REIT: Chatham Lodging Trust

V tomto článku si komplexněji rozeberem investiční „práci“ firmy Chatham Lodging Trust (CLDT), která je jednou z eREIT firem.

Přehled podnikání

Chatham Lodging Trust je eREIT, která poskytuje vybraný servis a prodloužené hotelové pobyty s tržní kapitalizací asi 1,6 miliardy dolarů. Chatham Lodging Trust vlastní 41 hotelových nemovitostí především na západním (47%) a východním (26%) pobřeží a v Texasu (13%). Na níže uvedeném obrázku je rozložení nemovitostí v USA.

Zdroj: Chatham Lodging Trust

Hotely CLDT jsou soustředěny kolem nejlepších obchodních lokalit, které obsluhují velká metropolitní centra. Na níže uvedeném obrázku je rozdělení typů hotelových nemovitostí a hlavních trhů CLDT.

Zdroj: Chatham Lodging Trust

Nejdůležitější klíčový ukazatel, pomocí kterého měříme schopnost hotelu generovat příjmy a potenciální zisky, je ukazatel známý jako RevPAR (RevPAR / revenue per available room) nebo-li výnosy na místnost. Ve srovnání s konkurenčními hotelovými REIT firmami má CLDT nejvyšší hodnotu RevPAR. Na níže uvedeném obrázku je RevPAR CLDT v porovnání s konkurenčními hotely.

Zdroj: Chatham Lodging Trust

Díky vysokému RevPAR, a protože provozuje hotely s vybranými službami (s tzv. omezenými službami), má CLDT nižším náklady než konkurenční hotely s tzv. plným servisem, což umožňuje CLDT generovat vysoké EBITDA marže, které jsou nejvyšší v tomto hotelovém REIT sektoru. Na níže uvedeném obrázku je EBITDA marže CLDT ve srovnání s konkurenčními firmami.

Zdroj: Chatham Lodging Trust

Vedle vytváření trvale vysoké EBITDA je kapitalizační struktura CLDT konzervativní a zdravá. Na níže uvedeném obrázku je kapitalizační struktura CLDT a hlavní ukazatele zadlužení firmy.

Zdroj: Chatham Lodging Trust

Klíčové ukazatele jsou zde nízké celkové dluhy CLDT a nízké náklady na dluhovou službu (4,6%). Všimněte si, že celých 87,6% nesplaceného dluhu je úročeno pevnou úrokovou sazbou a nepodléhá zvyšování úrokových sazeb. Navíc jediné dluhy, které musí firma splatit před rokem 2023, je revolver v hodnotě 75 milionů dolarů v roce 2020 a malý dluh v hodnotě 14 milionů dolarů v roce 2021. To znamená, že Chatham nemusí hledat refinancování žádné významné části svého dluhu dalších 4-5 let.

Finanční výkonnost

Finanční výkonnost CLDT v krátkodobém horizontu byla velmi solidní, jak dokazuje její nárůst finančních prostředků z podnikání (funds from operations / FFO) a upravených finančních prostředků z podnikání (adjusted funds from operations / AFFO) a též výše dividendy.

Poznámka pro investory, kteří nejsou zběhlí ve finančních výkazech eREIT firem: Vzhledem k tomu, že eREIT mají velmi vysoké odpisy majetku, které jsou daňově uznatelnými náklady, ale na druhou stranu nemají vliv na peněžní tok firmy, tak obvyklé metriky jako je zisk na akcii (earnings per share) nebo poměr ceny a zisků (price earnings ratios) NELZE! pro eREIT firmy vůbec použít! U eREIT firem sledujeme FFO  (funds from operations = finanční prostředky z podnikání) a AFFO (adjusted funds from operations = upravené finanční prostředky z podnikání), které daleko přesněji vystihují a popisují firemní cash flow. Následující grafy zobrazují finanční výkonnost CLDT v těchto metrikách.

Zdroj: SureDividend.com

Jak je vidět z grafů výše, tak poměr AFFO na akcii a dividenda v posledních 6 a 7 letech roste.  Růst byl vzestupný, kromě roku 2016 pro AFFO a dividendy v roce 2017. Dvoumístný AFFO růst a navyšování dividendy je velmi solidní výkon.

Výplatní poměr (payout ratio) dividendy je též pro eREIT nutné počítat pomocí AFFO. Níže uvedený graf zobrazuje výplatní poměr za posledních 7 let:

Zdroj: SureDividend.com

Za posledních 6 let byl výplatní poměr CLDT 61% nebo méně. Pro eREIT firmy je cokoliv pod 90% přijatelné a méně než 80% je velmi dobré. Výplatní poměr CLDG pod 61% je velmi konzervativní, je zde tedy určitě prostor pro budoucí navyšování dividendy.

Investiční prostředí

Vzhledem k tomu, že trh v únoru a březnu 2018 vykázal mírnou korekci u eREIT firem, tak se teď akcie těchto firem prodávají za velmi zajímavé ceny. Za posledních pár týdnů se cena akcií IRM propadla o více jak 10%. Zatímco trh odepsal ocenění eREIT firem v posledním čtvrtletí, především kvůli obavám z rostoucích úrokových sazeb a růstu inflace, tak historie nám říká, že eREIT se během období pomalého růstu úrokových sazeb obecně daří dobře a některé eREIT dokonce v minulosti porazily indexy velkých firem. To platí zejména pro REIT firmy, jako je CLDT, neboť ekonomické tlaky, které nutí Fed, aby zpřísnil měnovou politiku, také zlepší obsazenost hotelů a umožní zvýšení cen za hotelové pokoje.

CLDT nadále rozšiřuje portfólio svých nemovitostí akvizicemi. Poslední dvě akvizice byly Hilton Garden Inn v Portsmouthu, NH a Courtyard v Summerville, SC severně od Charlestonu. Hilton Garden Inn se nachází v centru města Portsmouth a je jen 6 let starý, nedávno kompletně zrekonstruovaný a má odhadovaný RevPAR ve výši $167 pro rok 2018, což z něj činí největší generátor příjmů CLDT. Courtyard je strategicky umístěn v blízkosti výrobních hal Boeingu a Daimleru a navíc Volvo staví novou výrobní halu, v těsné blízkosti města Courtyard. Obě tyto nedávno získané nemovitosti by měly v příštích letech velmi pěkně přidat na ziscích firmy a umožnit CLDT opět zvýšit dividendu.

Závěr

CLDT je dobře zavedená a velmi dobře provozovaná hotelová REIT firma, se solidní bilancí a historií navyšování dividendy. Nedávná nervozita investorů nad rostoucími úrokovými sazbami stlačila cenu akcií CLDT na úroveň, kde je hřích si takovou příležitost nechat utéct, s bezpečným dividendovým výnosem přes 6%, navíc nově získané nemovitosti přispějí k ještě vyššímu krytí. Taktéž nedávno nově přijatá daňová legislativa sníží zatížení REIT firem o 20%, takže dividenda CLDT bude ještě bezpečnější.

Navíc ekonomika nabírá na obrátkách a předpokládaný růst HDP má být mezi 3-4% a to všechno v kombinaci s vysokou RevPAR marží a EBITDA, dává CLDT vynikající postavení na mnoho let do budoucna, zajistí výplatu „zdravé“ dividendy a zhodnotí vložený kapitál pro dnešní investory.