REIT: Iron Mountain – Dividendový Vyzyvatel se 7% dividendovým výnosem

Před nedávnem snížila Bank of America rating firmy Iron Mountain (NYSE:IRM) z důvodu špatných výsledků v posledním čtvrtletí, především kvůli klesající ceně ukládání a recyklování papíru. Takže je na čase se opět na „železnou horu“ blíže podívat zda je tato firma vhodná do DGI portfólia. Zajímavé je, že banka Bank of America rating IRM snížila, ale naopak banka Wells Fargo rating IRM zvýšila o celých 20% s cílovou cenou 38 dolarů za akcii IRM. Ratingová agentura Moody’s Investors Service společnosti Iron Mountain na začátku července též upravila rating z negativního na stabilní (Ba3).

Portfólio

Přibližně 63% příjmů společnosti IRM generuje ukládání dokumentů (asi 82% zisků), 35% příjmů generují služby (asi 18% zisků) a skartace a ostatní služby představují asi 10,3% příjmů. Podrobný rozpis příjmů je na následujícím obrázku z prezentace firmy:

Prezentace pro investory

Skartovací služby (část tržeb za služby) představují asi 400 milionů dolarů v ročních příjmech společnosti, které jsou ve výši 4 miliardy dolarů ročně = tedy asi 10%.

Vedení společnosti Iron Mountain v posledních několika kvartátech snaží odejít od původního firemního modelu uskladňování a skartace papírových dokumentů, k nové „moderní“ technologii skladování dokumentů v datových centrech, což je segment s vyšším růstem.

Zde však je drobný problém v odhadu, protože vedení ve svých čtvrtletních zprávách neuvádní své vlastní odhady skladnování a skartace, takže vlastně nelze nijak určit, jak bude firemním model a především zisku, ovlivněny změnou cen papíru. Každý zákazník Iron Mountain má totiž vlastní smlouvu, které jsou neveřejné, takže na jakém základě se Bank of America rozhodla snížit cenový cíl z 33 dolarů za akcii na 25 dolarů, tedy o celých 22%, je mi naprostou záhadou.

Dnes jsem se probudil za svítání, vstal pravou novou z postele a měsíc je v pravém horním rohu mého okna, takže tímto určuji můj osobní cenový cíl akcií IRM na 31,497 🙂

Skutečná hodnota Iron Mountain

Bank of America a další analytici, však zapomínají na jednu základní věc, která má pro společnost Iron Mountain má značnou hodnotu a tím jsou nemovitosti ve vlastnictví firmy.

Společnost Iron Mountain vlastní 314 nemovistostí o cca 30 milionech čtverečních stop. Vlastní zařízení mají v průměru 94 000 čtverečních stop, ve srovnání s pronajmutými zařízeními, která mají v průměru 53 000 čtverečních stop.

Pokud by např. společnost Iron Mountain prodala (zpětně pronajala) všech 314 nemovitostí za nájemné ve výši 6,50 dolarů za metr čtvereční a 8% cap rate (což je přiměřené k ratingu BB-), tak by dalo následující:

Zdroj: iREIT

Pokud by se společnost Iron Mountain rozhodla zpeněžit celé své vlastní portfolio a zpětně pronajmout tyto budovy jiným společnostem, jako např. Realty Income (NYSE:O) nebo W.P. Carey (NYSE:WPC), tak by to vyneslo asi 2,5 miliardy dolarů, které by společnost mohla investovat do datových center s vyšším růstem.

Dost odvážné až přehnané, že?

Společnost Iron Mountain vlastní 13 budov, v kterých provozuje datová centra. A má ve výstavbě další projekty datových center za přibližně 210 milionů dolarů – celkově vedení společnost odhaduje portfolio datových center na asi 2,5 miliardy dolarů.

Toto „cvičení“ mělo jen ukázat, že společnost by mohla velmi snadno zpeněžit své sklady a tento kapitál použít např. ke snížení dluhu nebo k vyššímu růstu v sektoru datových center. Z vývoje v tomto sektoru lze odhadovat, že k tomu společnost dříve, či později přistoupí.

Zdroj: Yahoo Finance

Ocenění

Aby mohla společnost Iron Mountain zvýšit své ocenění, tak musí být schopna snížit své zadlužení a zároveň pokračovat v navyšování dividendy o 6% ročně. Vedení společnost vyčlenilo na dividendy v roce 2019 703 milionů dolarů:

Očekáváme, že růst upravené EBITDA při konstantní měně ve výši až o 8% a růst AFFO bude v rozmezí 1% až 8%. Rovněž očekáváme výraznější růst upravené EBITDA v druhé polovině roku po očekávaných výdajích v Q2 2019.

Vedení společnosti tedy do předu oznámilo slabší růst v Q2 2019, ale silnější růst v druhé polovině roku. Na základě AFFO tak lze považovat dividendu za bezpečnou:

Jak vidíte, náš model odhaduje počet letadel AFFO na rok 2019 na akcii ve výši 3,01 dolarů (-1,3% od roku 2018), ale silný nárůst o 7,6% v roce 2020. Tento model předpovídá, že společnost Iron Mountain bude v roce 2020 pokračovat v růstu svých dividend v roce 2020 o přibližně 3,3%. To by mělo dále urychlit osm po sobě následujících let zvyšování dividend.

As you can see, our model estimates 2019 AFFO per share of $3.01 (-1.3% from 2018) but a strong rebound of +7.6% growth in 2020. This model forecasts Iron Mountain will continue growing its dividend in 2020 by around 3.3%. This should, in turn, further accelerate eight consecutive years of dividend hikes.

Současný poměr zadlužení společnosti je ve výši 5,8x, ale společnost předpokládá, že tento poměr v druhé polovině roku klesne blíže k 5,5x. To znamené, že vedení společností počítá s obratem kapitálu, aby firma mohla snížit zadlužení. To by pomohlo společnosti získat rating investičního stupně.

Společnost Iron Mountain vygenerovala v roce 2018 více jak 4,2 miliardy dolarů příjmů a má přibližně 225 000 zákazníků (přibližně 95% z Fortune 1000), kteří jsou v 50 zemích světa. Především ten obrovský počet zákazníků tvoří skutečnou hodnotu společnosti Iron Mountain, z které může čerpat budoucí růst.

Závěr

Ať si analytici Bank of America říkají co chtějí, tak pro mě je IRM při ceně kolem 30ti dolarů za akcii ve výprodeji a je vhodný čas ke koupi. Trh opět na snížení ratingu jednou firmou zareagoval přehnaně a DGI investoři by toho měli využít.

Kdykoli trh selže v ocenění základních hodnot, tak to pro DGI investora znamená vysokou míra bezpečnosti. Protože jak řekl Benjamin Graham:

Účelem hodnotového investora je vytěžit z rozdílu mezi cenou na jedné straně a ohodnocením na straně druhé.

The value investor’s purpose is to capitalize upon a favorable difference between price on the one hand and appraised value on the other.

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts