REIT: EPR Properties – Q4 2022 výsledky a výhled

O firmě EPR Properties (EPR), která svou měsíční dividendu zvyšovala mnoho let, kvůli covidu ji v roce 2020 zrušila a v Q2 2021 ji opět obnovila, jsem psal naposledy v roce 2021 – je tedy na čase se na firmu opět podívat.

Akcie z REIT (čti:rít) sektoru jsou velmi oblíbené pro svou pasivní povahu a pravidelné dividendy – mnoho REIT firem platí dividendy měsíčně (což je právě případ firmy EPR Properties), takže jsou tyto firmy výbornou volbou na důchod.

Přehled

Společnost EPR Properties nemovitosti pronajímá pod tzv. trojitě čistým pronájmem (triple net lease), což znamená, že nájemce platí pojištění, opravy a daně s nemovitostí spojené. Firma tak inkasuje pouze nájem a nemá s nemovitostí žádné další náklady.

Společnost EPR Properties se zaměřuje na zábavní, rekreační, restaurační a vzdělávací nemovitosti.

Největší podíl firemního portfolia představují kina (41 %), následovány restauracemi (24 %) a atrakcemi (11 %). To byl také důvod, proč firma v době koronavirové pandemie pozastavila dividendu, protože kina a restaurace byly zavřené.

Vedení se od koronavirové pandemie postupně snaží snižovat podíl kin ve firemním portfoliu a navyšovat ostatní, rychleji rostoucí sektory. Např. v loňském roce firma investovala 23,15 milionů dolarů do výstavby nových restaurací, 4,35 milionů do experimentálního ubytování a 44 milionů dolarů do fitness a wellness budov.

V Q4 2022 se firemní portfolio skládalo z 363 budov, které spravuje 57 operátorů.

Během koronavirové pandemie obsazenost klesala, ale od Q1 2021 opět roste a dnes dosahuje vynikajících 97 %. Pozitivní zprávou je, že průměrná nájemní doba je na dlouhých 14 let, a také je pro každého pronajímatele naprosto zásadní, že všechny smlouvy obsahují pravidelné navyšování nájmů – o 7,5 až 10 % každých pět let.

Rok 2022 byl pro firmu výrazně rostoucím rokem. Tržby vzrostly o 24 %, FFO o 52 %, AFFO o 50 % a čistý příjem dokonce o více jak 100 %! Takový růst již firma v letošním roce nezopakuje a investoři by měli svůj zrak obrátit k růstům v letech před koronavirovou pandemií. V letech 2015 až 2019 firma vykazovala meziroční růst v rozmezí 10 až 20 %. Po extrémním růstu v loňském roce by investoři měli své očekávání držet na uzdě a předpokládat letošní rok u spodní hranice.

Růst

Hlavním růstovým faktorem pro firmu je oživení zájmu spotřebitelů o osobní zážitek, jako jsou návštěvy kina, divadla, restaurací a lyžařských středisek atd. A firma je právě na nemovitosti, které tyto zážitky pro lidi poskytují.

Zážitkové nemovitosti je odlišný typ nemovitostních aktiv, protože jejich výkonnost závisí na spotřebitelských výdajích a silné americké ekonomice. To ve svém důsledku znamená, že výkonnost firmy je daleko více cyklická, než ostatní REIT firmy. To bylo velmi dobře vidět i během koronavirové pandemie, kdy zákazníci své výdaje na zážitky v podstatě ze dne na den ukončili (museli).

Jak, ale proti koronavirová omezení končila a zákazníci si opět začali užívat zážitků a atrakcí, tak se i firma zase velmi rychle vrátila k růstu.

V loňském roce firma vykázala neuvěřitelných 50% roční růst AFFO – své nejdůležitější metrice. Pokud se v letošní roce americká ekonomika nepropadne do recese, tak by AFFO mohlo vykázat až 10% růst.

Dividenda

Akcie dnes nesou dividendový výnos více než 8 %, navíc dividenda je vyplácena měsíčně. Od obnovení dividendy v srpnu 2021 ji firma v dubnu 2022 navýšila. Dnešní dividenda ve výši 0,275 dolarů měsíčně nicméně nedosahuje předpandemické výše 0,3825 dolarů měsíčně.

Dividenda je bezpečně kryta FFO – v Q4 2022 firma vykázala FFO ve výši 1,27 dolarů, tedy 0,423 dolarů měsíčně. Výplatní poměr tedy vychází bezpečných 65 %.

Za celý rok 2022 firma vykázala FFO ve výši 4,89 dolarů na akcii a vyplatila dividendu ve výši 3,25 dolarů. Výplatní poměr za rok 2022 tak vychází na stále bezpečných 66,4 %.

Ocenění

Pokud se firmě podaří letos vygenerovat 10% růst AFFO, tedy AFFO dosáhne cca 5,39 dolarů na akcii. Při ceně cca 41,5 dolarů pak poměr P/AFFO vychází ve výši 7,7.

Mnoho ostatních REIT firem, zaměřující se na maloobchodní služby, se dnes obchodují s poměrem P/AFFO v rozmezí 12 až 16. Jenže EPR Properties má objektivně vyšší rizika než jakýkoliv jiná průměrná maloobchodná REIT firma – více v dalším odstavci. Dá se tedy říci, že tato sleva oproti jiným REIT firmám dnes představuje přiměřenou bezpečnostní rezervu.

Vedení nezveřejnilo svůj odhad AFFO z důvodu bankrotu operátora Regal – více také v dalším odstavci.

Férové ocenění firmy je kolem P/AFFO poměru ve výši 10. To představuje cenu kolem 54 dolarů za akcii, tedy asi 35% slevu při současném ocenění. Plus více jak 8% dividendový výnos.

Rizika

Společnost EPR Properties je svým způsobem jedinečná firma, vzhled ke svému nemovitostnímu portfoliu. Její potenciál obnovy a růstu závisí především na oživení americké ekonomiky.

I když se vedení snaží postupně portfolio firmy diverzifikovat, tak stále více jak 40 % představují kina. A bohužel dvě firmy z první trojice, kde každá z firem představuje více jak 10 % tržeb firmy, mají dnes potíže – firmy AMC Entertainment (AMC) + Regal tvoří téměř 26 % z celkových tržeb firmy.

O možném bankrotu firmy AMC se vedou spekulace již od koronavirové pandemie. Když už to téměř na bankrot vypadalo, tak firma vydala nové akcie, čímž získala novou hotovost a od té doby se zdá, že se firma pomaličku zlepšuje – od začátku roku cena akcií vzrostla o téměř 27 %.

Naopak společnost Regal žádost o ochranu před věřiteli (bankrot) na sebe podala v září 2022, což tenkrát srazilo cenu akcií EPR Properties o 20 %. Firma Cineworld, což je mateřská společnost Regal, je také uprostřed konkurzního řízení, ale situace se zatím vyvíjí pozitivně. Pozitivní zprávou je, že firma Regal zaplatila veškeré nájemné, tedy do února.

Dobrou zprávou je, že závazky z pronájmu mají v kapitálové restrukturalizaci vysokou prioritu, což znamená, že Regal bude muset nadále platit nájem za nemovitosti, která ponechá otevřená. Což jsou zatím všechny nemovitosti, které vlastní firma EPR Properties. To ovšem neznamená, že by nájemní smlouvy nemohly být upraveny nebo zcela zrušeny v případě, že Regal kina a divadla uzavře.

Navíc, firma Regal stále EPR Properties dluží 87,3 milionu z kornavirové pandemie, kdy došlo k odkladu placení nájemného.

Investoři by tedy situaci kolem AMC a Regal měli bedlivě sledovat.

Dluhy

Společnost má přiměřenou kapitálovou strukturu, která jí poskytuje značnou flexibilitu. Za poslední rok vedení zapracovalo nejen na vyšší diverzifikaci portfolia, ale i na rozvaze společnosti. Tím zlepšilo jak bezpečnost dividendy, tak navýšilo možný růstový potenciál firmy.

Celkový dluh dnes činí asi 2,8 miliardy dolarů, s průměrnou délkou splatnosti dluhu 5,3 roku a průměrnou úrokovou sazbou ve výši 4,3 %.

Pro letošní nemá firma žádný dluh ke splatnosti a v příštím roce „pouze“ cca 136 milionů dolarů.

Závěr

Pokud by šlo pouze o na zážitkové nemovitosti, tak nákup akcií firmy EPR Properties je dnes skvělou volbou. Bohužel je zde dnes několik významných rizik, kterých si musí být investoři vědomi a bedlivě je sledovat.

Ocenění je dnes výrazně nízké, ale odpovídá rizikům, která sebou firma nese. Na druhé straně akcie nesou vysoký, avšak bezpečný, dividendový výnos. Firma navíc generuje dostatečný peněžní tok, aby mohla financovat jak dividendu, tak i růst a nemusela si na růst půjčovat za dnes vysoké úroky.

Akcie tak lze vzhledem k výše popsaným rizikům a ocenění doporučit investorům, kteří jsou schopni a ochotni tyto rizika přijmout – nehledět pouze na vysoký dividendový výnos a možný růst ocenění. Protože pokud by i firma AMC požádala o ochranu před věřiteli, tak cena akcií může lehce znovu propadnou o 20 a více procent. Proto si dnes akcie odnáší hodnocení držet (Hold).