíčně (myslím čistého, bez poplatků), tak při průměrných 160 hodinách měsíčně, jste si vydělali 75,- Kč za hodinu. Přitom průměrná hodinová mzda je cca 90 Kč.

Lidé, nejen investoři, se totiž rádi chlubí jen těmi pozitivními výsledky a aby výsledky vypadaly lépe, tak „občas“ zapomenou uvést některé náklady. Anebo, což je horší, si tyto dodatečné náklady vůbec neuvědomují.

Nejčastější problém investorů-pronajímatelů je to, že zapomínají odečíst = vyčíslit svůj čas, který musí pronájmu věnovat.

Na druhou stranu, pokud investuje své prostředky do REIT (čti: rít) akcií, tak jediný čas, který musíte této investici dát, je ten na začátku, kdy si firmu proklepnete, určíte hodnotu a vstupní cenu a pak… pak už jen koupíte akcie konkrétní firmy nebo ETF, kasírujete dividendy a svůj čas můžete věnovat třeba svým koníčkům.

 

Výše investice a odpověnost

Já osobně jsem realitní bublinu a ani dopady finanční krize let 2007-2009 jako investor nezažil, začal jsem až v polovině roku 2009. Ale jistě si pamatujete, kolik lidí zbankrotovalo nebo musele svá „realitní impéria“ rozprodat. Proč? Protože buď neměli na splátky hypoték nebo nebylo komu byt pronajmout.

Hlavní problém finanční krize byl v tom, že nemovitosti najednou ztratily hodnotu. Pokud jste tedy měli v hypoteční smlouvě podmínku, že nemovitost, kterou ručíte musí mít určitou výši, aby se splnil poměr LTV vůči výši hypotéky a ocenění bytu najednou kleslo o desitky procent… tak přišla banka a řekla „dorovnej zástavu nebo splať hypotéku“. A většina malých investorů prostě neměla čím dorovnat zástavu, protože stovky tisíc prostě a jednoduše neměli. Obdržený nájem každý měsíc spotřebovali, buď na splátku hypotéky nebo pro osobní potřebu.

A dost podobně to vypadalo v roce 2020, kdy vláda ČR ze dne na den „odpustila“ nájemníkům platit nájem. Sice jen dočasně a s tím, že ho pak budou muset doplatit, ale banky hned přispěchaly s prohlášením, že splátky hypoték se „rušit“ nebudou. Nakonec alespoň odložily splátku zástavy, ale úroky si účtovaly dál.

To ve výsledku znamená, že investice byť do jediné nemovitosti může dalece přesáhnout Vaše možnosti takovou nemovitost splácet. Na druhé straně za ni nesete 100% odpovědnost. To znamená, že v případě problému můžete přijít nejen o investiční nemovitost, ale i vše ostatní, co vlastníte.

Na druhou stranu, pokud investuje své prostředky do REIT (čti: rít) akcií, tak maximální částka, o kterou můžete přijít, je výše investovaných prostředků. Tedy zbylého Vašeho majetku se případný bankrot firmy nebude vůbec týkat. Nenesete vůbec žádnou zodpovědnost za dluhy, škody, soudní spory, neplatiče, atd.

 

Diverzifikace

Přechozí odstavec nás přivádí k další důležité věci a tou je diverzifikace investic. Jedna z hlavních pouček investování je:

Nikdy nedávej všechna vejce do jednoho košíku.

No jo! Ale pokud jedna nemovitost dnes stoji osm milionů a tolik se na účtu opravdu neválí ani 10 % Čechů, tak jak můžete diverzifikovat? Při takové ceně Vám banka půjčí maximálně na jeden, možná dva byty, ale to stále není žádná diverzifikace. Navíc většina pronajímatelů chtějí mít nemovitosti co nejblíže u sebe, aby to k nim neměli daleko, takže ani o geografické diverzifikaci nemůže být ani řeč.

Čím více je investiční portfólio koncentrováno na jednu lokalitu nebo jeden sektor, tím více roste Vaše rizko a klesá výnos.

Osobně za diverzifikaci považuji 10+ aktiv ze stejného sektoru, někteří investoři ještě více. Ale 80 milionů Vám dneska banka rozhodně nepůjčí, tedy jako soukromé osobě určitě ne.

Na druhou stranu, pokud investujete své prostředky do REIT (čti: rít) akcií, tak své těžce vydělané peníze můžete investovat do jednotek, desítek, ba dokonce stovek REIT firem nebo si vybrat z mnoha ETF.

Tím si zajistíte, že nebudete investovat pouze do jedné nemovitosti, ale desítek až stovek nemovitostí. Navíc nebudete ani investovat do jednoho města nebo jednoho tržního sektoru, ale opět do jednotek až desítek.

To Vám zajistí stabilitu Vašeho investičního portfólia, protože i když bude jedna část klesat, tak jiná část nebo části budou růst. A rozhodně bankrot jedné firmy nebude mít devastující dopad na Vaše celkové investice.

Z historie totiž víme, že žádný investor nikdy dlouhodobě neztrácel peníze, pokud měl řádně diverzifikované investiční portfólio! A REIT firmy dnes najdete úplně v každém sektoru trhu, od bytů a hotelů počínaje, přes mobilní věže, billboardy a zemědělskou půdu konče.

 

Výnosy

Investujeme své těžce vydělané prostředky, abychom z nich měli výnos vyšší, než co nabízejí banky a zároveň byl výnos vyšší než inflace… a ta oficiální v srpnu 2021 přesáhla 4 %. Přitom výnos na spořících účtech bank je pod 1 % (spořitelní družstva nepočítám).

Cambridge Associates udělali v roce 2017 studii, ze které vyšel následující graf. Za posledních 10 let REIT svým investorům vydělali 8,33 %, kdežto přímá investice do nemovitostí necelou polovinu (4,08 %). S delším obdobím se nůžky otevírají čím dál víc, ale to pro dnešní srovnání není třeba uvažovat, protože většina dnešních investorů na trhu tak dlouho ještě není. Ale jako výhled do budoucnosti je to opravdu pěkné.

 

Proč investovat do REIT aneb 7 důvodů PROČ

Body nejsou řazeny dle priority.

• REIT firmy mají přístup k většímu a levnějšímu kapitálu. Jejich zadlužení při nákupu nemovitosti tak není tak velké a díky tomu si mohou dovolit nemovitostí kupovat velké množstí. Dnes ČNB požaduje po soukromé osobě 70-80% LTV, abyste hypotéku dostali. REIT firmě, ale stačí jen 30-50%. To následně přináší vyšší návratnost.
• REIT firmy zaměstnávají profesionály v oboru. Můžete si o sobě myslet, že realitní trh znáte sebelépe, ale pokud v oboru nepracujete 20 let 5 dní v týdnu, tak prostě žádný profík nejste. Naopak REIT firmy si mohou dovolit takové profíky najmout a ti pak budou pro firmu vyhledávat, pronajímat a spravovat desítky/stovky nemovitostí.
• REIT firmy jsou nízkonákladové. Díky velkému počtu pronajímaných nemovitostí, ale přitom stále stejným fixním nákladům (počet zaměstnanců, kanceláře, atd.) jsou REIT firmy vysoce efektivní, co se nákladů na provoz týče. A čím více nemovitostí vlastní, tím nižší fixní náklady jsou.
• Díky předchozím dvěma bodům dokáží REIT firmy růst rychleji. Nižší náklady jak na kapitál, tak na provoz, a lepší vedení následně přináší vyšší výnosy. Svému nájemníkovi můžete ze zákona navýšit nájem jednou ročně a maximálně o inflaci v loňském roce. Tedy, loni byla inflace 3 %, ale letos už jsme přes 4 %, takže jste v mínusu. Zato REIT firmy dokáží své peněžní toky navyšovat o 5-10 % ročně.
• REIT firmy si dokáží postavit vlastní nemovitosti. Díky silným peněžním tokům, široké diverzifikaci = stabilitě portfólia nemovitostí/nájemců a přístupu k levnému (levnějšímu) financování, si mohou REIT firmy dovolit rozšiřovat počet svých nemovitostí výstavbou. Což vyjde podstatně levněji než nákup již existujících. To si jako soukromá osobna rozhodně dovolit nemůžete.
• REIT firma se může spojit s jinou REIT firmou. S předchozím bodem je ještě spojeno i vytváření Join Ventures projektů, kdy se několik REIT firem spojí, aby mohly financovat nějaký velký projekt, což opět sníží rizka a navýší ziskovost.
• REIT firmy mohou nabízet další služby. Když spravujete velké množství nemovitostí, tak k tomu máte nástroje a znalosti. Ty pak můžete prodávat i dalším firmám, tedy poskytujete služby jako správa nemovitostí, návrh stavebních projektů, výstavbu, apod.

Tomuto prostě s jedním bytem na pronájem konkurovat nedokážete, myslete si co chcete!

Toto jsou jen ty hlavní důvody, proč jsou REIT firmy výnosnější, než kolik dokáže vygenerovat soukromý investor.

 

Názor pronajímatele, aneb ďáblův advokát

Nyní si na chvíli zahraji na ďáblova advokáta, abych přiblížil pohled z druhé strany, tedy ze strany „vysmátého pronajímatele“. Protože jako vždy a všude se najdou výjimky, takže samozřejmě existuje i člověk, který nemovitost koupil za levno, nemusel v ní opravit vůbec nic, ihned ji pronajal a našel nájemníka, s kterým nejsou žádné problémy a platí dle nájemní smlouvy. Neříkám, že neexistuje, jen jsem takových za posledních 12 let potkal tolik, že je spočítám na prstech jedné ruky.

Výše uvedených 7 důvodů všichni vyvracejí téměř stejnými argumenty:

• když hledáš, tak vždy podhodnocenou nemovitost v dobré lokalitě najdeš
• pokud máš čím ručit, tak ti banka vždy další hypotéku přiklepne
• nemusíš nikomu platit za správu

Pokud jste 7 důvodů četli pozorně, tak je Vám jasné, že tyto 3 „protinázory“ jsou naprosto mylné.

Ano, podhodnocená nemovitost se dá najít, ale to musí mít človek známé v RK, aby se k ní dostal. Pokud kupujete první či druhou nemovitost, tak prostě nemáte čím ručit bance. A že nemusím platit za správu? Raději zaplatím jinému, který stejnou práci udělá lépe a levněji a já si raději přečtu dobrou knihu.

 

Závěr

Nechci, a rozhodně to nebylo účelem, Vás strašit, že nákup a pronájem nemovitosti je špatná věc. Osobně si myslím, že by to měl zkusit každý. Už jen proto, aby zajistil byt pro své dítě/děti. Protože při dnešních cenách asi neexituje lepší startovní čára do života Vašeho dítěte, než když má kde bydlet… a bohužel to bude postupně ještě horší.

Jako u všech investic musíte zvážit a správně spočítat, jaké výnosy Vás mohou čekat a jaká rizika s tím budou spojená. Osobně, po propočtu a zvážení, jsem dospěl k takovému názoru, že REIT firmy dnes tvoří cca 20 % mého investičního akciového portfólia.

Protože celkově se REIT části musím věnovat méně, přináší vyšší výnos, má podstatně vyšší diverzifikaci a s daleko nižším rizikem.

Protože investice do REIT firem Vám přinese výhody z obou světů (nemovitostí a akcií) a zároveň eliminuje většinu nevýhod z přímého nákupu nemovitosti a také části nevýhod akcií, protože REIT akcie se oceňují a hodnotí trošku jinak.

Pokud Vám přijde příliš složité vybírat jednotlivé REIT firmy (i když po pandemii je stále dost REIT firem podhodnoceno), tak pro svoji expozici v REIT sektoru Vám stačí zvolit některý z ETF, které investují do desítek firem, takže budete mít vše pěkně v jednom balíčku (např. NAREIT nebo VNQ).