REIT – American Tower Corp. – specializovaný „věžar“ ve výprodeji

American Tower Corp. (AMT) je jeden z největších triple net REIT (čti: rít) firem v Americe. Firma se specializuje na reality pro mobilní operátory.

Firemní tržní kapitalizace je přes 90 miliard dolarů, dividendový výnos při ceně těsně nad 200 dolarů za akcii je cca 2,4%, firma svou dividendu navyšu každý rok posledních 9 let a to s 5tiletým CAGR ve výši téměř 19%.

Firmě se daří obnovovat 90%+ nájemních smluv, každý rok navyšovat nájemné a triple net znamená, že veškeré náklady na obnovu/opravy, pojistění a úvěrové náklady firma přenáší na nájemce. Díky tomu má vysoké marže, nízké kapitálové náklady a stabilní růst peněžních toků.

 

Portfólio

Firma má více jak 43 000 nemovitostí v USA a Kanadě. Asi nikoho nepřekvapí, že největšími pronajímateli je AT&T (T), Verizon (VZ) a T-Mobile (TMUS), který se nedávno spojil s firmou Spirit.

K tomu dalších 142 495 v ostatních státech světa.

Firemní portfólio je tedy velmi dobře diverzifikované nejen z pohledu států, ale i kontinentů.

Největším nájemce byl na konci Q4 2020 T-Mobile, který firmě přinesl 20% tržeb. Na druhém místě je AT&T s 18% tržeb a na třetím Verizon s 13%. Všechny tři, ale válcují mezinárodní tržby, které představují celých 30%.

Spodní část obrázku výše ukazuje kolik procent nájemních smluv bude muset firma k následujích letech obnovit. Tedy v příštích čtyřech letech bude k obnově asi čtvrtina nájemních smluv. Portfólio tak dává firmě velmi dobrou příležitost pravidelného a postupného navyšování jednotlivých nájmů.

První velkou výhodou nájemních smluv je, že celých 35% země pod nemovitostmi je provozována na základně finančních leasingů nebo věcného břemene. A druhou velkou výhodou je doba těchto nájemních smluv a to téměř 30 let. Díky tomu si firma dokáže udržet velmi vysoké marže.

Firmy T-Mobile a Spirit zakončily fúzi 1. dubna 2020 a díky tomu je T-Mobile největším mobilním operátorem v USA. Díky postupnému zavádění 5G sítě musí T-Mobile rozšiřovat kapacitu a pokrytí.

5G síť je obecně velmi náročná na pokrytí, protože je třeba zajistit co nejnižší latence a tedy je třeba podstaně více BTS stanic, než kolik stačilo pro předchozí generace. To je velmi dobrá zprávě pro firmu American Tower … bude mít více nemovitostí ke správě.

Další výhodou je, že každý stožár obsluhuje několik nájemníků, takže riziko, že by např. po vypovězení smlouvy firmou Verizon nebyl nový nájemce, je mizivá.

 

Pěněžní toky

Po vyloučení vlivu měn, tak firma v loňském roce rostla o 10%. Což je dost vysoký růst, když si uvědomíme jak velká firma již American Tower je. Takový růst je obvyklý u podstatně menších firem.

O to víc je to obdivuhodné, že firma tento růst dostahuje za posledních pět let.

Velmi podobné je to i s tržbami „per nemovitost“ a v mezinárodním měřitku nejvíce rostly tržby od nájemců v Africe (9,1%) a Latinské Americe (7,2%). Ovšem ani USA, Kanada a ostataní mezinárodní růst se s 5% nedá označit za malý.

V Q4 2020 vzrostly tržby z nemovitostí o 10%, upravená EBITDA o 13% a konsolidované AFFO na akcii o 8,9%. Pokud se podíváme na obrázek níže, tak konsolidované AFFO na akcii bez vlivu měn rostlo dokonce o téměř 12%! Zdůrazňuji to proto, že ač vliv fluktuace měn má zajisté na celkové tržby vliv, ale pro posouzení jak firma generuje penězní tok je vyloučení měn lepším ukazatelem.

 

Rozvaha

Společnost American Tower zakončila Q4 2020 s poměr dluhu k EBITDA ve výši 5 (čistý pákový efekt). To značí velmi silnou rozvahu.

Tento poměr však nyní vzroste díky akvizici firmy Telxuis.Transakce je ve výši cca 9,4 miliardy dolarů a přidá do firemního portfólia 31 000 komunikačních stanic v Německu, Španělsku, Brazílii, Chile, Peru a Argentíně. Firma dále očekává asi 500 milionů nákladů na výstavbu asi 3300 nových stanic v Německu a Brazílii do roku 2025. Vedení odhaduje, že tato akvizice přinese nové tržby až do výše 775 milionů dolarů a hrubou marží až 410 milionů dolarů.

Díky této akvizici vzroste poměr dluhu k EBITDA k 6. To již je dost vysoký poměr, který by mohl zavdat nejedné ratingové agentuře důvod ke snížení ratingu – BBB+ v současné době. Ratingová agentura Fitch již, ale oznámila, že i přes navýšení dluhů zachová rating investičního stupně.

Jak již jsem uvedl výše, tak firma American Tower těží z velmi nízkých kapitálových nákladů, takže nárůst dluhu ze současných cca 26 miliard dolarů na konci roku 2020, k cca 30 miliardám na konci roku 2021 by neměl být pro firmu velkým problémem. Úrokové náklady mezi roky 2019 a 2020 sice klesly o 40 milionů dolarů, přesto 760 milionů za rok 2020 se může zdát velmi vysoká částka. Když se, ale podíváme na výši EBITDA = 5,156 miliardy dolarů, tak se to bude zdát jako nic.

Pokud se firmě podaří do dvou let snížit poměr dluhu k EBITDA pod 5, tak si dovolím tipnout, že by firma mohla dostat rating A-.

 

Ocenění

Vedení odhaduje růst EBITDA pro rok 2021 ve výši 9,5% na 5,64 miliardy dolarů. To se zdá jako vcelku střízlivý odhad.

Růst nájemců v roce 2020 byl vynikající a pro rok 2021 to vedení vidí velmi obdobně, i když o něco nižší. I nadále bude růstu vévodit Afrika a Latinská Amerika. Amerika a Kanada zřejmě trošku oslaví, ale vyrovná to zas Evropa a to díky akvizici firmy Telxius.

Takže asi 8% růst tržeb v letošním roce je bezpečným ohadem.

9% růst AFFO by znamenalo asi 9,6 dolarů na akcii, tedy poměr P/AFFO ve výši cca 21,3 (při ceně 205 dolarů za akcii). To je velmi aktraktivní ocenění vzhledem k poslednímu růstu firmy. Na druhé straně už méně aktraktivní k historickému ocenění.

Pokud se firmě podaří udržet i 10% růst v roce 2022, tak by se poměr P/AFFO mohl přiblížit k 21.

Na těchto základech si dovolím předpověd návrat ceny akcií American Tower zpět nad 270 dolarů za akcii v příštích dvou letech … to by přineslo/mohlo přinést až 35% výnos.

 

Dividenda

Společnost American Tower dnes vyplácí 1,21 dolarů na akcii a poslední navýšení bylo v prosinci … o 6,1%. Společnost dividendu každoročně navyšuje již 9 let a to průměrným CAGR téměř 20% ročně.

• 1 CAGR 18,43%
• 3 CAGR 19,48%
• 5 CAGR 19,81%

Při očekávaném AFFO pro rok 2021 ve výši 9,6 dolarů je výplatní poměr 50%. Tedy dividenda je velmi bezpečná.

Na druhé straně, i když cena z loňských maxim (přes 270 dolarů za akcii) klesla (k 200 dolarům za akcii), tak stále dividendový výnos je kolem 2,5%, což není příliš vysoký výnos … a to především k dnešní inflaci, která dle oficiálních statistik byla v lednu 2021 ve výši 2,2%, ale pokud se podíváte na jednotlivé položky, tak je tam mnoho základních potravin, které vzroztly o 5% a více.

A na třetí straně, je třeba vzít potaz roční růst dividendy, který počáteční nízký dividendový výnos velmi časem vyrovná. A to i kdyby firma v nadcházejících letech snížila tempo růst na polovovinu.

 

Závěr

American Tower Corp. je jedním z největších specializovaných REIT firem na americkém trhu.

Společnost je široce diverzifikovaná a to jak z pohledu tržeb, tak celovětového zastoupení. Vynikající nájemní smlouvy jí zajišťují pravidelný a rostoucí příjem a především vysoké marže s nízkými kapitálovými náklady.

Dividendový výnos se dnes nemusí zdát velmi lákavý, ale je třeba započítat velmi vysoký každoroční růst, který za pár let dividendový výnos vyšvihne do velmi zajímavých čísel.

Po poklesu ceny z loňských výšin zpět k hranici 200 dolarů jsou akcie velmi výhodně oceněny a lze je doporučit k nákupu DGI investorům.