REIT: Doporučené a nedoporučené REIT firmy dle Brada Thomase

Po delší době Brad Thomas vydal shrnutí REIT (čti: rít) firem, o které by si dle jeho názoru investoři neměli opřít ani kolo a REIT (čti: rít) firmy, o které by se investoři měli vážně zajímat.

 

Začneme těmi, kterým bychom se měli vyhnout …

 

Global Net Lease (GNL)

Externě spravovaný REIT, který vlastní samostatně stojí nemovitosti k pronájmu, potud vše v pořádku.

Firma má v portfóliu více než 330 nemovitostí, se 106 nájemníky, kteří podnikají v 42 tržních sektorech. Jenže tato firma generuje 55% svých příjmů z kanelářských budov. A jak známo, tak tyto budovy vyžadují podstatně vyšší náklady na opravy a rekonstrukce, popřípadě úpravy, když se mění nájemce. V kancelářském REIT sektoru jsou též o dost nižší nájemní marže a vyšší náklady na znovu pronajmutí.

I když jsou nájemní smlouvy na delší dobu než je průměr REIT sektoru – 9 let, tak většinové zaměření na kanceláře přináší firmy nižší AFFO, coz pro investory znamená podstatně nižší bezpečnostní marži a problémy pro firmu v případě odchodu nájemce.

Navíc je GNL celkem málo geograficky diverzifikovaná, více než 50% příjmů pochází z USA a zbytek je pouze v Evropě.

Nezdá se, že by firma GNL měla být schopna udržet současnou dividendu, která je výši 2,13 dolarů na akcii, navíc dividendu firma nikdy nezvýšila – je stále stejné od IPO firmy! Navíc při odhadu vedení AFFO ve výši 1,99 dolarů na akcii, to znamená výplatné poměr 107% a to je dlouhodobě neudržitelné.

 

American Finance Trust (AFIN)

Ač by se mohlo zdát, že portfólio je dostatečně diverzifikované, tak to není úplně pravda. ARIN má velké množství nemovitostí pronajatých bance SunTrust Bank (STI) a investiční firmě BB&T (BBT). Tyto dvě firmy nedávno oznámily sloučení a to znamená, že s největší pravděpodobností větší část pronajatých nemovitostní bude opuštěna a tedy jak bylo napsáno výše bude třeba řešit náklady na renovaci a znovu pronajmutí.

Navíc firma nemá zrovna nízké náklady na kapitál, což přinese další potenciální risk v budoucnosti.

Firma nemá žádnou podstanou konkureční výhodu, v REIT sektoru se dělá dost špatně, takže ač firmy vyplácí měsíční dividendu, tak by se inteligentní investor měl zaměřit na výplatní poměr. A ten je, stejně jako v případě GNL, na nebezpeční úrovni 108%! Vedení odhaduje, že v roce 2019 vygeneruje 1,02 dolarů na akcii, přičemž roční dividenda je 1,1 dolarů na akcii.

 

Washington Prime (WPG)

Další firmou s nebezpečně vysokou dividendou je WPG. Firma vyplácí roční dividendu ve výši 1 dolar na akcii, ale Mr. Market již delší dobu signalizuje, že je to neudržitelná výše. Při ceně po 5 dolarů za akcii je to dividendový výnos přes 20%. Firma tuto výši dividendy drží již od roku 2015, což samo o sobě by mělo být investorům podezřelé.

Největším problémem WPG jsou náklady na renovaci opuštěných prodejen a hledání nových nájemců. Na základě odhadů vedení pro rok 2019 nebude dividenda krytá FFO, stejně jako u předchozích dvou firem. 20% dividendový výnos prostě a jednoduše není udržitelný.

Ohad zní: s 50% pravděpodoností bude dividenda letos snížena, popř. s 75% pravděpodoností bude dividenda letos snížena v roce 2020

CBL Properties (CBL)

Poslední riskantní firmou je CBL, která vlastní „B-čková“ mall centra, která mají poslední roky vážné problémy s úbýtkem zákazníků, což samozřemě vede i zavírání obchodů.

Jedním z velkých problémů před CBL jsou dluhy, ty největší mají splatnost v červenci 2023 a vzhledem k výkonosti firmy bude velmi důležité za jaký úrok si půjčí, aby tyto nezabezpečné bondy splatila, pokud ji vůbec někdo půjčí.

Firmě klesá FFO již několik měsíců v řadě a po vysokých nákladech na renovace opuštěných prodejen si prostě nemůže dovolit další velké výdaje. Snížení/zrušení dividendy se tak zdá nevyhnutelné a i preferovaným akciím se splatností přes červenec 2023 je lépe se vyhnout.

 

A nyní ty, které dle Brada Thomase budou přinášet svým investorům v budoucnosti zisky

Dnes je dost těžké doporučit pouze jednu dobrou REIT firmu, takže též jich bude několik.

 

Tanger Outlets (SKT)

Je to jediná čistě outletová REIT firma v seznamu.

SKT má doporučení STRONG BUY pro hodnotově zaměření investory. Přestože není pochyb o tom, že odvětví obchodů čelí problémům, tak ale SKT je ve výborném stavu, aby těmito problémy odvětví firma prošla a to díky svému nízkému výplatnímu poměru, který je ve výši asi 60% FFO. Kromě toho společnost nedávno prodala čtyři vedlejší (non-core) aktiva za 131 milionů dolarů, což přineslo zisk přibližně 44 milionů dolarů. To pomůže společnosti snížit dluh a část peněz bude též použita na zpětné odkupy akcií. Při ceně asi 20 dolarů za akcii, tak může Tanger odkoupit až 6,55 milionu akcií, čímž sníží jejich počet asi o 9,2 milionu dolarů ročně, což je asi 7%.

Pokud by nebylo manažerského týmu společnosti Tanger, pravděpodobně by doporučení nebylo takové. Disciplína vedení je to co SKT odlišuje od zbytku REIT firem –  a to jak v dobrých, tak i špatných časech – Tanger vyplatil a zvýšil svou dividendu. To důkaz přísné disciplíny managementu a proto dáváme Tangeru doporučení STRONG BUY.

 

Iron Mountain (IRM)

Je zajímavá REIT firma, který „lavíruje“ mezi průmyslovými sklady a datovými centry. Skladování zůstává hlavním předmětem činnosti společnosti Iron Mountain (62% příjmů) a služby představují 38% příjmů. Dobře vyvážená platforma společnosti Iron Mountain se skládá z více než 225 000 organizací po celém světě s více než 85 miliony čtverečních stop nemovitostí a více než 1400 zařízeními ve více než 50 zemích.

Společnost Iron Mountain nedávno rozšířila portfólio svých datových center prostřednictvím akvizic firem IO, Credit Suisse a EvoSwitch. Výkonost v Q4 2018 byla silný, s ročním obratem téměř 230 milionů dolarů a upravenou EBITDA ve výši 100 milionů dolarů. Společnost Iron Mountain si i nadále udržuje solidní leasing, když v Q4 2018 dosáhla svého cíle 10 megawattů nových leasingových smluv pro tento rok, skládající se z 261 leasingových smluv podepsaných v silných sektorech finančních služeb, profesionálních služeb a vertikálních klientů.

Společnost také v posledních třech letech vykázala silný dividendový růst, v průměru o více jak 7%. Navzdory mírně nižšímu očekávanému růstu dividendy v roce 2019 očekáváme, že společnost Iron Mountain vygeneruje v roce 2019 nízké dvojciferné zisky a proto udržujeme rating KOUPIT.

Simon Property Group (SPG)

Firma Simons Property Group v roce 2019 oslaví 25. rok jako veřejně obchodovatelná REIT firma a není pochyb o tom, že je to největší firma investující do nákupních center v Americe.

SPG se v posledním desetiletí podařilo překonat Index S&P 500 téměř o 4% každý rok a výsledky za 25tiletou historii firmy jsou stejně působivé. FFO na akcii od roku 1993 stále roste. Firma SPG svým akcionářům vyplatila 28 miliard dolarů dividend a s celkovým výnosem 2,752%. To je 14,3% CAGR celkových výnosů, ve srovnání s 9,1% Indexu S&P 500.

Na konci roku 2018 firma SPG plně nebo částečně vlastnila podíly ve 234 nemovitostech o celkové ploše 191 milionů čtverečních stop maloobchodních prostor v Severní Americe, Evropě a Asii. Samotná nákupní centra v loňském roce přenesla firmě 60 miliard dolarů prodejů.

Zatímco nákupní centra s nízkým ratingem (třídy B, C a D) pomalu skomírají (nebo přinejmenším bojují o přežití), tak nákupní centra třídy A nadále prosperují a pravidelně vykazují růst čistého provozního zisku (net operating income / NOI). Za posledních 16 let firma SPG vykázala průměrnou obsazenost ve výši 94,4% (95,9% v roce 2018) a průměrné leasingové marže ve výši 15,6%. To znamená, že špičková nákupní centra, která SPG vlastní, ničím netrpí, ale dále vzkvétají.

Vedení SPG má fantastickou historii inteligentních fúzí a akvizic (M&A), které se během krátké doby vždy promítnou do FFO na akcii, což je důkaz vynikajícího vedení firmy SPG, protože dle výkumu Harvard Business Review asi 80% fúzí a akvizic akcionářům žádnou hodnotu nepřinesou.

• Dividendový výnos: 4.6% (oproti 3.5% 5tiletému průměru, 3.9% průměru REIT sektoru a 1.8% Indexu S&P 500)
• Očekávaný dlouhodobý dividendový růst v rozmezí 4% až 6%
• Očekávaná dlouhodobá celková návratnost (při zachování ceny) v rozmezí 8.6% až 10.6%

P/FFO firmy SPG je ve výši 14.5 je těsně pod 20tiletým průměrem, který je výši 14.9, což znamená, že jsou v současnosti akcie společnosti SPG férově oceněny.

 

CyrusOne (CONE)

Je velice zajímavá firma zabývající se datovými centry, jejíž skutečný potenciál teprve příjde v následujících letech. Akcie v roce 2019 nedosáhly nejlepších výsledků v porovnání s konkurencí. Návratnost byla ve výši 6,88%, ve srovnání s celým REIT sektorem, který měl návratnost ve výši 24,21%. CyrusOne očekává, že v roce 2019 proinvestuje až 400 miliónů dolarů v projektech v EU a UK. To pomůže společnosti CyrusOne zvýšit konkurenceschopnost před dalšími firmami, které investují do datových center, jako je Digital Realty (DLR) a Equinix (EQIX).

Společnost CONE v posledních třech letech ukázala svou schopnost dosahovat  výrazného dividendového růstu (2016 +26%, 2017 +13%, 2018 +10%) a je v pozici, aby mohla v nejbližších letech překonat dividendový růst v REIT. sektoru. Udržujeme STRONG BUY pro CONE, když se obchoduje kolem 56,5 dolary za akcii s 3,3% dividendovým výnosem.

 

Závěr

Investoři by měli být obvzláště opatrní, když jde o vysoký dividendový výnos. Když investor by si měl nejdříve firmu pořádně „proklepnout“ zda mu nabízí dostatečnou bezpečnostní marži a konkureční výhodu, která firmu odlišuje od ostatních. To investorům v minulosti vždy přinášelo dlouhodobé zisky.

VSbrok: v angličtine se používá „sucker yields“, který by se dal do čestiny přeložit úslovím „příliš dobré, než aby to byla pravda“ a „value trap“ = past na investory

Každý investor by měl své portfólio diverzifikovat. Akcie REIT firem navíc mají reagovat opačně než státní bondy a základní úrokové sazby. Když výnosové úroky státní bondů rostou, tak velcí investoři REIT akcie opouštějí/prodávají (ceny REIT klesají) = přesouvají své peníze do „bezpečnějších vod“. A naopak, když úrokové sazby klesají, tak REIT firmy z toho profitují dvakrát:

1. ceny akcií REIT firem rostou
2. REIT firmy si půjčují levněji na nové investice

 

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts