REIT: Firmy s měsíční výplatou dividendy

Co je tak fascinujícího na měsíčně placených dividendách?

Bez ohledu na to jaký jste investor, tak měsíční výplata je prostě super. Existuje několik dobrých důvodů, proč zvážit nákup akcií s měsíční výplatou dividendy:

Když se zamyslíte nad složenými úroky, tedy výnosy „úroků z úroků“, tak to je to kouzlo, které vytváří disciplinovaný přístup k investování, který doslova znamená bezedný bankomat. Tato síla (složené úročení) je prostě proces generování zisku z reinvestovaného příjmu. Pro dosažení tohoto „kouzla“ je třeba dvou věcí: reinvestování dividend a čas. Čím více času dáte svým investicím, tím více zrychlíte příjmový potenciál vaší původní investice.

S využitím složeného úročení Vašeho portfolia zesílí růst Vaší investice a maximalizujete výdělečný potenciál Vašich investic – ale pamatujte, protože čas a reinvestování dělá práci za Vás, tak musíte udržet ruce a na vklad, ani dividendy nesahat! Tomu se říká disciplína. Tomuto kombinovanému efektu se často říká „efekt sněhové koule“, tedy pokud reinvestujete své dividendy (a tím vytváříte složený příjem), tak nakonec vyděláte mnohem více peněz s měsíčními dividendami, než s kvartálními nebo jen ročními dividendami.

Kromě častější výplaty, tak měsíčně vyplácené dividendy nabízí též menší tržní riziko. Protože s roční výplatou máte pouze jeden den v roce, abyste mohli přikoupit další akcie reinvesticí pomocí obdržené dividendy. To není mnoho času – jediný den, kdy se musíte rozhodnou, zda prodat, nebo koupit více akcií, protože čím je cena akcií vyšší, tím klesá bezpečnostní rezerva. S měsíční výplatou dividendy, ale máte možnost reinvestování 12krát ročně a tím se tržní riziko Vašich reinvestovaných dividend podstatně snižuje.

Navíc investováním do akcií, které vyplácí měsíčně, si můžete daleko lépe přizpůsobit své životní náklady a vytvořit si disciplinovaný přístup k úsporám a investicím. Mnoho důchodců (ale i mnoho investorů ve středním věku – jako já) mají velice rádi měsíční příjmy (ve formě dividendy), protože poskytují flexibilitu při placení účtů za domácnost, stravování nebo dovolené. Navíc je možné použít měsíční výplatu dividend pro překlenutí nenadálé události, kdy je třeba vydat z rodinného rozpočtu neočekávaně větší množství peněz (rozbije se pračka, auto, atd…). Protože kdyby jste byli donuceni prodat své akcie, tak by to znamenalo, že si snižujete drahocenný budoucí výnos.

Takže, čím častěji Vám chodí dividenda na účet, tím menší má dividenda dopad na Vaše rozhodování o dalším nákupu (nebo prodeji – DGI investoři ale přece neprodávají).

 

Měsíční dividendové portfolio se odrazí

Brad Thomas ve svém červnovém vydání Forbes Real Estate Investor, měsíční zpravodaj, uvedl 5 REIT portfolií. Jeho Měsíční dividendové portfolio za posledních 30 dnů vydělalo 7,5%, i když meziročně je Měsíční dividendové portfolio stále v červených číslech a dosáhlo průměrného výnosu -3,8% YTD (meziročně). Ale např. EPR Properties (NYSE: EPR ) a LTC Properties (NYSE: LTC ) v průměru vydělaly 11,35%.

Pojďme se nyní společně podívat co v Měsíčním dividendovém portfoliu Brada Thomase je:

Gladstone Land ( LAND ): za posledních 40 měsíců LAND zvýšil dividendu 10krát, což vedlo k celkovému navýšení měsíční distribuce akcionářům o 48% a od roku 2013 již firma vyplatila dividendu 63krát po sobě.

Zvýšení hodnot zemědělské půdy obecně umožnilo LANDu navýšit nájemné; (o 2% až 3% ročně). Ačkoliv LAND nedosahuje výkonu svých konkurentů, tak věřím, že společnost bude i nadále vytvářet stabilní růst a zisky.

Realty Income ( O ), neboli „společnost s měsíční dividendou“, je jednou z nejvíce předvídatelných firem v REIT sektoru. Je to též vedoucí firma v sektoru Net Lease = Triple Net Lease = NNN, tedy trojnásobně čistého nájmu = nájemce platí nájem + správu + pojištění.  Firma Realty Income zvýšila zisk v 21 z 22 let, je veřejně obchodovanou společností a má impozantní historii navyšování dividendy od roku svého IPO (v roce 1994). Existuje pouze jediná Net Lease REIT firma, která má A rating, nízké náklady na kapitál, a Realty Income je dobře připravena pro další růst a poskytuje investorům spolehlivý SWAN (Sleep Well At Night = Klidný noční spánek) měsíční dividendový příjem.

Firma Apple Hospitality ( APLE ) (neplést s Applem co vyrábí iPhony) jen za květen 2018 vydělala svým akcionářům 6,4%, což svědčí o tom, že 1) ubytovací sektor se zlepšuje a 2) firma APLE měla velmi dobré čtvrtletí. APLE má obrovskou diverzifikaci (vlastní více jak 28 000 vybraných služeb a hotelových pokojů s prodlouženým pobytem), protože APLE je „jedním z největších vlastníků vybraných služeb a hotelových pokojů s prodlouženým pobytem v tomto odvětví“.

APLE je jedním z největších vlastníků luxusních hotelů Hilton a Marriott s významným zastoupením ve značkových hotelech. APLE je velký REIT a společnost se zdá být velmi dobře připravena na další rozšiřování svého modelu pomocí akvizic a fúzí. Dividenda APLE je velmi dobře kryta a dobrou zprávou je též to, že insideři vlastní velké množství akcií firmy.

STAG Industrial ( STAG ) se stává velmi oblíbenou REIT firmou s měsíční výplatou dividendy a stále více investorů se o firmu začíná zajímat, o čemž svědčí růst ceny o 8,3% jen za květen 2018. Jedním z tajemství úspěchu STAGu byla jeho výhoda velikosti (scale advantage), firma jen v Bostonu rozšířila své portfolio o asi 25% za poslední rok, ze 105 budov na 360 budov v 37 státech, které nabízí přes 70 miliónů čtverečních stop k pronájmu.

STAG měl skvělé Q1-18, kdy z 5,6 milionu čtverečních stop, kterým ve čtvrtletí končil nájem bylo opětovně pronajmuto 83%, tedy nájem byl prodloužen u 4,6 milionu čtverečních stop, což je největší objem obnoveného prostoru v historii společnosti. V Q1-18 byla jádrová hodnota FFO (core FFO) ve výši 0,43 dolarů, což je nárůst o 4,9% ve srovnání s Q1-17. Míra růstu dividend zpomalila, ale díky tomu výplatní poměr rovněž klesl, což potvrdilo, že dividenda je nadále udržitelná.

Chatham Lodging ( CLDT ) je špičkový REIT v sektoru ubytování; akcie jen za květen 2015 vrátily svým akcionářům více jak 9%. Jak již bylo zmíněno výše u APLE, tak sektor ubytování od začátku hezky roste. CLDT investuje do značkových hotelových služeb s omezeným provozem. Tento sektor se vyznačuje tím, že hotely mají vyšší marže než tzv. plné hotelové služby a též mají vyšší růst, protože je po nich větší poptávka.

Vedení Chatham vidí zlepšující se tržní podmínky v různých sektorech portfolia firmy. V Q1-18 vykázala třetina portfolia růst RevPAR o více jak 5%. Některé z hotelů, které firma vlastní, se nacházejí v místech, kde přebraly většinu zákazníků konkurenčních hotelů, jako např. ve Westchester County a Brentwood, Tennessee.

Když dáme dohromady nemovitosti, které Chatham vlastní a jeho manažerský tým (generální ředitel má 30leté zkušenosti v oblasti ubytování), tak nám z toho vyjde, že tato firma bude i nadále vytvářet hodnoty pro své akcionáře. I když Chatham zatím nedosahuje na své konkurenty, tak má ale dobrou pozici k tomu, aby je v budoucnosti překonala.

LTC Properties ( LTC ) koncem února 2018 Brad Thomas vydal na LTC své STRONG BUY doporučení a od té doby akcie vzrostly o 9,9%, a jak se zdá, tak LTC bude i nadále růst.

Společnost měla solidní Q1-18, které vzešlo ze sektoru bydlení pro seniory a přitom si firma zachovala přísnou disciplínu ve svých kapitálových výdajích. Generální ředitel řekl: „Mohli bychom růst a růst, ale to není styl LTC.“ Disciplína, to je tajemství úspěchu LTC, a proto společnost nadále navyšuje svou dividendu.

A nakonec tu máme nejvýkonnějšího měsíčního plátce květnové dividendy – EPR Properties ( EPR ). Problémy s několika nájemníky vedly k propadu ceny, ale jak to tak ve většině případů bývá, tak to byl jen šum, který vyzněl do ztracena a Brad Thomas vydal na EPR své STRONG BUY doporučení.

Manažerský tým EPR je výborný, zaměřili se na řízení rizik, EPR si i nadále udržuje rozvahu s investičním stupněm a portfolio nadále roste, což snižuje závislost na jednom nájemci. Navíc se firma v posledních letech rozšířila i do alternativních sektorů.

Závěr

Většina REIT společností vytváří svým investorům spolehlivý dividendový příjem a je vcelku jedno zda jsou to měsíční nebo čtvrtletní platby, je však vždy důležité věnovat pozornost podnikání a zisku firmy, která je vytváří. Většina lidí si uvědomuje, že John D. Rockefeller postavil své obrovské investiční portfolio na principu složeného úročení, jak tento legendární obchodník řekl: „Víte jaká věc mi dělá největší radost? Když vidím přicházet své dividendy.„

 

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts