REIT: Iron Mountain
Mojí oblíbenou REIT firmou, která se zabývá skladováním je Iron Mountain (NYSE:IRM), protože je téměř nezávislá na změně základní úrokové sazby. Navíc 12. prosince 2017 IRM vydalo 14,5 milionu nových akcií, aby mohlo financovat nákup U.S. operations of IO Data Centers. Díky tomu, udělala cena toto:
IRM propad ceny
Očekávatelné, ale díky tomu, že výtěžek z prodeje nových akcií bude použit pro nákup nového skladu, který bude přinášet nový zisk, to byla velmi dobrá příležitost ke vstupu.
Jednoduše řečeno, požadavky na skladování nejsou téměř ovlivněny pohybem základní úrokové sazby a NOI se nemění s hodnotou nemovitostí. Provozní činností IRM dlouhodobý pronájem nemovitostí s možností prodloužení pronájmů a vlastnictvím nemovitostí ve strategických lokalitách, to dělá asi 1/3 nemovitostí v portfóliu IRM. IRM řídí asi 8 milionů čtverečních metrů (2,5 milionů vlastněných a 5,5 milionů pronajatých) a průměrná velikost budovy je asi 5,5 tisíce metrů čtverečních.
Zdroj: IRM
V době rostoucích úrokových sazeb tato struktura majetku snižuje dopad kolísání hodnoty nemovitostí na Iron Mountain, ve srovnání s jinými REIT firmami, která vlastní všechny nemovitosti ve svém portfoliu. Navíc růst cen nemovitostí má pozitivní vliv na společnost. Vzhledem k tomu, že vlastní méně nemovitostí (vlastní jen 2,5 milionů čtverečních metrů a pronajímá 5,5 milionů čtverečních metrů), tak provoz firmy určuje hodnotu celé společnosti. A protože má stovky zákazníků, tak to znamená, že může růst úroků přenášet na zákazníky, tedy že je méně zasažen rostoucími sazbami.
IRM má též pouze 2% obměnu zákazníků, což znamená, že 50% krabic, které byly uloženy před 15 lety, zůstává stále na svém místě. „Tento REIT má výjimečnou dobu trvanlivosti.“
Zdroj: IRM
Iron Mountain REIT
Iron Mountain se stala veřejně obchodovanou společností v únoru 1996 a v prosinci 2014 se společnost stala REIT, to bylo schváleno akcionáři 20. ledna 2015. Což bylo vlastně jen takové papírové potvrzení, protože IRM již fungovala v mnoha oblastech jako REIT. Největší překážkou bylo získání potvrzení od IRS pro přerod firmy na REIT.
Přechodem na společnost REIT musí společnost nyní vyplatit investorům alespoň 90% zdanitelného příjmu, což má za následek podstatně vyšší dividendu, než jakou platila dříve. Též to jasně definuje ocelové skladovací regály jako nemovitosti, takže ve výsledku je Iron Mountain poněkud hybridní co se týká její klasifikace. A dnes je Iron Mountain leaderem v oblasti služeb pro správu skladů a skladování informací. Obsluhuje 230 tisíc zákazníků ve 45 zemích na šesti kontinentech, s více jak 24 tisíci zaměstnanci.
Dle webu společnosti poskytuje skladové prostory organizacím v každém průmyslu a všech velikostí. Oblastí podnikání je poskytovat řešení pro správu fyzických i elektronických dokumentů. Iron Mountain poskytuje skladové prostory široké škále průmyslových odvětví, ale největší klienti jsou z oblasti zdravotnictví, právních služeb a finančních služeb. Tedy odvětví, v nichž se vyžadují papírové záložní kopie, které musí být zachovány pro případ narušení počítačové bezpečnosti nebo výpadků napájení. Uchovává a spravuje následující:
Zdroj: IRM
Záznamy a řízení informací (Records & Information Management) jsou hlavní činností IRM (76% tržeb). Správa dat (14% tržeb), skartace (10% tržeb) jsou doplňkovými službami. Iron Mountain má dobře rozložený majetek, který se skládá z více jak 7,9 milionů čtverečních metrů nemovitostí a více jak 1 400 skladových zařízení v 53 zemích:
Zdroj: IRM
Zdroj: IRM
Správa záznamů Iron Mountain je neuvěřitelně diverzifikovaná, žádný klient nepředstavuje více než 2% nebo 1% ročních příjmů společnosti. Top 20 klientů tvoří jen 6% ročních tržeb IRM.
Zdroj: IRM
Dominantní postavení v oblasti archivování fyzických dokumentů firma Iron Mountain získala díky desetiletí skupování menších konkurentů a konsolidací v tomto vysoce roztříštěném odvětví.
Zdroj: IRM
Rozvaha IRM
V Q3 2017 IRM provedla několik transakcí pro refinancování dluhu, které zajistí kapitálovou flexibilitu:
Zdroj: IRM
IRM si vylepšila úvěrové možnosti díky novým smlouvám, což zvýšilo flexibilitu a též pomohlo lépe rozpoznat hodnotu nemovitostí, čímž se snížil úvěrový poměr. IRM též vykoupila 200 milionů směnek v kanadských dolarech, se splatností v roce 2021, za použití revolvingového úvěru.
Zdroj: IRM
A navíc odkoupila dluhopisy ve výši 1 miliardy dolarů se sazbou 6% se splatností v roce 2020, které splatila novými dluhopisy s úrokovou sazbou ve výši 4,875% a splatností v roce 2027. Celkově tato opatření prodloužily průměrnou dobu splatnosti na 6,5 roku, snížily průměrné náklady na dluhovou službu asi o 30 bazických bodů, což znamená asi 18 milionům dolarů na ročních úsporách úrokových nákladů. IRM vykázala čtvrtletní náklady na obsluhu dluhu ve výši 48 milionů dolarů.
Zdroj: IRM
Výhled na budoucí tržby zůstává beze změny a společnost zvýšila výhled na růst tržeb mezi 3%-3,5% z předchozích 2,5%-3% a to v důsledku lepšího růstu. Pokud jde o upravené zisky z EBITDA, IRM udržuje své orientační pásmo navzdory zpoždění některých akvizic. Vzniku integračních nákladů, problémů mezi Ruskem a Ukrajinou, a též nákladů spojených s přírodními katastrofami. Které částečně kompenzovali směnné kurzy a jednorázové výdaje ve druhém čtvrtletí 2017.
IRM očekává AFFO kolem 760 milionů dolarů, celkové náklady na údržbu a investice do nových nemovitostí kolem 150 milionů dolarů, přičemž bude těžit z lepší efektivity po akvizici Recallu. Díky tomu IRM očekává lepší poměr výplaty dividend ve vztahu k AFFO:
Zdroj: IRM
Budoucnost
IRM je v dobrém stavu, aby mohla nadále podávat skvělé finanční výsledky i v roce 2018. Ve srovnání s předchozím rokem vzrostl EBITDA o 3% na 323 milionů dolarů. To je nárůst o více než 8% na nákladech a upravená EBITDA marže se zvýšila o 230 bazických bodů na 33,5%.
AFFO dosáhlo ve Q3 2017 na částku 210 milionů dolarů, což představuje nárůst o 32 milionů dolarů, cca 19% oproti roku 2016. Tento silný růst byl způsoben nárůstem téměř o 10% upravené EBITDA. Tedy téměř 29 milionů dolarů a více než 7% zvýšením dividendy.
Zdroj: IRM
Změny IRM v produktovém mixu podporují dlouhodobý růst dividend:
Zdroj: IRM
Plán IRM na rok 2020 předpokládá ziskový a udržitelný růst:
Zdroj: IRM
Proč zrovna IRM?
Iron Mountain je opravdu super, nemá vlastně žádné „přímé“ konkurenty a trh vždy oceňuje spolehlivé a předvídatelné peněžní toky…
Zdroj: IRM
Porovnání IRM s ostatními REIT:
Zdroj: IRM
Celková roční návratnost:
Zdroj: Brad Thomas
Dividendový výnos:
Zdroj: Brad Thomas
P/FFO (neboli EPS pro REIT):
Zdroj: Brad Thomas
Výplatní poměr:
Zdroj: Brad Thomas
Závěr
IRM je REIT, který má jednoznačně našlápnuto k vyšším výnosům, potenciál je jasně viditelný. Iron Mountain je značka, která nadále rozšiřuje své pole působnosti. Poskytuje investorům víc než jen skladování bezpečnostních krabic, ale také jistotu, že dividenda je bezpečná. Jak jsem již uvedl, požadavky na skladování zákazníků společnosti IRM nejsou do značné míry ovlivněny pohyby úrokových sazeb. Základní jmění společnosti se nemění s hodnotou vlastněných nemovitostí.
Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:
The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts
