REIT: 8 doporučených REIT firem od Brada Thomase

Tanger Factory Outlet Centers, Inc. (SKT)

Je REIT investující do nákupních center, vlastní portfolio 44 center s 15,3 miliony čtverečních stop hrubé pronajímatelné plochy v USA a Kanadě. Společnost se zaměřuje na pronájem prostoru značkovým prodejcům: restauracím a službám. Úspěch nákupních center společnosti Tanger má je otázkou brandingu, kterému se věnuje jíž více jak 26 let – pod názvem „TangerOutlets®“ jakož místo prodeje populárních značek za výhodné ceny.

Ačkoli ratingová agentura S&P nedávno sníženila společnosti Tanger rating na BBB z BBB +, společnost má pro rok 2019 dostatečný volný peněžní tok, aby mohla snížit dluh. Dividenda je dobře pokryta a je každoročně zvyšována již 26 let v řadě (dokonce i v letech 2007 a 2008), takže investoři budou dostávat zaplaceno, zatím co budou čekat, než Tanger znovu pronajme svá maloobchodní centra. Vzhledem k tomu, že volný peněžní tok pravděpodobně zůstane více jak 100 milionů dolarů ročně, rozvaha firmy je konzervativní, což společnosti poskytuje finanční sílu, i kdyby musela snižovat ceny pronájmu, či další obchody byly uzavřeny v příštím roce až dvou.

Ačkoli někteří investoři se rozhodli Tanger opustit, Brad Thomas pokračuje v nákupu akcií a průměruje dolů nákupní cenu.

Tanger má nejnižší výplatní poměr v REIT sektoru nákupních center … a nepotřebuje obrovský peněžní tok (či FAD) k financování přestavby nemovitostí jako tradiční mall REIT firmy. Tento výplatní poměr je vlastně součástí fungování Tangeru – a Brad Thomas věří, že Tanger nakonec vykáže silné výsledky. Doporučení Brada Tomase: Strong Buy

Simon Property (SPG)

Je nejlepší REIT firmou investující do nákupních center, nyní slaví 26 let jako veřejně obchodovaná společnost, která vlastní celá obchodní centra nebo má částečné podíly v 235 obchodních centrech třídy A v Severní Americe, Evropě a Asii – s celkem více jak 190 milionů čtverečních stop obchodních prostor. Méně než 50% čistého provozního příjmu (net operating income) pochází z tradičních obchodních mall center, vysoce diverzifikovaných a téměř výhradně umístěných v hustě obydlených, prosperujících, bohatých městech – na Floridě, Kalifornii a Texasu. 42% NOI pochází z hodnotové platformy – lokalit Premium Outlets a Mills: 10% pochází z mezinárodních nemovitostí – což poskytuje investorům bezpečnou zahraniční diverzifikaci.

Kapitálové náklady SPG jsou jen 3,5% (díky „A“ ratingů), což firmě umožňuje půjčovat si obrovské částky za velmi nízké úrokové sazby. Kromě toho má společnost přístup i k revolvingovým úvěrům s více jak 7 miliardami dolarů – v případě, že by potřebovala využít krátkodobý úvěr k financování svého růstu. Ne, že by to firma SPG potřebovala, generuje 1,35 miliardy dolarů ročních maloobchodních upravených finančních prostředků z operací (annual retail adjusted funds from operations ) (provozní cash flow mínus náklady na údržbu = operating cash flow minus maintenance costs).

Pevné základy jsou to, co dlouhodobí investoři sledují, aby vyhodnotili zdraví podniku a všechny jsou vynikající: v roce 2018 bylo FFO na upravenou akcii (FFO per diluted share) ve výši 12,13 dolarů, což představuje meziroční nárůst o 8,2%. Q4 2018 FFO bylo 1,15 miliardy dolarů nebo-li 3,23 dolarů na akcii, což představuje meziroční nárůst o 3,5%.

SPG vykazuje vynikající růst, FFO v roce 1994 bylo 165 milionů dolarů, což byl první rok jako REIT firma – v roce 2018 to již bylo 4,3 miliardy dolarů. Pokud jde o NOI, celý rok 2018 SPG vykázal nárůst o 2,3% a ve čtvrtém čtvrtletí  o 2,1%. Průměrné prodeje na čtvereční stopu v Q4 2018 byly rekordních 661 dolarů, v předchozím roce to bylo 628 dolarů, což představuje nárůst o 5,3%. Obsazenost obchodů a prémiových prodejen v Q4 2018 skončilo na úrovni 95,9%, což je o 40 bazických bodů více než ve Q3 2018 a o 30 bazických bodů více než v roce 2017.

Je snadné vidět, že Simonův vynikající obchodní přístup přináší výsledky – díky strategii vedení firmy na aktivnímu řízení portfolia, disciplinovaným investicím, neúprosnému zaměření na operace a strukturu nákladů. Doporučení Brada Tomase: Strong Buy

CyrusOne (CONE)

Firma si připravila půdu pro růst od roku 2020 a dále, s velkým potenciálem na generování výnosů v dvoumístných číslech. CONE datacentrová REIT firma s vysokým růstem, která se specializuje na vysoce spolehlivá datová centra ve více než 45 lokalitách na celém světě, které chrání a zajišťují nepřetržitý provoz IT infrastruktury pro přibližně 1 000 zákazníků. Silná rozvaha je podpořena zvýšním úvěrového ratingu od S&P (v září 2018), což společnosti dodalo značnou finanční flexibilitu a další kapacitu pro růst.

Společnost CONE v roce 2018 vykázala rekordní leasingový rok, kdy portfolio vzrostlo o 30%, 103 megawattů, tj. 153 milionů dolarů v ročních příjmech GAAP, což představuje nárůst o téměř 50% oproti roku 2017. Počet nevyřízených transakcí na konci roku 2018 činil 54 milionů dolarů (což odpovídá celkovému objemu o velikosti CyrusOne v roce 2013 kdy se uskutečnilo IPO firmy). V Q4 2018 normalizovaný FFO (funds from operations) ve výši 86 centů na akcii překonalo odhady analyticků, které byly ve výši 82 centů, zatímco tržby 221,3 milionu dolarů nedosáhly konsenzusu ve výši 223,5 milionu dolarů. Pro letošní rok vedení snížilo normalizované FFO na akcii na 3,10 až 3,20 dolarů, oproti 3,31 dolarům dosaženým v roce 2018.

Vždy je třeba očekávat problémy, když budujete globální zastoupení a zaměřujete se na největší trhy s datovými centry v Evropě. Pro rok 2019 CyrusOne očekává, že proinvestuje 400 milionů dolarů na investiční projekty v EU a UK, aby se společnost mohla stát konkurenceschopnou s ostatními velkými datacentrovými hráči, jako je Digital Realty (DLR) a Equinix (EQIX).

Pro rok 2019 společnost neplánuje navýšení dividendy, což není potěšující. Dnes však máme příležitost koupit akcie levněji a díky transformačnímu procesu v sektoru REIT datových center to bude výhoda. Doporučení Brada Tomase: Strong Buy

QTS Realty (QTS)

Je nejmenší z veřejně obchodovaných REIT firem v sektoru datových center (měřeno tržní kapitalizací). Je též nejvíce tajemná, pravděpodobně nejvíce nepochopená firma z této skupiny, velmi kvůli oznámení vedení v únoru 2018, kdy se otočilo zády ke Cloudu a služeb a zaměřiilo se na hyperscale (veřejná cloud služby, software, obsah, sociální média) a podnikové hybridní IT. Analytici a investoři byly zpočátku zmatení a cena akcií QTS ihned propadla. Dnes je vedení společnosti mnohem otevřenější a jasněji vysvětlilo kroky.

Nízké FFO v minulých letech vyžadovalo od vedení QTS kreativní způsoby, jak získat peníze na nové růstové projekty. Např. vydání prioritních akcií v roce 2018 a nedávno ohlášení 50/50 Join Venture v hodnotě 240 milionů dolarů s globálním infrastrukturním fondem Alinda Capital Partners, za 24MW nemovitost v Manassas – datové centrum postavené na míru pro společnost Salesforce.com (NYSE:CRM).

„V Q4 2018 vzrostla upravená EBITDA marže o 580 bps, stejně jako provozní FFO na akcii meziročně vzrostlo o 6%. A vedení zvýšilo čtvrtletní dividendu o 7,3% – od dubna 2019. Nedávno, s obvyklým překvapením, vední společnosti oznámilo nabídku 6,75 milionu sekundárních akcií – bez jakéhokoliv upřesnění o využití takto získaných finančních prostředků a cena akcií QTS ihned zas klesla.

Akcionáři mohou očekávat růst dividendy ve středních jednociferných číslech a je zde velký prostor pro růst ceny akcií QTS… pokud vedení společnosti bude i nadále zajišťovat spolehlivý růst a upravenou EBITDA marži. Doporučení Brada Tomase: Strong Buy

City Office (CIO)

Je kancelářská REIT firma, která se zaměřuje na sekundární trhy, získává aktiva o atraktivních výnosech na vybraných trzích a zároveň selektivně realizuje prodeje s přidanou hodnotou pro zajištění vysokých výnosů. V Q4 2018 získala společnost čtyři nemovitosti za 156 milionů dolarů. Firma se zaměřuje na nemovistosti třídy A a B, což jí umožňuje využívat průměrné kapitálové úroky ve výši 7,3% a ty pak postupně renovuje a zvyšuje obsazenost (a nájemné).

Klíč k této dlouhodobé investiční strategii je umístění těchto nemovitostí ve městech s rychlým populačním a ekonomickým růstem a také pomalejší výstavbou nových kanceláří (aby se minimalizovalo riziko nadměrné nabídky). Firma byla v minulosti vždy schopna najít ziskové růstové příležitosti a vedení věří, že v budoucnu bude schopno dosáhnout přibližně 7,5% kapitálového růstu, což bude silný faktor pro růst AFFO na akcii, stejně jako skutečnost, že některé z nemovitostí mají nájemné až o 20% pod úrovní průměrného tržního nájemného. Stejně jako většina nových REIT firem s malou kapitalizací, tak i CIO se muselo zaměřit na růst své dividendy (z pohledu výplatního poměru), na což se vedení zaměřuje od roku 2015.

Ocenění CIO je velmi lákavé, akcie se obchodují s 9,7 násobkem odhadu FFO na akcii roku 2019, ve srovnání s širším násobkem kancelářským REIT firem, který je ve výši 18. Obsazenost portfolia se pohybuje okolo 92%, se zdravým postupným navyšováním nájemného, zejména u projektů s přidanou hodnotou, přičemž v příštích 12 měsících by mělo vypršet pouze 6% nájemních smluv. Firma má též  zdravý dluhový profil, kdy více než tři čtvrtiny dluhu je fixní. Doporučení Brada Tomase: Strong Buy

Easterly Government (DEA)

Je kancelářká REIT firma, která se zaměřuje na budovy federální vlády USA. DEA je jediná, čistě „státní“ firma s interním řízením. Společnost vlastní 65 nemovitostí, které zahrnují 5,6 milionu čtverečních stop, včetně 31 nemovitostí pronajatých především vládním agenturám USA. Fond aktiv, které společnost Easterly vlastní je roztříštěný – pět největších nájemníků vlastní celkem 16%, přičemž žádný pronajímatel nevlastní více než 3,9%. Easterly se striktně drží kritických nemovistostí federální vlády – agentur, jako je Federální úřad pro vyšetřování (Federal Bureau of Investigation) a Cizineckého (Immigration) a Celní správy (Customs Enforcement).

Dluhový profil firmy je zdravý, společnost měla k Q4 2018 dluhy ve výši 791 milionů dolarů, skládající se z nesplacených 155 milionů dolarů nezajištěných revolvingových úvěrů, zbývajících 150 milionů dolarů je termínovaný úvěr z rok 2018, nesplacených 100 milionů dolarů na termínovaném úvěru z roku 2016, 175 milionů dolarů nezajištěných bankovek (senior unsecured notes) a 211 milionů dolarů hypotečního dluhu. Na revolvingovém úvěru má dalších 315 milionů dolarů, čistý dluh společnosti na celkové hodnotě aktiv činí 36,2% a její čistý dluh k ročnímu poměru EBITDA v Q4 2018 byl 6,2x. Rok 2018 byl rokem významného růstu pro firmy Easterly.

Až do prosince roku 2017 firma svou dividendu skromně navyšovala, ale v roce 2018 dividendu zmrazila (roční dividendy zůstala ve výši 1,04 dolarů na akcii). To bylo kvůli zvýšenému výplatnímu poměru na více jak 100% AFFO. Předpokládáme, že společnost začne v roce 2020 opět dividendu zvyšovat. Takto vysoký výplatní poměr samozřejmě naznačuje, že má firma vyšší riziko, ale nájemní smlouvy s vládou USA nám poskytují jistotu, že výnosy jsou stabilní a předvídatelné. Doporučení Brada Tomase: Strong Buy

Outfront Media (OUT)

Je jednou z největších mediálních společností v Severní Americe, s portfoliem přibližně 500 000 digitálních a pevných reklamních ploch, které jsou primárně umístěny v nejznámějších a nejprestižnějších lokalitách po celém světě. Společnost vstoupila na burzu (IPO) 28. března 2014 a změnila se na REIT 17. července 2014. Billboardy nabízejí nejsilnější „zasažení“ zákazníků ze všech externích reklamních formátů. Billboardy, které se nacházejí na klíčových dálnicích, křižovatkách a vysoce zalidněných místech v USA, nabízí ohromnou viditelnosti pro inzerenty.

V loňském roce firma oznámila novou dohodu s New York Metropolitan Transport Authority (nebo-li MTA), což je největší orgán veřejné dopravy v USA. Dohoda z MTA dává OUT reklamní a komunikační koncesi pro metro, mezimestské vlaky a autobusy a billboardy. Společnost uvedla, že „nasadí více jak 50 000 digitálních reklamních displejů v celém systému, které budou postupně instalovány. Bude ale také pro MTA pokračovat v udržování více jak 500 stávajících billboardů. Na posledním výsledkovém telefonním hovoru společnost uvedla, že investice pro MTA „se projeví ve výsledcích v Q3 a Q4 2019″. Ale bude to až rok 2020, kdy (uvidíme) začneme vidět největší přínos.

V roce 2018 meziroční vzrostlo AFFO o 18,4%, především díky vyššímu OIBDA. Silný výkon v Q4 2018 navýšilo AFFO o 8%, což společnosti pomohlo překonat původním nízko až středně jednočíselné odhady pro rok 2018. V roce 2019 vedení očekává, že AFFO poroste ve středních jednociferných číslech, stejně tak i výplatní poměr k AFFO, což bude pohodlně v souladu s historickými výsledky. Akcie firmy OUT se obchodují s poměrem P/FFO ve výši 10,5 a dividenda má dostatečné krytí (1,50 dolarů / 2,25 dolarů nebo-li 67% na základě AFFO) s předpokladem, že v letech 2019 a 2020 poroste asi o 5%. Doporučení Brada Tomase: Strong Buy

Monmouth Real Estate (MNR)

Je průmyslový REIT, který provozuje portfolio nemovitostí skládající se z 113 průmyslových nemovitostí, což představuje přibližně 21,8 milionu čtverečních stop. Geograficky diverzifikované portfolio je od pobřeží k pobřeží přes 30 států se zaměřením na hlavní námořní přístavy, hlavní intermodální přístavy a hlavní letiště. Portfólio nemovitostí je vysoce zaměřeno na dopravní firmu FedEx, s více jak 59,6% ročního nájemného a 48% pronajaté plochy tomuto logistickému gigantovi (leasing MNR od FedEx Ground, FedEx Express a FedEx Supply Chain Services – všechno provozní dceřiné společnosti, které mají S&P rating BBB). MNR má také značný závěr na východním pobřeží – a to je další důležitá charakteristika, protože společnost nedávno získala dvě zbrusu nové nemovitosti třídy A a pronajaté Fedex Ground, v Trentonu, New Jersey a Savanna v Georgii.

Kapitálová struktura společnosti MNR se skládá z dluhu ve výši přibližně 898 milionů dolarů, z čehož 772 milionů dolarů představuje hypoteční dluh zajištěný nemovitostí a 126 milionů dolarů závazků. Zhruba 86% dluhu je s fixním úrokem s váženou průměrnou úrokovou sazbou ve výši 4,1% (ve srovnání s 4,2% v předchozím roce). Vážená průměrná doba splatnosti dluhu s pevnou úrokovou sazbou činila na konci čtvrtletí 11,8 roku, ve srovnání s 11,5 roky v předchozím roce. To představuje jeden z nejdelších termínů splatnosti dluhu v celém REIT sektoru.

Firma MNR v Q1 2019 (končícího 31.12.18) vygenerovala „rekordně vysoký“ AFFO na akcii ve výši 0,23 dolarů, což představuje meziroční nárůst o 4,5%, to má za následek konzervativní výplatní dividendový poměr ve výši 74% AFFO. Společnost odvedla vynikající práci v oblasti rostoucího AFFO na akcii, který od roku 2014 dosahuje průměrných 14%. Naše očekávání je, že společnost MNR by mohla dosáhnout značného zhodnocení ceny akcií, protože FedExu se též velmi dobře daří. Doporučení Brada Tomase: Strong Buy

Závěr

Ne všechny tyto REIT firmy jsou SWAN (Sleep Well At Night = v noci klidně spát). Ale domníváme se však, že nejlepší způsob, jak mohou investoři v noci dobře spát, je obezřetný nákup akcií s bezpečnostní marží.

Nejsem vždy se podaří vybrat toho nejlepšího koně, ale důležité je vybrat ty nejlepší příležitosti a využít možnosti, kdy trh špatně ocení REIT firmu(-y). To by v průběhu času mělo nakonec poskytnout vynikající výkon.

 

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts