Real Estate Investment Trust (REIT)

Real Estate Investment Trust = Realitní Investiční společnost nebo-li REIT (čti rít [re:t]), je firma která investuje do nemovitostí a dalších věcí souvisejících s nemovitostmi. REIT firmy podnikají na základně speciálních daňových zákonů a jejich hlavní zajímavostí pro nás, dividendové investory je, že nabízejí velmi zajímavé výnosy. Roční výnos se u REIT firem pohybuje v rozmezí 4-10%, ale dají se najít i firmy s vyšším ročním výnosem.

Daňové speciality REIT firem

• společnost musí vyplácet nejméně 90% zisku svým akcionářům
• minimálně 75% aktiv musí mít firma alokováno v nemovitostech
• minimálně 75% zisku musí firmě plynout z investic do nemovitostí
• musí mít nejméně 100 akcionářů
• podmínek je ještě více, ale nebudu zde opisovat celý daňový zákon…

Klasická firma vezme obdržený zisk, ten zdaní a to co zbyde rozdělí na další investice a výplatu dividendy. Kdežto REIT firma žádné daně platit nemusí pokud dodrží podmínky výše uvedené.

Jsou dva druhy REIT firem

Equity REIT (eREIT) [majetkové]

eREIT firmy investují (nakupují, staví, …) a  následně pronajímají. Jejich příjmem je tak nájem z těchto pronájmů. Do rozvahy eREIT firem pak příjem plyne i ze zhodnocování vlastněných nemovitostí. Jistě Vás napadne mnoho příkladů nemovitostí do kterých eREIT firmy mohou investovat: hotely, sklady, kancelářské budovy, obchodní centra, datová centra, průmyslové stavby, zdravotní střediska, nemocnice, atd. Obchodní model je jednoduchý – koupit nemovitost a pronajmout ji.

Mortgage REIT (mREIT) [hypoteční]

mREIT firmy poskytují ostatním firmám peníze ve formě hypotečních úvěrů. V ČR takových firem mnoho není, protože z historického hlediska hypotéky poskytovali téměř výhradně vždy banky. Ale v zahraniční toto není pravidlem. mREIT firmy, na rozdíl od eREIT firem, nemovitosti, na které pokystují hypotéku, sami nevlastní. Nemovitost slouží pouze jako zástava hypotéky. O správu nemovitosti se stará firma, která si hypotéku sjednala. Obchodní model je trošku složitější na správu, protože mREIT si půjčují peníze za nízké krátkodobé úrokové sazby a kupují hypotéky, které platí vyšší dlouhodobé úrokové sazby. Rozdíl mezi oběma sazbami je pak jejich zisk.

Hybridní REIT

investují do nemovitostí i hypoték současně

Omezení a hodnocení REIT firem

Pokud firma vyplatí 90% svého zisku v podobě dividend, tak kde bere zdroje na rozšiřování svého podnikání? Velice správná otázka! Musí si je samozřejmě půjčit. A to tak, že buď vydá nové akcie nebo si vezme půjčku u jiné finanční instituce. Navíc, protože eREIT firmy investují do nemovitostí, tak mají ještě dodatečné náklady v podobě odpisů. Což vlastně není finanční operace.

Je tedy jasné, že klasické P/E (Price To Earnings = poměr ceny akcie ku zisku na akcii), popřípadě EPS (Earnings per Share = zisk na akcii) nám budou u REIT firem k ničemu. Proto se P/E u REIT firem nahrazuje jiným ukazatelem, a tím je…

Funds From Operations (FFO) [Finanční Prostředky z Provozu]

FFO se vypočítá tak, že k výnosům se zpětně přidají odpisy a amortizace. V případě prodeje majetku se zisk z prodeje odečte. FFO se tedy používá jako ukazatel provozní výkonnosti.

Vzorec výpočtu FFO je: FFO = Čistý zisk + Odpisy + Amortizace – Zisk z prodeje majetku

REIT firmy musí výpočet FFO uvádět ve výkazu zisků a ztrát, pokud si ho přečteme, tak zjistíme, zda firma nerealizovala nějaký nákup nebo prodej nemovitosti. FFO tedy kompenzuje nepřesnosti klasického účetnictví, protože REIT firmy své nemovitosti postupem času vždy opravují/upravují, čímž jejich hodnota vzrůstá. Tím pádem klasické odpisy ztrácí na relevatnosti a stávají se nepřesnými.

Od FFO rovněž odečítáme veškeré zisky z prodejů majetku, protože prodeje jsou neopakující se příjmy firmy. A jako takové nepřispívají ke zdanitelnému zisku společností typu REIT, a proto nesmí být zahrnuty do hodnocení výkonnosti.

Na některých webech se můžete setkat s pojmem rozšířené/upravené Finanční Prostředky z Operací (AFFO). AFFO počítají tak, že se odečtou všechny výdaje, které byly spojeny s prodanou nemovitostí a odepsány, stejně jako veškeré příjmy z nájmů.

Nedostatek FFO

FFO nezahrnuje kapitálové výdaje nutné pro udržení stávajícího stavu nemovistostí, tedy náklady na údržbu či opravy.

Výhoda AFFO

AFFO dává přesnější odhad peněžních toků, které zbudou na výplatu akcionářům, a tedy lepší základ pro odhad hodnoty firmy. Je to skutečná částka, která dává lepší pohled na budoucí schopnost firmy platit dividendy.

Rizika spojená s REIT firmami

Hlavním rizikem pro REIT firmy jsou ceny nemovistostí, tedy jejich poptávka a nabídka. Realitní trh je velmi specifický, sami to můžeme teď vidět v ČR, kdy ceny nemovistostí v jednom regionu rostou, zatím co v jiném klesají nebo nerostou tak prudce. Tedy prvním z hlavních faktorů je lokalita nemovistosti. Dalším z faktorů ovlivňující REIT firmy je základní úroková sazba centrální banky, která má vliv na úroky hypoték a tím potažmo i na ceny nemovitostí. A jedním z posledních faktorů je pak migrace lidí ať za prací v rámci jednoho státu nebo mezistátně.

Ceny mREIT firem jsou náchylné k velkému kolísání cen jejich akcií, zatímco ceny akcií eREIT firem dlouhodobě vykazují daleko větší stabilitu. Musíte si uvědomit, že ač mají oba typy v názvu REIT, tak jsou to naprosto, diametrálně, rozdílné firmy!

Co sledujeme u REIT firmy

Prvotně sledujeme FFO (AFFO) zda firma vydělává, aby mohla platit dividendy. Další z parametrů co nás bude zajímat je obsazenost pronajímaných nemovitostí. Asi nebudeme vkládat své peníze do firmy co má dlouhodobě obsazenost (pronajímanost) nemovitostí 50%, ale na druhou stranu 100% pronajímanost bude též podezřelá. Obvykle se pronajímanost, u nejlepších REIT firem, pohybuje mezi 95-98%.

U mREIT firem nás dále zajímá zda posktytované hypotéky mají pevnou sazbu nebo zda jsou navázány na základní úrokovou sazbu centrální banky. Když jsou navázány, tak se zvyšováním základní sazby bude firma vydělávat víc a se snižováním zas méně.

A protože si oba typy REIT firem musí na další investice půjčovat, anebo vydávat další akcie, tak nás též bude zajímat poměr dluhu k celkovému počtu akcií, kterému se říká „pákový efekt“ (debt-to-equity ratio). Zde opět platí, pokud si firma půjčuje se sazbou navázanou na základní úrokovou sazbu, tak při zvyšování na tom bude REIT hůř. Bohužel se nedá určit jak velký by tento poměr měl být, vždy záleží na  dalších parametrech hodnocené firmy. Samozřejmě čím větší je dluh na akcii, tím důkladněji bychom si měli firmu „proklepnout“, než se rozhodneme pro nákup.

Závěr

Pro hodnocení REIT firem nelze použít klasické P/E, ale musíme použít FFO, které je lepším ukazatelem pro tyto firmy. Sledujeme jakou má firma dlouhodobou obsazenost/pronajímanost svých nemovitostí. A sledujeme poměr dluhu na akcie.