REIT: Iron Mountain – nejen ukladání dokumentů dokáže generovat téměř 10% výnos

Již dlouho jsme nepsali o žádné REIT (čti: rít) firmě a to dnes napravíme a podíváme se na zajímavý mix skartace a datových center.

 

Úvod

Hlavní oblastí firemního podnikání je ukládání záznamů a firma to dělá již od roku 1951. Za tu dobu se firma stala celosvětovým lídrem. V posledních letech navíc rozšířila nabídku firemních služeb o skartaci, digitální řešení a ochranu dat a předloni firma vstoupila do odvětví datových center.

Společnost IRM v posledních letech navýšila svou dividendu o téměř 13% a výplatní poměr dividendy k AFFO je konstantně nad 82%.

Datová centra jsou obrovský trend na celém světě, protože stále více společností přechází do cloudu a digitalizuje svá podnikání. Datová centra jsou pro téměř všechny společnosti možností budoucího růstu … a to jsme teprve na začátku „cloudového věku“.

 

Portfólio

Tržby sektoru ukládání dokumentů (Storage) stále tvoří podstatnou část (63%), ale podíl postupně klesá.

Sektory Správa účtů (records management) a Datová centra (data center) v roce 2019 vykázaly růst o 11% a 12,3%, ale sektor datové správy (data management) klesl o 2% a sektor bezpečná likvidace (secure shredding) klesl o 1,4%.

Tržby za služby spojené s ukládáním dokumentů v roce 2019 vzrostly o 2,2%, zatímco tržby z ostatních služeb klesly o 1,36%. Celkově však EBITDA vzrostla o 9,9%.

Na pokles upraveného FFO měly vliv loňské investice do pozemků a zařízení, odpisy ve výši 41 milionů dolarů, restrukturalizační náklady ve výši 49 milionů dolarů a také silnější dolar, který snížil výsledné FFO o dalších 25 milionů dolarů.

Vedení představilo úsporný program, který by měl pomoci firmě do konce roku 2022 ušetřit až 200 milionů dolarů.

Dále se vedení zaměřuje na rychle rostoucí trhy a služby. To pomáhalo firmě velmi slušně růst v posledních několika letech. Rozšíření koronaviru, ale tento růst velmi pravděpodobně zpomalí.

Jak je vidět na obrázku výše, tak firma rozšiřuje své zastoupení v Asii, Evropě a na jihu Afriky. I přesto prozatím hlavním zdrojem příjmů (64%) je stále Amerika.

Společnost v roce 2019 vydala přes 400 milionů dolarů kapitálových výdajů na rozšíření svých datových center. Dnes jich vlastní 14 a vedení plánuje jejich další rozšíření.

Obrázek výše ukazuje, že největší zastoupení má firma v USA, ale 3 evropská města již zabírají slušnou část. Např. ve Frankurt firma staví nové datové centrum (o výkonu 9MW, s max. budoucí kapacitou 27MW) a také plánuje rozšířit pobočku Sloughu o dalších 25 MW.

Na internetu se vedou debaty o tom, zda papírový byznysu je minulostí, či nikoliv. Ukládání dat bude potřeba stále, otázkou je tedy spíše forma. V nadcházejících desetiletích jistě uvidíme masivní nárůst poptávky po ukládání digitálních dat. Ale ukládání papírových dokumentů jistě neskočí ze dne na den. Především proto, že většina států má ve svých zákonech pevně ukotveno, že firmy a především státní instituce MUSÍ veškeré dokumenty skladovat po mnoho let a hlavně v papírové podobě. A to se jen tak rychle nezmění … protože tohle by vyžadovalo legislativní změny.

Druhé velmi diskutované téma je obava z toho, že se odvětví datových center stává „normální“ komoditou. A tedy, že i největší hráči ztrácejí sílu cenotvorby, protože datová centra rostou jak houby po dešti.

Na druhou stranu však zde není žádný významný pokrok, který by znamenal revoluci v těchto odvětvích. Drobné krůčky? Jistě. Ale významný průlom v jedné nebo druhé technologii? Ani omylem! A jak se zdá, to se v blízké době jen tak nezmění.

Takže rozšíření záběru firmy od papíru k elektronickému ukládání dat je jistě pozitivní. Společnost IRM za poslední roky vybudovala 120 megawattů pronajímatelné kapacity a dalších cca 15MW má ve výstavbě. To by mělo firmě postupem času pomoci stát se jednou z nejvýznamnějších firem v segmentu datových center.

 

Odhad vedení pro rok 2020

Q1 2020 výsledky nebyly špatné, ale i přesto se vedení rozhodlo stáhnout své odhady pro zbytek roku 2020 z důvodu možných dopadů koronaviru.

Společnost ukončila Q1 2020 s 153 miliony dolarů v hotovosti a 1,1 miliardou dolarů v revolvingovém úvěru. Loni vedení firmy oznámilo projekty se zaměřením ke snížení nákladů a na nejslibnější obchodní příležitosti. Vedení dále oznámilo, že rozšířilo velikost Projektu Summit, který bude ukončen v roce 2021 a nyní očekává, že vygeneruje až 375 milionů dolarů EBITDA (předchozí odhad byl cca 200 milionů dolarů). Přitom náklady na tento projekt vzrostly z původně odhadovaných 240 milionů dolarů na 450 milionů dolarů.

Dopady viru COVID-19 prozatím nejsou známy a je tak velmi těžké předvídat budoucí výsledky.

Ti co věští firmě brzký konec argumentují především tím, že firma je velmi zadlužená, ukládání fyzických (papírových) dokumentů je „mrtvé“, manažerský tým začal se změnou orientace firmy pozdě, že firma nemá žádný růstový potenciál a dividenda nad 10% značí firmu v problémech.

Na druhé straně barikády stojí ti, co říkají, že dividenda je bezpečně krytá FFO, peněžní toky jsou stabilní a silné, vedení začalo s orientací firmy od papíru k datovým centrům ve správný čas, do datových center dále investuje a firma pravidelně snižuje zadlužení. Navíc ukládání dokumentů je odolné recesím, protože faktury se musí skladovat po dlouhé roky a navíc jsou odolné proti možné ztrátě digitalních dat. Navíc má firma zastoupení i v segmentu bezpečnostních systémů.

Povědomí, zkušenosti a loajalita firemních klientů, kteří dnes ukládají fyzické dokumenty, pomůže firmě v budoucnosti s přechodem na cloudové úložiště.

 

Dividenda

V současné době je odhad analytiků AFFO pro rok 2020 ve výši 3,22 dolarů na akcii. Očekává se, že v roce 2021 AFFO vzroste na 3,42 dolarů na akcii.

Vzhledem k tomu, že roční dividenda je ve výši 2,47 dolarů na akcii, tak firma má slušný prostor pro možné budoucí navyšování dividendy.

Proto se dnešní dividenda nad 10% zdá jako bezpečná.

 

Ocenění

Stejně jako většina ostatních akcií, tak i cena akcií Iron Mountain v březnu klesla – cca o 40% z únorových maxim.

Pokud by se ocenění firmy vrátilo k průměrnému historickému ocenění P/AFFO ve výši 11, tak by to znamenalo více než 40% nárůst. Rok 2019 nepřinesl vcelku žádný cenový pohyb, ale jestli se firmě podaří v letech 2020 a 2021 vrátit k růstu, tak takový růst ocenění by měl s velkou pravděpodobností nastat.

 

Závěr

Vysoké výnosy jsou jistě fajn, ale daleko lepší jsou výnosy bezpečné a pravidelně rostoucí. A proto Iron Mountain dnes nabízí dobrou příležitost pro investory, kteří investují „kontrariánsky“ a hledají akcie s vysokou hodnotou a vysokou budoucí výnosností.

Společnosti se v posledních měsících podařilo působivě navýšit záběr v sektoru datových center. Již má nakoupeny pozemky pro výstavbu nových datových center, která ztrojnásobí stávající kapacitu.

Bohužel společnost zatím nebyla za svou snahu náležitě investory oceněna. Přechod od papírového k elektronickému byznysu se firmě daří, ale investoři to zatím nedokázali ocenit.

Je zřejmé, že akcie firmy Iron Mountain jsou dnes podhodnoceny a zaslouží si, aby se na ně DGI investoři, kteří chtějí navýšit, či založit novou pozici v sektoru datových center zaměřili.

 

 

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts