REIT: Americold Realty Trust – jsou akcie po 6% korekci vhodné k nákupu?

REIT (čti: rít) společnost Americold Realty Trust (COLD) má velmi příhodný ticker, nejspíš proto, že se zabývá skladováním potravin v chladírenských nemovitostech. Je to jedna z největších chladírenských společností na světě a má přední tržní podíl nejen v USA, ale i v zahraničí.

 

Přehled

Společnost Americold Realty Trust měla své IPO na konci roku 2017, jde tedy o poměrně mladou REIT (čti: rít) firmu.

Firma poskytuje skladovací služby v odvětví dodavatelského řetězce s řízenou teplotou. Společnost vlastní nemovitosti v hodnotě téměř 10 miliard dolarů při tržní kapitalizaci 7,6 miliard dolarů.

Hlavní část tržeb (72 %) pochází ze skladů, které generují 94 % NOI.

Společnost má mezinárodní zastoupení po celém světě, tedy především v těch částech světa, kde je třeba přepravovat a skladovat potraviny ve skladech s řízenou teplotou, protože jinak by se rychle zkazily.

Společnost vlastní po celém světě 242 skladů, které obsluhují 4200 zákazníků a jen v USA to představuje více jak 20 % trhu.

Firma má různorodou zákaznickou základnu, od malých řemeslníků přes regionální obchody s potravinami až po mezinárodní organizace s potravinami a nápoji.

Počátky nemovitostí firmy se datují až do roku 1997, kdy finanční skupina Yucaipa, kterou řídí Ron Burkle, získala první nemovitosti od firmy Vornado Realty (VNO). Další část nemovitostí skupina Yucaipa koupila v roce 2004 od firmy Crescent Real Estate.

Firma má tři systémy pro řízení:

• práce
• skladů
• dopravy

Společnost nabízí svým zákazníkům technologickou sadu řešení, které poskytují prediktivní analýzu v různých bodech procesu dodavatelského řetězce.

Dále společnost nabízí systémovou integraci pro správu dodavatelského řetězce, takže její zákazníci si mohou funkce správy objednávek a přehledů integrovat do vlastních ERP systémů.

Systém dodavatelského řetězce firmy nabízí zákazníkům podporu od počátku až do konce dodavatelkého řetězce. Tedy od farmy, přes přípravu potravin, skladování, distribuci, maloobchodů, po školy a restaurace.

Firma má třífázový přístup:

• navrhnout
• postavit nebo spustit
• provozovat

 

Poslední výsledky

Firmě se i v koronavirovém prostředí daří velmi dobře. Globální „same store“ tržby v posledním čtvrtletí meziročně vzrostly o 2,1 %.

Ale tím hlavním překvapením byl 35,7% růst tržeb a 21% růst NOI a to díky akvizicím (KMT Brrr! a Bowman Stores), které se projevily právě v posledním čtvrtletí. AFFO vyšlo ve výši 0,28 dolaru na akcii, jeden cent pod odhady analytiků. Core FFO bylo ve výši 0,15 dolaru.

V posledním čtvrtletí firma začala s výstavbou tří nových skladů (v Dunkirku, v Atlantě a v Dublinu). První dva mají být hotové v druhém čtvrtletí roku 2022 a Dublin ve třetím čtvrtletí roku 2022.

 

Růst

Hlavním motorem růstu firmy jsou akvizice a výstavba nových skladovacích nemovitostí. Poslední dvě ve výstavbě, Atlanta 2 a Plainville, jsou podrobně popsány v prezentaci, detaily prosím tam, podrobnosti zde nebudu psát.

Firma plánuje na výstavbu v příštích letech vydat více jak jednu miliardu dolarů, aby dokázala svým zákazníkům nabídnout dostatečné skladovací kapacity, které žádají.

Od roku 2017 dokázala firma navýšit své marže z 16,8 % na 19,2 %. A jak ukazuje následující obrázek, tak firma je jednou z hlavních skladovacích míst pro celosvětově známé firmy jako je Unilever (UL, UN), Kraft Heinz (KHC), Kroger (KR) a mnoho dalších.

 

Rizika

Lidé budou potřebovat jíst vždy, otázka pouze je co, a jak se k nim potraviny dostanou.

Následující obrázek ukazuje, jaký měly dopad minulé problémy v potravinářství – nemoc šílených krav, prasečí chřipka a dnes je to nedostatek pracovní síly. Obávám se, že s tímto rizikem (problémem) se budeme setkávat stále častěji u více a více firem. Všechny státy cpou lidem peníze „horem dolem“, takže se nelze divit, že dost lidí raději sedí doma „za dávky“, než aby šli pracovat.

Nedostatek pracovníků nebude mít vliv pouze na firmu Americold Realty, ale také na její zákazníky, což by mohlo vést ke snížení produktivity v celém sektoru.

A rizikem je budoucí zvýšení základní úrokové sazby centrálními bankami. Vyšší základní úroková sazba přiláká zpět dluhopisové investory, ti budou vyprodávat akcie, aby přesunuly své finanční prostředky do dluhopisů. To by mohlo vést k výprodeji v REIT a BDC sektorech.

 

Dluhy

Společnost má velmi silnou rozvahu a drží 1,3 miliardy dolarů v hotovosti a revolvingovém úvěru. Poměr dluhu k EBITDA je ve výši 4,9 – pro REIT firmy se bere jako bezpečné cokoliv pod 6.

Navíc má firma velmi nízkou průměrnou úrokovou sazbu ve výši 3 % a průměrná doba splatnosti je 7 let.

V letošním ani v příštím roce nemá firma žádný dluh ke splacení a v roce 2023 „jen“ 273 milionů dolarů. Celých 84 % dluhu je s fixními úroky, takže možné zvyšování základní úrokové sazby nebude mít na firmu velký dopad. Navíc 80 % dluhu je nezabezpečeného (unsecured).

 

Konkurenční výhody

Největší konkurenční výhody firmy jsou její velikost a známost značky. Protože když už zákazník sklad firmy používá pro jednu potravinu, tak je velmi pravděpodobné, že sklad použije i pro další. Tím získá jednu platformu pro všechny své produkty a sníží si složitost přepravy a náklady.

Společnost má také vysoce diverzifikovaný obchodní model. A to nejen z pohledu skladovaných potravin, ale také z pohledu globálního umístění a formy skladování.

 

Ocenění

Při AFFO ve výši 1,12 dolarů a ceně kolem 29 dolarů za akcií, tak mají akcie poměr P/AFFO ve výši 26.

Analytici očekávají růst FFO na akcii o 15-20 % v příštích třech letech a to díky projektům, které letos začaly/začnou nebo jsou již ve výstavbě.

Cílová cena analytiků, kteří firmu sledují, je téměř 42,5 dolarů za akcii. Je zde tedy významný potenciální růst – ze současných cca 30 dolarů za akcii.

 

Dividenda

Společnost vyplácí 0,22 dolarů čtvrtletně na akcii. To při ceně kolem 29 dolarů za akcií dává dividendový výnos cca 3 %. To je po nedávném poklesu ceny již dobrý vstupní dividendový výnos, když index S&P 500 nese dnes výnos hluboko pod 2 %.

Dividenda je navíc i bezpečná, výplatní poměr je cca 80 %.

 

Závěr

Společnost Americold Realty je jednou z největších veřejně obchodovatelných REIT firem v chladírenském sektoru realitního trhu. Sektor je vysoce fragmentovaný, vedení firmy má tedy mnoho prostoru pokračovat v konsolidaci a akvizicích. Jak ukazuje následující obrázek, tak z pohledu tržního zastoupení je propastný rozdíl mezi druhou a třetí firmou.

Pozitivní budoucí vývoj bude dále podpořen nízkými náklady na financování a velikostí firmy. Bude velmi zajímavé sledovat, zda se vedení firmy podaří pokračovat v prudkém růstu, jaký firma od svého IPO vykazovala každý rok.

Pan Trh tento růst do ceny zahrnul příliš moc a příliš rychle, což byl jeden z důvodů, proč opět došlo k poklesu ceny. Nebyl to samozřejmě jediný důvod, další důvody jsem uvedl výše, ale jako další faktor je stále třeba počítat s nekončící kornavirovou pandemii.

Avšak po nedávném poklesu ceny jsou nyní akcii vhodné pro dlouhodobé držení, dividendový příjem a růst ocenění.