REIT: Gladstone Commercial Corporation

Real Estate Investment Trusts (REIT – čti: rít) mají co investorům nabídnout. Především pak těm co touží po vyšším dividendovém příjmu. Například Gladstone Commercial Corporation (GOOD) je REIT s vysokým dividendovým výnosem 5,3 %.

Společnost se dnes jeví jako atraktivní dividendová akcie, zejména s ohledem na dostupné alternativy. Index S&P 500 má dividendový výnos asi 1,6 %. Navíc tato firma vyplácí svou dividendu každý měsíc.

Dividenda však není zdaleka bezpečná – výplatní poměr je téměř 100 %, což ponechává malý prostor pro chyby vedení.

Přehled

Společnost je Real Estate Investment Trust neboli REIT (čti: rít), který investuje především do pronájmu nemovitostí pro jednoho nájemce nebo s více nájemci. V USA vlastní 17,2 milionů čtverečních stop kancelářských a průmyslových nemovitostí.

Firma má velmi diverzifikované portfolio. V Q1 2023 se portfolio skládalo ze 137 nemovitostí ve 27 státech, které byly pronajaty 111 nájemcům v 19 odvětvích a s průměrnou dobou nájmu 6,9 let.

Portfolio je zaměřeno na dlouhodobé nájemní smlouvy. Navíc má firma vysokou obsazenost svých nemovitostí, aktuálně 95,9 %. Je působivé, že obsazenost nikdy od vstupu na burzu (IPO) v roce 2003 neklesla pod 95 %.

Přibližně 53 % nájemců má rating investičního stupně nebo ekvivalent investičního stupně bez ratingu. To přispívá k vysoce kvalitnímu portfoliu nájemců, kteří by měli přečkat menší ekonomické poklesy a zachovat tak pozitivní toky nájemného.

Společnost oznámila výsledky za Q1 2023 3. května 2023. FFO dosáhlo 0,37 dolarů na akcii, dle odhadů (9% narůst oproti Q4 2022). Celková výše FFO byla 15 milionů dolarů = 9,3% nárůst oproti předchozímu čtvrtletí (Q4 2022).

Primárními faktory, které přispěly ke zvýšení FFO, byly vyšší příjmy z nájmů z akvizic, leasingová činnost a zrychlené příjmy z nájmů z ukončení leasingu, i když to bylo částečně kompenzováno zvýšením úrokových sazeb u dluhů s proměnlivou sazbou, což mělo za následek vyšší úrokové náklady.

Růst

Společnosti v minulosti vytvářela působivý růst výnosů, ale v poslední době se růst zastavil. To vytváří nejistotu ohledně bezpečnosti dividendy. Očekáváné FFO pro fiskální rok 2023 je vysoké, takže výplatní poměr letos mohl klesnout.

FFO na akcii se v posledních letech pohyboval v rozmezí 1,5 až 1,6 dolarů, protože firma vydávala nové akcie a nabírala další dluhy k financování akvizic, tyto akvizice však neposkytly akcionářům tak velký růst zisku a snížení nákladů. dluhu. Jinými slovy, zatímco nové nemovitostí firmě poskytují růst celkového inkasovaného příjmu z pronájmu, když se, ale započítají náklady na tyto akvizice, tak nejde v podstatě o žádný růst zisku na akcii.

Vzhledem k tomu, že výplatní poměr se blíží 100 %, tak by to mohlo představovat problém. Navzdory příznivým fundamentům portfolia jsou však problémy růstu zisků (ředění akcií a růst provozních nákladů) stále závažné.

Přesto společnost v posledním desetiletí úspěšně navyšovala svou základnu aktiv dvouciferným ročním tempem. A od roku 2003 si portfolio udržuje vysokou obsazenost přesahující 95 %.

Díky minimálnímu počžu končících pronájmů v roce 2023, tak má vedení společnosti prostor a čas se zaměřit na budoucí růst. Vedení oznámilo, že se zaměří na zvýšení alokace portfolia do průmyslu. V současné době tvoří průmyslové nemovitosti zhruba polovinu portfolia nemovitostí. Kancelářské nemovitosti tvoří většinu zbytku portfolia nemovitostí, přičemž maloobchodní a lékařské kanceláře jsou jen doplněk.

Dividenda

Společnost dnes vyplácí měsíční dividendu ve výši 0,10 dolarů na akcii. Ročně tedy 1,20 dolarů na akcii, což dává vysoký dividendový výnos 5,3 %.

Dividenda od ledna 2008 byla trvale ve výši 0,125 dolarů na akcii měsíčně, což odráželo problémy, které firma měla s růstem. V lednu 2023 však společnost snížila měsíční dividendu o 20,3 % na 0,10 dolarů na akcii.

Společnost vyplácí měsíční dividendy již více než 16 po sobě jdoucích let, což je působivá konzistence dividendových výplat.

Od vstupu společnosti na trh (IPO) v roce 2003 neměla firma s výplatnou dividendy prlbém, tedy až do nedávné doby, což je pro REIT firmu stále velmi působivý výkon vzhledem k široké škále ekonomických podmínek, které v této době existovaly.

Dalším důležitým faktorem, který by měli investoři před nákupem zkontrolovat, je síla rozvahy.

Příliš velký dluh může ohrozit dividendy firmy. Pozitivní je, že společnost v posledních několika letech zapracovala na výrazném snížení svého zadlužení a nyní má vyváženou splatnost. Navíc snížená dividenda dále snížila zátěž rozvahy společnosti.

97 % dluhů společnosti je buď s pevnou sazbou, nebo zajištěno, což pomůže zmírnit dopady kolísání úrokových sazeb.

Kromě toho jsou splatnosti velkých dluhů až za několik let, což znamená, že firma má čas vygenerovat hotovost, aby je mohla tyto dluhy splatit, nebo najít lepší způsob, jak je refinancovat.

Pokud se fundamenty trustu během příštích let zhorší, tak existuje šance, že nebude schopna ani nedávno sníženou dividendu udržet. To je dnes hlavní riziko nákupu/držení akcií této firmy.

Závěr

Vysoký dividendový výnos je atraktivní a dnes se zdá být udržitelný, alespoň pro blízkou budoucnost – vzhledem k současné úrovni FFO. Portfolio firmy se těší vysoké obsazenosti a také vysokým nájemným.

Investoři by však měli pečlivě sledovat budoucí firemní výsledky, aby se ujistili, že FFO ze současné úrovně příliš neklesá. Dokonce i mírný pokles by mohl totiž dividendu ohrozit.

Současné dividendový výnos akcií společnosti je atraktivní pro investory, kteří se orientují na dividendové příjmy, ale růst zisků společnosti je malý. Měsíční výplata dividendy je bonusem, ale investoři musí dávat pozor na výsledky a hlídat si výplatní poměr. Akcie firmy si tak dnes odnáší hodnocení držet (Hold).