REIT akcie vs. bondy a příští recese

Historie novodobých ekonomických dějit nám ukazuje, že za poslední více jak století, jsou ekonomické krize, či jen poklesy, prostě a jednoduše součástí našich životů.

Volně navážu na březnový článek o možném příchodu krize a v dnešním článku se podíváme blíže na vývoj americké ekonomiky – bondy vs. REIT akcie a co proti recesi dnes můžeme/měli bychom udělat.

 

Trocha historie na začátek

V celé americké historii bylo recesí mnoho, velkých a malých, ale většina z nich byla nějakým způsobem zajímavá díky jejich dopadům a to jak na ekonomiku, tak i na běžné lidi.

Největší recesí je mnoha lidmi označována recese od roku 1929 – Velká Deprese, či Velký Krach. Byla to též zatím nejdelší deprese v historii, která trvala 18 měsíců. Ale na tu si asi málo kdo vzpomene, natož aby ji zažil, že? Většina si vzpomíná na tu poslední „velkou recesi“, kterou spustila krize rizikových hypoték (subprime mortgage crisis), která následně stvořila globální bankovní úvěrovou krizi v letech 2007 až 2009.

Pradoxně ji stvořili samy banky, které na ni následně doplatily nejhůř (tedy po lidech, tedy myšleno mezi zasaženými firmami), díky využívání (zneužívání) finančních derivátů.

Ekonomika klesala pět čtvrtletí v řadě. V Q4 2008 bylo USA HDP -8,4%, což byl nejhorší výsledek od Velké hospodářské krize v roce 1929. Recese skončila v Q3 2009, kdy se díky stimulačním balíčkům HDP opět dostalo na pozitivní číslo.

A protože se prý na nás opět řítí další recese, tak bychom se měli podívat jak zabezpečit naše investiční portfólia.

 

Recese v minulosti

Od druhé světové války americká ekonomika nebyla bez recese, či bez medvědího trhu. V průměru medvědí trhy, kdy ceny akcií klesají, trvaly asi 13 měsíců, než dopadly na dno, cca mínus 37% pod historická maxima. Následně trvalo asi 22 měsíců než se ceny zotavily a dosáhly na maxima nová. To znamená, že průměrný medvědí trh trvá tři roky – od vrcholu k vrcholu trhu.

Podle studie Federálního rezervního systému v New Yorku (New York Federal Reserve) z února 2019, založené na jeho recesním modelu (který využívá několik forem výnosové křivky, což je/byl v minulosti nejlepší prediktor recesí), je pravděpodobnost, že recese začně do 12 měsíců (od ledna kdy studie vznikla) ve výši 50%. Což je nejvyšší úroveň za posledních 10 let.

Ehm, 50%? Takže si můžeme hodit mincí a budeme mít stejný výsledek. Tož hoďte si mincí a když padne hlava, tak celé portfolio prodejte, když padne orel, tak nedělejte nic.

No nic …!

Když už se začínají šířit fámy, že ta další recese klepe na dveře, tak místo nedělání nic, bychom se měli alepoň na naše porfólia podívat, zda jsou na tu příští recesi připravena.

Pokud jsou naše portfólia převáženy akciemi, tak bychom možná měli vyžít rally začátku roku 2019 (mimochodem bylo to nejlepší Q1 za posledních 10 let!) a část portfólia odprodat se ziskem a navýšit pozici jinde – dluhopisy, ETF, apod., tak abychom byli schopni zaplatit část nebo veškeré své životní náklady, pro případ, že bychom byli dlouhodobě nemocní anebo bychom se rozhodli odejít do „důchodu“.

Jak vidíte na obrázku výše, tak během posledních tří recesí zůstaly peníze (T-bills) stabilní nebo se zvýšily. 10tileté americké státní dluhopisy (US Treasuries) výrazně vzrostly. To proto, že čím delší doba trvání dluhopisu, tím je citlivější. Takže, když úrokové sazby během recesí klesají, tak úroky dlouhodobých dluhopisů mají tendenci hodně růst a to právě v důsledku poklesu úrokových sazeb, kdy investoři utíkají „do bezpečí“ státních dluhopisů.

To mě přivádí ke kacířské myšlence: Co takhle použít REITs (čti: ríts) anebo jakoukoliv dividendovou akci, jako alternativu k dluhopisům?

Zatímco REIT firmy mají tendenci být v průběhu času méně volatilní, tak stále pokles ceny během většiny recesí je jasně patrný.

Takže pokud by jste v době recese potřebovali prodat REIT akcie, aby jste okryli Vaše výdaje, tak to znamená že riskujete, že budete prodávat v té nejméně vhodné době = se ztrátou, dokonce i blue-chip REIT firmy mohou klesnout hluboko pod Vaši nákupní cenu.

Vždy se držme dvou pravidel Warrena Buffetta:

Pravidlo číslo jedna: nikdy neprodělej peníze. Pravidlo číslo dvě: nezapomeň na pravidlo číslo jedna.

 

V době recese, ale neklesají jen akcie REIT firem, padají VŠECHNY dividendové akcie!!!

Dokonce i slavní Dividendoví Aristokraté, tedy dokonce i blue-chip akcie během recese padají. Ale jak je vidět na obrázku výše, tak mají tendenci klesat mnohem méně a to o 18% méně než S&P 500 za posledních 28 let.

Jednou výjimkou byla technologická recese v letech 2000 až 2001, kdy ceny většiny dividendových akcií, včetně mnoha REIT firem, prudce rostly. To však byla historická anomálie způsobená mnoha investory, kteří se vrhali do technologických akcií a jejich IPO, ale blue-chips REIT akcie, jako např. Realty Income (NYSE:O) se v dubnu roku 2000 obchodovaly za méně než 8x FFO, což bylo méně než polovina historického průměru.

Během technologické bubliny, kdy Nasdaq propadl o 80%, se ocenění blue-chip REIT firem vrátilo ke svým historickým průměrným hodnotám. To platilo i pro mnoho Dividendových Aristokratů, kteří se díky splasknutí technologické bubliny staly podhodnocenými, takže se ve skutečnosti chovaly jako dluhopisy a jejich ceny se pohybovaly v opačném směru než technologické akcie. Ale to není typické chování akciového trhu a většinou je to výsledek příliš nízkého ocenění, které se vrací ke svým historickým průměrům.

Dnes se však většina REIT firem obchoduje zhruba kolem 19x FFO, což je nad historickými průměry, jinak řečeno REIT sektor je dnes nadhodnocený. Blue-chip Realty Income se obchoduje nad 23x FFO, což je zhruba 20% nad historickým průměrem.

Takže pokud si dnes myslíte, že v době recese budete, by jste chtěli, prodávat akcie blue-chip REIT firem se ziskem, tak se šeredně pletete!

No a co to vzít z druhého konce?  Protože přeci, když úrokové sazby budou klesat, tak by přeci ceny akcií REIT firem měly v době recese růst anebo ne? No bohužel NE! Musím znovu zdůraznit, že REIT firmy (a vůbec všechny dividendové akcie) NEJSOU DLUHOPISY!

 

Závěr č.1

Zatímco REIT (ale i další dividendové akcie) mohou být na změnách základní úrokové sazby citlivé a to krátkodobě až střednědobě (zejména v případě, že úrokové sazby oscilují do historických extrémů), tak ale v dlouhodobém horizontu nemají REIT akcie prakticky žádnou vazbu na dluhopisy. Od roku 1972 až do 2017 dlouhodobé úrokové sazby dluhopisů vysvětlit pouhá 2% celkových výnosů REIT akcií.

Měli bychom se na to dívat následovně. Pokud by byly dividendové akcie (včetně REIT) byly opravdu dobrou alternativou k dluhopisům, tak by tyto investice přinesly podstatně lepší výnosy. Na druhou stranu si musíme uvědomiž, že i když ekonomika roste, tak pokud zároveň rostou i úrokové sazby, tak akcie na růžích ustláno rozhodně nemají.

To znamená, že akcie (včetně REIT) podávají nejlepší výsledky, když ekonomika prosperuje a klesají, když ekonomika klesá. To je proto, že akcie NEJSOU DLUHOPISY a jejich vnitřní hodnota je převážně založena na peněžních tocích každé firmy a ne na úrokových sazbách.

Musíme si uvědomit (smířit se), že bez ohledu na to, jak kvalitní společnosti vlastníme, tak jejich ceny budou během příští recese klesat. Pokud budeme chtít/potřebovat stabilní aktiva k prodeji, tak musíme (měli bychom) do svých portfólií mít i odpovídající množství hotovosti a dluhopisů.

 

Pomohou REIT akcie ochránít naše portfólia?

Každý investor jistě zná ekonomický cyklus a jeho fáze, ale musíte si uvědomit, že nemovitostní cyklus je jiný! Hospodářský cyklus následuje většina akcií, protože tyto firmy následují změny ve všeobecné ekonomické sféře měřené na HDP (příjmy, zaměstnanost, průmyslová produkce, tržby, apod.). Jenže cyklus nemovitostí je více než třikrát delší a to především kvůli obtížnosti výstavby – plánování, územního plánování, získání povolení, výstavba a pak až pronájem.

No zrovna my v ČR o tom víme své, že? Když jen získání územního povolení trvá 2 roky, získání stavebního povolení další 3 roky. Takže celých 5 let na papíry a to se ještě do země ani nekoplo.

V USA to však typicky trvá čtyři roky, než je dokončen projekt – od plánu, přes stavbu až k pronájmu. Naproti tomu však ostatní firmy mohou své výrobní plány upravovat během několika týdnů až měsíců. Níže uvedený graf ukazuje čtyři fáze cyklu nemovitostí:

Ochodní cyklus nemovití vykazuje vysoký stupeň předvídatelnosti, kromě dvou výjímek – v době druhé světové války a rokem 1979, kdy FED zvojnásobil základní úrokovou sazbu.

 

Závěr č.2

Dnes je to 11 let od posledního vrcholu a 10 led od posledního propadu a REIT firmy vykazují silný růst obsazenosti, růst zisků a prudký růst výstavby nových nemovitostní. Pokud bychom použili výše uvedený obrázek cyklu, tak nás čeká ještě 7 až 8 let růstu, než v REIT sektoru dojde ke korekci.

Abychom si tuto teorii ověřili, tak se podíváme na NAREIT T-Tracker (pdf), který sleduje čtvrtletní výkonnost REIT sektoru v USA. Sleduje Funds from Operations (FFO), Net Operating Income (NOI) a Dividendy pro všechny REIT a hypoteční REIT akcie na americké burze.

 

 

 

Závěr č.3

Jednou z největších chyb, kterou investoři dělají je, že následují dav – a to v obou směrech. Krásně to ilustruje následující obrázek za IG fóra:

 

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts