Realty Income: Zlatý standard bezpečných a rostoucích měsíčních dividend – 2. část

Dnes navážeme na první část a uzavřeme hodnocení firmy Realty Income.

Klíčová rizika

Realty Income představuje fundamentálně solidní vysoko-výnosovou dividendově růstovou akcii pro důchodové portfóilo „jak vyšitou“. Přesto zde ale existuje několik rizik, které je třeba mít na paměti.

Za prvé, přestože Realty Income je nejlepší ve svém oboru, a proto má jednodušší a levnější přístup k novému kapitálu, ve srovnání s většinou svých konkurentů, mohou v hospodářském a tržním cyklu nastat problémové chvíle, které stále mohou ovlivňovat růst. Například procento růstu Realty Income, kterým je firma schopna navyšovat AFFO na akcii a tak i navyšovat dividendu, je závyslé na obecném zdraví americké ekonomiky a zejména pak maloobchodu. Během recese slabý akciový trh snížil cenu akcií Realty Income a tím zvýšil náklady na vlastní kapitál, což mělo za následek pomalejší růst. Toto je však vlastnost všech REIT firem, jejich míra růstu je vydána na milost a nemilost nestálému sentimentu investorů.

Zdroj: prezentace Realty Income – tempo růstu

Další věc, kterou je třeba zvážit, je, že REIT mohou (ale i nemusí) být citlivé na výši základní úrokové sazby. Protože vyšší sazba zvyšuje náklady na půjčování peněz na nové investice a to činí REIT společnosti méně atraktivními investičními nástroji v porovnání např. státními dluhopisy, kdy nižší poptávka může znamenat nižší cenu akcií. Například beta Realty Income, což značí o kolik se výnos mění ve vztahu k výnosu 10ti letým americkým dluhopisům byl nedávno 1,53. Což značí, že pokud by dlouhodobé úrokové sazby prudce vzrostly, tak cena Realty Income by mohla korigovat směrem dolů.

Zdroj: Hoya Capital Real Estate – beta závislosti na sazbách USA bondů

Dobrou zprávou ale je, že úrokové sazby a ceny akcií REIT firem nejsou ve většině případů na sobě závislé, protože obecně vzato rostoucí sazby znamenají posilující ekonomiku, která vytváří zdravý komerční trh s nemovitostmi, což zvyšuje příjmy REIT firem a jejich růst.

Zdroj: Hoya Capital Real Estate – závislost citlivosti na změnu základní úrokové sazby

Protože navíc vyšší úrokové sazby mohou mít za následek nižší ceny nemovitostí, tak čisté rozpětí investovaného kapitálu (výnos AFFO mínus náklady na kapitál) může ve skutečnosti růst i při rostoucí základní úrokové sazbě. A to je důvod, proč firma Realty Income dokázala silně růst nezávisle na ekonomickém cyklu i při růstu úrokových sazeb; a to i když úrokové sazby byly téměř 7%.

Zdroj: prezentace Realty Income – růst během růstu úrokových sazeb

Z toho nám vyplývá, že si můžete dovolit v důchodu žít jen z dividend (protože výkyvy ceny akcií DGI investoři řešit nemusí), tak se nemusíme příliš bát jak by mohly změny základní úrokové sazby ovlivnit podnikání Realty Income v následujících letech. Nicméně pro důchodce, který dodržuje pravidlo 4% výběru, je toto krátkodobé cenové riziko faktorem, který by měl zohlednit ve svém důchodovém plánu.

Bezpečnost dividend

Firma Realty Income zvýšila dividendu již 80 čtvrtletí po sobě a vyplatila již 568 po sobě jdoucích měsíčních dividend. Realty Income je jednou ze 41 firem, které vyplácí dividendy na měsíční bázi. Ze je seznam těchto firem. Pokud udrží tempo, tak za dva roky vstoupí do ctihodných řad dividendových aristokratů. Zde je celý seznam 51 dividendových aristokratů.

Existují tři důvody pro vysokou míru jistoty, že Realty Income bude nadále přinášet vysoké výnosy:

1. obchodní model je navržen tak, aby maximalizoval stabilní a opakující se výnosy z pronájmů, které jsou navíc dobře rozložené, což znamená, že v každém daném roce je nutno znovu projednat jen malou část nájemních smluv. Jak je vidět v tabulce níže, tak do roku 2031 musí Realty Income každý rok splatit závazky v hodnotě méně než 10% příjmů, čímž je zajištěna vysoká přehlednost peněžních toků, v případě, že všichni nájemci zůstanou i nadále finančně zdraví.
   

   Zdroj: prezentace Realty Income – splátkový kalendář

2. velmi konzervativní výplatní poměr Real Estate Income, jehož správa je nadále velmi udržitelná. Výplatní poměr 83% se může zdát vysoký, což je pravda, že výplatní poměr Realty Income je v horní polovině REIT sektoru. Firma si ale tento výplatní poměr může dovolit díky špičkové diverzifikaci nájemců, geografickému rozložení nemovitostí a diverzifikaci v průmyslových odvětvích. Menší konkurenční „triple net“ firmy mají daleko více koncentrované nájemníky, což znamená, že si potřebují udržovat menší vyplatní poměr, aby si zajistily bezpečnostní rezervu pro případ poklesu.
   

   Zdroj: prezentace Realty Income – výplatní poměr

   

   Zdroj: Brad Thomas – výplatní poměr vs konkurence

3. velmi silná výsledovka firmy, která je jednou z nejsilnějších v oboru.

Na první pohled se může zdát, že míra zadlužení Realty Income je velmi nebezpečná, protože firma dluží téměř 6 miliard dolarů, v rozvaze nemá téměř žádné peněžní prostředky a vytváří záporné volné peněžní toky. Musíme však mít na paměti, že obchodní model REIT firem je založen na získávání růstového kapitálu z externích zdrojů, což znamená, že pouze náklady na údržbu jsou financovány prostřednictvím peněžních příjmů z pronájmu a téměř všechny REIT vykazují negativní peněžní toky.

Ve skutečnosti, pokud srovnáváme rozvahu Realty Income s konkurencí, tak zjistíme, že Realty Income má podprůměrný dluh (dluh/upravená EBITDA) a dluh/kapitál a vysoký poměr krytí úroků, což Realty Income zajišťuje jeden z nejlepších ratingů.

Zdroj: Morningstar, prezentace Realty Income, Fast Graphs – výsledovka

Ještě důležitější je, že management je velmi konzervativní v tom jak udržuje silné a stálé úrokové krytí a též fixní poměr nákladů.

Zdroj: prezentace Realty Income – fixní náklady

Konzervativní přístup k dluhům navíc znamená, že nedochází k situaci, že by nějaký dluh nebyl splacen, což jí umožňuje využít velké revolvingové úvěry, které pomáhají financovat akvizice nových nemovitostí.

Zdroj: prezentace Realty Income – dluhy

Pro nás DGI investory jsou nejdůležitější velké a opakující se peněžní příjmy, velmi silná bilance, přístup k levnému dluhu a schopnost nadále získávat levně nové nemovitosti. To činí dividendu nejbezpečnější mezi REIT firmami, ale také to pomůže zajistit, aby vedení firmy mohlo nadále navyšovat příjmy a tím též i výplatu, bez ohledu na to, jaká bude základní úroková sazba nebo ekonomický cyklus.

Růst dividendy Realty Income

Realty Income zvýšila dividendu v průměru o 4,7% ročně od svého IPO a vzhledem k pravděpodobnému navyšování základní úrokové sazby a změnám v sektoru v němž podniká, mohou investoři pravděpodobně očekávat, že dividenda bude nadále navyšována v rozmezí 4,5% až 5,5%.

Růst dividendy

Ač je tempo růstu pod dlouhodobým průměrem indexu S&P 500, tak na druhou stranu má zas o 70% menší volatilitu, díky čemuž je tato akcie vhodná do konzervativního portfolia na důchod.

Ocenění akcií

Firma Realty Income za poslední rok nedokázala dosáhnout výnosu indexu S&P 500, o téměř 25%, to ale ještě nutně neznamená, že akcie je dnes za dobrou cenu. A to protože aktuální cena akcie/AFFO (ekvivalent poměru P/E pro REIT firmy) je 18,5, což je 13ti letá střední hodnota. Ač nadstandardní 4,5% dividendový výnos je nižší než 5,3% průměr a též nižší než průměrný 5tiletý výnos.

Realty Income – dividendový výnos

Za posledních 22 let byl dividendový výnos Realty Income vyšší po 85% času. Musíme vzít též v úvahu, že základní úroková sazba byla posledních 20 let mnohem nižší. I když by základní úroková sazba mohla v příštích 3 letech růst o 1%-2% (dle opatrných vyjádření zástupcu FEDu), tak stále zůstanou na historicky nízkých úrovních, což znamená, že se výnos Reality Income pravděpodobně nezvýší nad 5,5%.

Celkově vzato k dnešním podmínkám se zdá, že cena akcií Realty Income je přiměřená a firma má nadále potenciál generovat dlouhodobý výnos přibližně 9,5% (4,5% dividendový výnos + 5% roční růst AFFO na akcii). I když existují i další dividendoví aristokrati, kteří nabízejí mírně vyšší potenciál návratnosti než nabízí Realty Income, tak jejich výnos je poloviční a cena jejich akcií kolísá daleko víc.

Závěr

Realty Income je příkladem REIT firmy, která za svoji existenci prokázala, že dokáže vyplácet velkorysé dividendy a ty navíc pravidelně zvyšovat. To z ní dělá jedinečnou firmu s měsíční výplatou dividend, kterou stojí za to vlastnit. Je vhodnou volbou pro téměř všechny dividendové investory, ať už jste už v důchodu, anebo máte na vybudování svého portfolia dalších 50 let. I když současná cena akcií nemusí být nutně výhodná, tak stále Realty Income stojí za to mít na seznamu sledovaných firem pro možný budoucí nákup, či přikup.