REIT: EPR Properties

Nemovitosti a dividendové akcie jsou dva nejoblíbenější nástroje pro vytváření pasivního příjmu. Nevýhodou vlastnictví nemovitostí a následného pronájmu je, že ve skutečnosti není pasivní jak si mnoho lidí myslí. Může to potvrdit každý pronajímatel, který musel uprostřed noci volat instalatéra nebo elektrikáře.

Pro investory, kteří si chtějí zachytit výnosy z realitního sektoru a zároveň těžit z výhod dividendových akcií, jsou vhodné Realitní Investiční Trusty = REIT (čti: rít) (Real Estate Investment Trust), což jsou velmi atraktivní investiční nástroje.

Společnost EPR Properties (EPR) je jednou z nejznámějších REIT firem na trhu. Společnost obnovila svou měsíční dividendu ve druhé polovině roku 2021 poté, co ji na více než rok pozastavila kvůli koronavirové pandemii.

Přehled

Společnost je realitní investiční fond s tzv. trojitě čistým pronájmem, který se zaměřuje na nemovitosti určené pro zábavu, rekreaci a vzdělávání. Trojitě čistý pronájem znamená, že nájemce je odpovědný za placení tří hlavních nákladů spojených s nemovitostmi: daní, pojištění a údržby. Ve výsledku to znamená, že provoz trojitě čistého pronájmu významně snižuje provozní náklady REIT společnosti.

Společnost si jako tři velké skupiny, do kterých investuje, určila zábavní, rekreační a vzdělávací sektor. V těchto velkých segmentech pak identifikovala atraktivní dílčí segmenty, mezi něž patří například kina, lyžařská střediska a charterové školy.

Portfolio zahrnuje investice v hodnotě více než 6,7 miliardy dolarů v 363 lokalitách ve 44 státech a Kanadě, včetně více než 200 nájemců.

Společnost se zaměřuje na různé metropolitní oblasti v USA a části Kanady, takže je velmi diverzifikovaná nejen z hlediska nájemců, ale i geograficky.

Společnost oznámila výsledky za Q2 2023 2. srpna 2023. Za čtvrtletí firma vykázala FFO na akcii ve výši 1,28 dolarů, což bylo o 0,02 dolarů více, než se očekávalo. Tržby dosáhly 172,91 milionů dolarů, což bylo meziročně o 7,8 % více a 20,46 milionů nad odhady analytiků.

Vedení společnosti poskytlo výhled na letošní rok – FFO by mělo být v rozmezí 5,05 až 5,15 dolarů na akcii. Odhady analytiků jsou pro FFO kolem 4,9 dolarů na akcii. Pokud by se to firmě podaří dosáhnout, tak střed (5,1 dolarů na akcii) by znamenal 9% nárůst oproti loňskému roku.

Růst

Před rokem 2020 si firma udržovala stabilní růst. Mezi roky 2010 až 2019 společnost zvyšovala AFFO na akcii o téměř 8 % ročně. Koronavirová pandemie však rozvrátila prakticky všechny REIT  firmy světa a způsobila pokles FFO na akcii společnosti z 5,44 dolarů v roce 2019 na 1,43 dolarů v roce 2020.

Přestože se společnost během pandemie potýkala s velkými problémy, což se projevilo ve finančních výsledcích společnosti, firma se dnes rychle zotavuje. Navíc má společnost stále mnoho příležitostí, jak podpořit svůj růst. Zaměření firmy na zážitkové nemovitosti ji chrání před hrozbami internetového obchodu. Vedení společnost věří, že spotřebitelé budou zážitky stále chtít, a její nemovitosti tak budou vykazovat vysokou návštěvnost.

Vedení společnosti věří, že v oblast místní zábavy má do budoucna silný růstový potenciál. A také stále platí, že v oblasti zážitkových nemovitostí existuje několik nedostatečně penetrovaných segmentů. Domnívá se tedy, že zde existuje tržní příležitost v hodnotě více než 100 miliard dolarů.

Vedení firmy se loni rozhodlo zredukovat své portfolio v oblasti vzdělávání, zatímco ve svém portfoliu zážitkových nemovitostí nemovitosti rozšiřuje. Společnost se zaměří na růst všech typů nemovitostí ve svém zážitkovém portfoliu s výjimkou divadel. Společnost chce snížit svou závislost na divadlech, která v Q2 2023 tvořila 40 % ročního upraveného zisku EBITDAre ve 171 nemovitostech s 19 provozovateli.

Celkově analytici očekávají, že v příštích pěti letech poroste FFO na akcii o 2% ročně. Růst společnosti bude podpořen její konkurenční výhodou, kterou je především portfolio specializovaných nemovitostí. Firma na základě dlouholetých zkušeností metodicky vytipovala nejziskovější nemovitosti a zaměřuje své investice do těchto oblastí.

Konkurenční výhoda a výsledky v období recese

Zaměření společnosti na zážitkové nemovitosti jí poskytuje konkurenční výhodu, protože ji chrání před hrozbami internetových obchodů. Společnost věří, že její nemovitosti budou stále generovat silnou návštěvnost, protože spotřebitelé budou tyto zážitky stále chtít.

Společnost však rozhodně není imunní vůči recesi, ale díky svému obchodnímu modelu a výhodám je lze považovat za jednu z lépe řízených REIT společností. Návrat k růstu by měl opět časem společnosti umožnit pozvolné zvyšování dividendy.

Dividenda

Dividendová historie byla do roku 2020 impozantní. V letech 2010 až 2019 společnost zvyšovala svou dividendu na akcii zhruba o 6 % ročně. Koronavirová pandemie ovšem společnost donutila výplatu dividendy na většinu roku 2020 pozastavit.

Vedení společnosti naštěstí očekává, že růst firmy bude pokračovat. Toto očekávání dodalo managementu odvahu v březnu 2022 zvýšit měsíční dividendu o 10 % na sazbu 0,275 dolarů na akcii. To odpovídá roční dividendě ve výši 3,3 dolarů na akcii.

I když zvýšení bylo velké, tak je to však na roční bázi nižší roční dividenda než před koronavirovou pandemií, kdy byla ve výši 4,59 dolarů na akcii. Přesto i při nižší úrovni celkové roční dividendy to znamená, že akcie dnes nesou dividendový výnos ve výši 7,6 %. Akcie firmy jsou proto pro investory, kteří se zaměřují na dividendové příjmy, stále atraktivní, když navíc firma vyplácí dividendu měsíčně.

Společnost má přiměřeně zadluženou kapitálovou strukturu, která jí umožňuje určitou flexibilitu. Během koronavirové pandemie vedení firmy pracovalo na nápravě firemní rozvahy, aby dále zlepšilo dividendovou bezpečnost a růstový potenciál firmy.

Celkový dluh společnosti dnes činí 2,754 miliardy dolarů, vážená průměrná splatnost dluhu je 5 let a vážená průměrná úroková sazba 4,3 %. Společnost má revolverový úvěr ve výši 1 miliardy dolarů, jehož zůstatek je momentálně nulový, což firmě poskytuje dostatek likvidity.

To vše dohromady podporuje růstové plány společnosti a tím i její schopnost nejen vyplácet dividendu, ale snad ji i časem zvýšit.

Zdá se, že dividenda firmy je bezpečná, a je pravděpodobné, že ji bude moci firma v průběhu času znovu zvyšovat slušným tempem, pokud se FFO bude i nadále zotavovat zpět na úroveň před koronavirovou pandemí. To činí tuto akcii atraktivní pro ty, kteří hledají pravidelný měsíční příjem a do budoucna i růst dividendy.

Závěr

Zdá se, že společnost si po koronavirové pandemii vede velmi dobře a v roce 2023 pokračuje v silném zotavování. Firma má dominantní postavení ve vlastnictví kin, rekreačních zařízení a vzdělávacích nemovitostí.

Jedná se o relativně malé sub-segmenty realitního průmyslu, které dávají společnosti výhodu velké REIT firmy v tomto malém rybníčku.

Akcie dnes nesou 7,6% dividendový výnos poté, co firma obnovila výplatu své měsíční dividendy. Díky tomu jsou akcie opět atraktivní pro dividendové příjmové investory, kteří hledají vysoké výnosy a měsíční výplatu dividendy.

Vše samozřejmě závisí na pokračujícím oživení portfolia a budoucích finančních výsledcích společnosti. Na základě všech těchto faktorů se dnes akcie společnosti jeví jako dobrá volba pro dividendově příjmové investory nebo investory, kteří hledají určitou expozici ve vysoce dividendově výnosných společnostech a/nebo v tomto pod-sektoru realitního trhu.