REIT: Iron Mountain

V tomto článku si komplexněji rozeberem investiční „práci“ firmy Iron Mountain, Inc. (IRM), která je jednou z eREIT firem.

Přehled podnikání

Iron Mountain, Inc. poskytuje správu fyzických a digitálních dokumentů, ukládání dokumentů a likvidaci dokumentů. A to vládním, veřejným, či soukromým společnostem a to jak v USA, tak i celosvětově. Iron Mountain má tržní kapitalizaci asi 16 miliard dolarů, je veřejnou společností již od roku 1996, ale oficiálně se přeměnila na korporaci se statusem REIT až v lednu 2015, i když měla mnoho vlastností REIT firem daleko dříve před oficiálním převodem na REIT. Převedením na REIT se společnost zavázala vyplácet minimálně 90% zdanitelného příjmu svým akcionářům a za to společnost dostane od státu daňové výhody.

I když firma sídlí ve Spojených státech, tak působí ve 45 zemích světa na 6 kontinentech a zaměstnává celosvětově přes 24 000 lidí. Iron Mountain poskytuje ochranu dat, ukládání dokumentů a bezpečného zničení dokumentů 95% firmám v Fortune 1000. Na níže uvedeném obrázku je geografické shrnutí podnikání IRM.

Zdroj: Web IRM – sekce pro investory

Iron Mountain má jedinečné dlouhodobé smlouvy o skladování dokumentů, významná část těchto dokumentů je i po 20 letech stále uskladněna u IRM.

Zdroj: Web IRM – sekce pro investory

Tyto dlouhodobé smlouvy o skladování poskytují pevnou základnu příjmů a zisků IRM, na které buduje své podnikání. Níže uvedený graf ukazuje, že celková krychlová stopa (objem jedné „krabice) se neustále navyšuje.

Zdroj: Web IRM – sekce pro investory

I když objem uskladněných krabic s dokumenty v IRM úložišti stále narůstá, rozhodla se společnost neusínat na vavřínech (nebo krabicích), ale připravila agresivní plán pro růst podnikání prostřednictvím podobných služeb pro ukládání elektronických dat. Na níže uvedeném obrázku je předpokládané rozdělení příjmů IRM mezi její činnosti v oblasti „starého“ typu skladování a růstem na rozvíjejících se trzích a v oblasti datových center.

Zdroj: Web IRM – sekce pro investory

Firma očekává, že příjmy a zisky z nového typu podnikání, na rozvíjejících se trzích, budou v příštích několika letech růst, ale nejvýraznější růst firma očekává z datových center.

Zdroj: Web IRM – sekce pro investory

S vysokým procentním podílem již pronajaté kapacity datových úložišť, vysokou mírou ročního udržení, významným potenciálem budoucího rozšiřování a vysokým růstem poptávky po službách datových center, má IRM našlápnuto k pokračujícímu růstu a především diverzifikaci podnikání.

Finanční výkonnost

Poslendí kvartální výsledky Iron Mountain byly velmi solidní, což znamená růstu v upravených finančních prostředcích z podnikání (adjusted funds from operations / AFFO) a krytí dividendy.

Poznámka pro investory, kteří nejsou zběhlí ve finančních výkazech eREIT firem: Vzhledem k tomu, že eREIT mají velmi vysoké odpisy majetku, které jsou daňově uznatelnými náklady, ale na druhou stranu nemají vliv na peněžní tok firmy, tak obvyklé metriky jako je zisk na akcii (earnings per share) nebo poměr ceny a zisků (price earnings ratios) NELZE! pro eREIT firmy vůbec použít! U eREIT firem sledujeme FFO  (funds from operations = finančních prostředky z podnikání) a AFFO (adjusted funds from operations = upravené finančních prostředcích z podnikání), které daleko přesněji vystihují a popisují firemní cash flow. Následující grafy zobrazují finanční výkonnost IRM v těchto metrikách.

Zdroj: SureDividend.com

Jak je vidět z grafů výše, tak poměr AFFO na akcii a dividenda v posledních 4 a 6ti letech roste. Dvojciferný růst AFFO/akcie a vysoký jednociferný růst dividendy je velmi solidní výkon.

Poznámka: Růst AFFO je uveden pouze za poslední 4 roky, protože firma se stala eREIT teprve v roce 2015, do té doby to byla „normální“ firma, takže do roku 2015 lze použít standardní poměr zisku na akcii (earnings per share), což je ovšem něco úplně jiného než AFFO.

Výplatní poměr (payout ratio) dividendy je též pro eREIT nutné počítat pomocí AFFO. Níže uvedený graf zobrazuje výplatní poměr za poslední 4 roky:

Zdroj: SureDividend.com

Za poslední 4 roky byl výplatní poměr 90% nebo méně. Pro eREIT firmy je cokoliv pod 90% přijatelné a méně než 80% je velmi dobré. Současný výplatní poměr Iron Mountain ve výši 77% je velmi konzervativní, je zde tedy určitě prostor pro budoucí navyšování dividendy.

Investiční prostředí

Vzhledem k tomu, že trh v únoru a březnu 2018 vykázal mírnou korekci u eREIT firem, tak se teď akcie těchto firem prodávají za velmi zajímavé ceny. Za posledních pár týdnů se cena akcií IRM propadla o více jak 18%. Zatímco trh odepsal ocenění eREIT firem v posledním čtvrtletí, především kvůli obavám z rostoucích úrokových sazeb a růstu inflace, tak historie nám říká, že eREIT se během období pomalého růstu úrokových sazeb obecně daří dobře a některé eREIT dokonce v minulosti porazily indexy velkých firem.

To platí zejména pro REIT firmy, jako je IRM, neboť ekonomické tlaky, které nutí Fed, aby zpřísnil měnovou politiku, na druhou stranu zvyšují poptávku po službách IRM – pro správu firemních dokumentů. Kromě rostoucí poptávky po službách IRM, vešla v platnost též nová daňová legislativa a s ní i 20% sleva pro partnerské, MLP a REIT firmy. To dělá ze současného šťavnatého 7,1% dividendového  výnosu IRM, ještě mnohem lákavější.

Závěr

IRM je dobře zavedená a dobře provozovaná společnost pro ukládání dokumentů a elektronických dat a její historie nám ukazuje stálý růst. S rozsáhlým počtem dokumentů uložených na stálo, nepřetržitým růstem ukládaného objemu a růstovou strategií, která bude využívat budoucí rostoucí poptávku po datových centrech, by firma měla vykazovat solidní růst i po roce 2020.

Nedávná nervozita investorů nad rostoucími úrokovými sazbami stlačila cenu akcií IRM na úroveň, kde je hřích si takovou příležitost nechat protéct mezi prsty, navíc s bezpečným dividendovým výnosem přes 7%. Nedávno nově přijatá daňová legislativa sníží zatížení REIT firem o 20%, takže dividenda IRM bude ještě bezpečnější.

Navíc ekonomika nabírá na obrátkách a předpokládaný růst HDP má být mezi 3-4% a to všechno v kombinaci s kritickými službami pro ukládání dat a dokumentů, bez kterých se firmy prostě a jednoduše nemohou obejít, dává IRM vynikající postavení na mnoho let do budoucnosti, zajistí výplatu „zdravé“ dividendy a zhodnotí vložený kapitál pro dnešní investory.