REIT: 10 velkých REIT firem Brada Thomase pro rok 2020

Rok 2019 přinesl většině firem z REIT (čti: rít) sektoru silné výnosy a růst, což dovolilo investorům v noci klidně spát. Investovat je třeba do vysoce kvalitních společností, které musí mít:

1. udržitelné konkurenční výhody
2. růstoucí dividendy
3. a především dobré ocenění

Investoři však stále mají možnost vlastnit akcie vysoce kvalitních REIT firem.

 

Zde je seznam SWAN REIT firem dle ukazatelů kvality:

• R.I.N.O. modelu
• S&P 500 ratingu
• výplatních poměrů (na základě FFO)

Seznam je seřazen od nejnižší hodnoty R.I.N.O. po nejvyšší:

 

Předpověď růstu

Společnosti Federal Realty (FRT), Digital Realty (DLR) a Simon Property (SPG) mají nejvyšší hodnocení dle R.I.N.O. modelu.

Následující tabulka ukazuje vyhlídky (odhady) růstu těchto 10ti REIT firem na základě odhadů analytiků pro rok 2020:

Nemělo by Vás překvapit, že analytici firmám Ventas (VTR) a Tanger Outlets (SKT) předpovídají negativní růst FFO pro rok 2020 … vzhledem k tomu co se nyní děje v zdravotnickém a mall REIT podsektoru v USA.

Další obrázek ukazuje odhad růstu pro rok 2021. Uvědomte si ale, že podstatně méně analytiků nabízí odhady pro rok 2021, než pro rok 2020 – viz sloupec Analysts (zdroj: FAST Graphs).

Jak vidíte, tak všech 10 REIT firem má pozitivní odhad růstu i pro rok 2021, dokonce i Ventas (+3%) a Tanger (+2%). Nejvyšší odhad růstu (+7%) v roce 2021 předpovídají analytici (13 analytiků) společnosti Digital Realty.

Další obrázek zobrazuje dva důležité parametry pro hodnocení (návratnost a dividendový výnos):

 

P/FFO

Protože jsme v REIT sektoru, tak klasický hodnotící ukazatel – Price to Earning (P/E), nám není k ničemu a musíme se zaměřit na Funds from Operation (FFO). Začněme současným poměrem P/FFO ve srovnání s pětiletým P/FFO (seřazeno od nejdražších po nejlevnější):

Z pohledu poměru P/FFO jsou dnes nejdražší firmy W.P. Carey (WPC) a Digital Realty (DLR) – jejich poměry P/FFO jsou vyšší než jejich historický pětiletý průměr. Tabulka jasně ukazuje jak levné jsou dnes ceny akcií firem Tanger (SKT) a Simon Property (SPG), za které se dnes obchodují.

 

Férová cena

Dalším způsobem, jak hodnotit zda je cena akcií levná nebo drahá, je vzít v úvahu aktuální cenu akcií a porovnat ji s reálnou (férovou) cenou – dle iREIT webu. Jak vidíme na obrázku níže, tak firmy W.P. Carey (WPC) a Digital Realty (DLR) jsou stále v rámci 5% stanoveného cíle reálné (férové) hodnoty:

 

R.I.N.O. hodnocení

A poslední tabulka uvádí REIT firmy seřazené dle R.I.N.O. hodnocení. Každá REIT firma obržela číselné ohodnocení, dle základě slevy (nebo prémie) k reálné (férové) hodnotě a dle toho následně každá firma dostala R.I.N.O. ohodnocení.

Zde je 10 nejlepších REIT firem pro rok 2020:

 

A nyní podrobněji o každé z firem

10: Healthcare Trust of America (HTA)

Firma se v průběhu času stala jednou z nejznámějších REIT firem ve zdravotnickém sektoru a přestože akcie dnes nejsou levné, věříme, že díky kombinaci hodnoty a kvality je tato společnost vhodným výběrem do Dividendově Růstového Investičního (DGI) portólia.

Z hlediska kvality:

1. silná rozvaha (rating BBB a likvidita 1 miliardy dolarů s velmi omezenou krátkodobou splatností)
2. vysoce diverzifikované portfolio (23,7 milionu čtverečních stop)
3. silný interní a externí růst (+2,5% stejný obchod a 2% růst nájemného)
4. rostoucí dividenda (každoročně navyšuje již od roku 2013, kdy měla firma IPO)

Firmě se daří držet své kapitálové náklady na uzdě, akcie tak zůstávají atraktivní z následujících důvodů:

• zdravému 4,2% dividendovému výnosu (dobře pokryto = výplatní poměr 76%)
• růstu výnosů 5% (konsenzus analytiků) pro rok 2020

V roce 2020 tak lze očekávat, že firma přinese nízké dvouciferné výnosy. Doporučujeme vstup s malou pozicí za aktuální cenu a následně přikoupit při poklesu.

 

9: W.P. Carey (WPC)

Firma je NET Lease REIT (čistý trojiný pronájem), která se málem na seznam pro rok 2020 nedostala. Ještě před několika týdny byly akcie společnosti drahé pro nákup, ale za posledních 90 dní cena akcií klesla asi o 12% a přiblížila se tak k odhadu reálné hodnoty. Akcie se tak dnes obchodují při poměru P/FFO ve výši 17,8.

Z hlediska kvality:

1. alokace kapitálu (rating BBB společností S&P)
2. řízení rizik (mezinárodní zastoupení a odprodej méně kvalitních realit)
3. rekordní růst dividendy (každoročně navyšuje již od roku 1998, kdy měla firma IPO)

Výplatní poměr je vyšší při použití FFO, ale u „triple-net“ REIT firem je lepší používat AFFO, s jeho použitím má firma výplatní poměr ve výši 83%. V roce 2020 tak lze očekávat, že firma navýší dividendu přibližně o 4% až 5% a tedy lze očekávát návratnost v nízkých dvojciferných číslech.

 

8: Public Storage (PSA)

Firma nezvýšila dividendu v roce 2009 a ani v letech 2018 a 2019. Firemní rozvaha je, ale vynikající, jen s malým zadlužením, protože společnost dává přednost vydávání prioritních akcií k financování růstu.

Společnost má výhodu velkého rozsahu (2 444 zařízení ve 38 státech a 35% podíl ve Shurgard Self Storage) a nízké náklady na kapitál (nejnižší poměr páky vůči ostatním REIT firmám), protože vedení v posledních deseti letech používá prioritní akcie s nízkými náklady (poměr dluh / kapitál je jen 13%).

Akcie během posledních 90 dnů klesly o přibližně 14%, což zvýšilo míru bezpečnosti (bezpečnostní marži). Z tohoto poklesu mohou investoři vytěžit vyšší celkovou potenciální návratnost v nízkých dvojciferných číslech.

 

7: Ventas, Inc. (VTR)

Firma byla na sezname zařazena díky své bilanční síle a vynikajících postupech řízení rizik. Je pravděpodobné, že hlavní provozní segment bydlení (neboli SHOP) bude i nadále vyvíjet tlak na budoucí vyhlídky růstu – s prognóza růstu FFO -3% v roce 2020. Odahady analytiků pro rok 2021 však již předpovídají zlepšení a růst kolem 3%. Příjmy společnosti z USA představují 25% NOI a 8% pochází z kanadských nemovitostí ubytování pro seniory, kde NOI v roce 2019 rostlo o 3%. Neočekáváme však, že by příjmy i nadále klesaly, protože velká většina příjmů je placena pravidelnými plátci v lékařských ordinací, výzkumnými laboratořemi a z nájemných bytů, kde je nájemná pravidelně valorizováno.

Zatímco segment SHOP má své problémy, tak ale vedení firmy odvedlo vynikající práci na snížení rizik a udrželo působivě silnou rozvahu (BBB+ hodnocení S&P), která má z páku ve výši 5,9x (oproti 6,2x průměru v sektoru) a úrokového krytí 4,3x (oproti 3,1 průměru v sektoru). Rozvaha je opravdu jedne z nejlepších v sektoru a proto byla společnost nedávno schopna prodat své 11leté dluhopisy s 3% a refinancovat dluh za levných 4,25%. Firma by se tak časem mohla stát první zdravotnickou REIT firmou s hodnocením A.

 

6: Regency Centers (REG)

Firma je jednou ze čtyř maloobchodních REIT firem na našem seznamu. Firma se zaměřuje na nákupní centra (mall) zaměřená na potraviny. S asi 425 nemovitostmi firma vlastní nákupní centra umístěná v lepších obchodních oblastech než ostatní REIT firmy v mall sektoru, přičemž demograficky jsou tyto oblasti významně nad průměrem konkurence.

Atraktivní trhy na, na které společnosti cílí – investuje do dominantních potravinářských center – jí poskytuje vysoce udržitelnou konkurenční výhodu, která přináší „nejlepší výsledky v sektoru“. Průměrný prodej potravin firmy je kolem 650 PSF ročně oproti celostátnímu průměru 400 PSF, což naznačuje, že portfolio zahrnuje známé řetězce, jako jsou Public, Kroger, Whole Foods, HEB, či Safeway.

Společnost má investiční stupeň (BBB+ od S&P) a má nejnižší výplatní poměr (61%) v sektoru nákupních center. Společnost sice dividendu v roce 2009 snížila, ale od té doby ji opět zvyšuje a očekáváme, že společnost v roce 2020 dividendu zvýší asi o 2% na 3%. Akcie jsou dnes podhodnoceny asi o 7%, což ukazuje na potenciální nížší dvojcifernou návratnost v roce 2020.

 

5: LTC Properties (LTC)

Přestože má společnost omezené výhody z rozsahu (kapitalizace cca ve výši 1,7 miliard dolarů), tak ji ale vyrovnává sílou rozvahy. Hodnota dluhu společnosti vůči velikosti podniku je jen 26,7% a dluh vůči roční upravené EBITDA je 4,4x. Společnost má k dispozici 534,6 milionu dolarů na půjčky – na základě své nezajištěné úvěrové smlouvy 115 bps k LIBOR.

Přestože je firma menší než většina vrstevníků, byla schopna úspěšně procházet problémovým sektorem s bydlení pro seniory. Přibližně 94% nemovitostí bylo kryto v rámci hlavního leasingu, což slouží ke snížení rizika, především problémového texaského operátora Senior Care Centers. Zatímco společnost v roce 2019 vykázala mírný pokles FFO, tak se očekává, že se FFO v letech 2020 a 2021 normalizuje (odhad růstu 3%). A lze s velkou tak s velkou pravděpodobností očekávát, že společnost v roce 2020 opět zvýší dividendu.

Cena akcií za posledních 90 dní klesla asi o 13% a proto udělujeme doporučení Koupit (Buy). V roce 2020 lze očekávat nízkou dvojcifernou návratnost.

 

4: Digital Realty (DLR)

Je to jediná technologická REIT firma na našem seznamu, ale jsou i další vysoce kvalitních REIT firmy z tohoto REIT sektoru – například American Tower (AMT) a Crown Castle (CCI) – ale ty neprošli naším testem „ocenění“, protože nemají takovou bezpečnostní rezervu.

Cena akcií společnosti Digital Realty za posledních 90 dní klesla asi o -9%, čímž se opět dostala na vhodnou cenu pro doporučení k Nákupu (Buy). Hlavním důvodem poklesu byla nedávno oznámená dohoda o sloučení s firmou InterXion Holding (INXN), což je nizozemská společnost poskytující služby v oblasti informačních technologií.

Tato transakce ve výši 8,4 miliardy dolarů vytvoří předního globálního poskytovatele řešení cloudových datových center s navýšeným zastoupením ve velkých evropských oblastech s vysokým růstem.

Očekáváme, že společnost dokáže obnovit svůj dlouhodobý růst (odhad 7% v roce 2021) a tak generovat působivé celkové výnosy.

 

3: Federal Realty (FRT)

Společnost má výborné výsledky ve všech oblastech:

1. rozvaha (A- podle S&P)
2. vysoce diverzifikované portfólio nemovitostí (105 nákupních center, celková plocha pronajímatelného prostoru je 24 milionů čtverečních stop)
3. vysoce diverzifikované portfólio nájmců (3 000 a téměř 2 700 bytů
4. mimořádnou dividendovou historii (52 let zvýšení dividendy)
5. výplatní poměr pouhých 65%

Možnost potenciálních nadprůměrných výnosů je vysoké, protože akcie se nyní obchodují asi 5% pod reálnou (férovou) hodnotou a 22% pod historickým průměrem P/FFO.

Ačkoli někteří by některým nemusel líbít „nízký“ dividendový výnos – 3,3%, tak ale příležitost k budoucímu zhodnocení ceny je/bude podporována nedávným poklesem a taktéž firma má 4,3 milionu čtverečních stop s možností obnovy a prostory pro 1675 bytových jednotek – jen zvýšení počtu bytů může samo o sobě přinést až 60%.

Odhad růst konsensu jsou slibná 3% pro rok 2020 a 6% v roce 2021. Proto doporučujeme akcie pro Nákup (BUY) s možnou roční návratností v nízkých dvojciferných číslech v roce 2020.

 

2: Simon Property Group (SPG)

Tato firma je sledována mnoha analytiky a investory, protože je to nejlepší REIT firma ve své třídě a může přinést velmi působivé výsledky.

Společnost si udržuje obrovskou kapitálovou výhodu (A rating od S&P), což znamená, že společnost má přístup k téměř 7 miliardám dolarů v nízkonákladové likviditě pro rozvoj a obnovu. Společnosti po výplatě dividendy zůstává asi 1,5 miliardy dolarů peněžního toku a tato částka za poslední rok vzrostla o 5%. To znamená velkou dividendou bezpečnost  – výplatní poměr 69%.

Cena akcií meziročně klesla asi o 10%, což též navýšilo bezpečnostní marži. Přestože jsou fundamenty firmy solidní, tak sentiment (Pan Market) má na REIT sektor negativní pohled, což vede k pokračující volatilitě v tomto sektoru. Také ke strachu z možného budoucího snížení dividendy firmy Washington Prime (WPG) a zastavení vyplácení dividendy firmou CBL Properties (CBL).

Firma má, ale vynikající rozsah a nízké náklady na kapitál, což jsou výhody, které společnosti umožní nejen přežít chaos v sektoru, ale také z něj prosperovat. Z těchto důvodu doporočujuje akcie firmy k Nákupu (BUY), s odhadovným ročním výnosem až 22%.

 

1: Tanger Outlets (SKT)

Toto je firma číslo 1 pro rok 2020 Brada Thomase. A proč je to Tanger?

V letech 2015 až 2019 firma podstatně zlepšila svou rozvahu, prodala nemovitosti nepotřebné a s horší výnosností a udržela si vysokou obsazenost, přičemž od roku 2015 dosáhla růstu zisků (nebo-li FFO) asi o 1,4% ročně. Pan Market však stále nemá tuto REIT firmu v oblibě a tlačí cenu stále níže … od roku 2015 do konce roku 2019 držitelé akcií vykázaly celkový roční výnos -11,3%.

Analýza firemních výkazů nám, ale poskytuje jasný obrázek o velmi úspěšné REIT firmě, která však vykázala dočasný pokles zisků. Manažerský tým odvádí vynikající práci, zaměřuje se na leasing, snižování nákladů, snižování páky, vyšší odkupy vlastních akcií a pravidelné navyšování dividendy = to jsou všechno naprosté základy proto, aby firmy prošla prvotní analýzou při výběru akcie do DGI portfólia!

Firma má silnou rozvahu (BBB od S&P), stabilní obsazenost (za celou historii firmy nikdy neklesla pod 95%), nízký výplatní poměr (63%) a působivou historii navyšování dividendy (zvýšena 25 let v řadě).

Pokles zisků by se měl v roce 2020 snížit (odhad -4% pro rok 2020) a v roce 2021 stabilizovat (odhad analytiků +2%).

Nevěříme v další 10% až 20% pokles z důvodu přidání nebo vyloučení z nějakého ETF fondu. Akcie se dnes obchodují s obrovskou marží, bez ohledu na metriku, kterou použijete: -47% pod reálnou hodnotou dle iREIT, -119% pod svým historickými průměrem P/FFO, či 9,5% dividendový výnosem.

Tanger si bezpochyby své místo na našem seznamu 10ti nejlepších REIT firem pro rok 2020 zaslouží a bez ohledu zda to bude trvat rok, dva nebo tři, tak věříme, že vyšší pravděpodobnost a příležitost pro celkovou návratnost vyšší než 25% ročně.

Takto popsal Warren Buffett svého učitele Benjamina Grahama:

Nebyl ovlivňován tím, co si ostatní myslí, ani jak se ten den cítil, ani ničím podobným.

He was not swayed by what other people thought or how the world was feeling that day or anything of the sort.

Stejně tak i my bychom si neměli nechat ovlivnit názory ostatních, ale pouze fakty!

Benjamin Graham řekl:

Nemáte pravdu, ani se nemýlíte, protože dav s vámi nesouhlasí. Máte pravdu, protože data a jejich odůvodnění je správné.

You are neither right nor wrong because the crowd disagrees with you. You are right because the data and reasoning are right.

 

Vysvětlivky:

R.I.N.O. (REIT Indicator Numerically Optimized): proprietární výzkumný bodovací systém, který přiřadí každé REIT firmě ohodnocí od 1 do 5 na základě řady atributů, jako je bezpečnost dividend, diverzifikace a management.

FFO: (znamená prostředky z operací (Funds from Operations) = čistý příjem + odpisy + amortizace – zisky z prodeje majetku

 

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts