REIT: Iron Mountain – velký růst a velká bezpečnostní marže

První, co si musíte při pohledu na Iron Mountain Inc (NYSE:IRM) musíte uvědomit je, že z daňového hlediska jsou skladovací regály považovány za „nemovitost“, takže daňové odpisy jsou na mnohem delší dobu, při srovnání s „osobním majetkem“. Skladovací regály jsou proto dlouhodobý majetek a vydrží téměř stejně dlouho jako většina budov (protože jsou chráněny před povětrnostními vlivy).

Přechodem na REIT [čti: rít] byl Iron Mountain nucen začít vyplácet alespoň 90% zdanitelného příjmu svým investorům (většina REIT firmem dokonce vyplácí 100%), což ve svém důsledku znamená podstatně vyšší dividendu, než jakou firma dříve platila. Navíc kromě ocelových regálů definovaných jako nemovitost, je firma Iron Mountain považována za takového hybrida, protože do své klasifikace REIT zahrnuje i datová úložiště.

I když REIT firmy poskytující datová centra též mají regálové systémy (rack) (jako má Iron Mountain), tak ale jejich obchodní modely se zcela liší od tradičního ukládání papírových dat nebo elektronického ukládání dat, protože Iron Mountain integruje správu dat jako součást svých služeb.

Naopak, IRM pronajímá prostor ve větších budovách, které jsou srovnatelné s průmyslovými REIT firmami. Pro porovnání použijme REIT firmy a to jak průmyslové, tak i s datovými centry.

Iron Mountain je nejdůležitějším poskytovatelem služeb v oblasti skladování a správy informací. Své služby poskytuje 230 000 zákazníků v 53 zemích na šesti kontinentech a zaměstnává více jak 24 000 zaměstnanců po celém světě.

Podle webové stránky společnosti IRM postkytuje své služby firmám v každém průmyslu a firmám všech velikostí, včetně více jak 95% firem z Fortune 1000, které se spoléhají na společnost Iron Mountain jako svého partnera pro správu informací.

Obchodním modelem společnosti IRM je poskytovat integrované řešení pro jednoduchou správu fyzických i elektronických dokumentů. Jak vidíme na obrázku níže, správa dat zůstává hlavním příjmem společnosti IRM (63% příjmů), následovaná ochranou dat (12%), skartací (10%), datovými centry (5%) a doplňovací služby, technologické služby, poradenství, zábavní služby, ukládání výtvarného umění, skladování a další doplňkové služby (celkem 10% příjmů).

 

Co odlišuje IRM od ostatních

Jedna věc, která odlišuje podnikání Iron Mountain od jiných REIT společností, je relativní necitlivost vůči pohybu úrokových sazeb. Skladovací požadavky zákazníků Iron Mountain nejsou do značné míry ovlivněny pohyby úrokových sazeb a základní NOI společnosti se tak nemění s hodnotou podkladových nemovitostí.

V době rostoucích úrokových sazeb to tak snižuje závislost Iron Mountain vůči kolísání hodnoty nemovitostí ve srovnání s jinými REIT firmami, která vlastní celá svá portfolia. Dále je nutné poznamenat, že během růstu inflace IRM zažívá vyšší růst cen podkladových nemovitostí.

Protože Iron Mountain vlastní méně nemovitostí (vlastní 27 milionů čtverečních čtverečních, ale pronajímá 59 milionů čtverečních stop), tak jejich správa je to, co určuje hodnotu společnosti. Protože Iron Mountain má stovky zákazníků, může bez problémů projít obdobím růstu inflace a to znamená, že IRM je/bude méně zasažena rostoucími úrokovými sazbami.

Pokud se podíváme na obchodní modelu Iron Mountain, tak je třeba si uvědomit, že investujete pouze do budov, ale vlastně do krabic, kam zákazníci společnosti ukládají své důležité dokumenty. Iron Mountain má každý rok pouze 2% obratu zákazníků … to znamená, že 50% krabic, které byly uloženy před 15 lety, stále zůstává na svém místě. Která jiná firma může pochlubit takovou výjimečnou „trvanlivostí“?

Správa dokumentů nadále přináší Iron Mountain dalsí růst organických příjmů a silný růst marží, přičemž zároveň dosahuje významného růstu rozsahu. A jak vidíme na následujícím obrázku, tak Iron Mountain nadále vykazuje silný růst v oboru „krabicového“ ukládání dokumentů:

Společnost má více jak 22 milionů krychlových metrů krabic na celém světě, to je asi 675 milionů krabic. Která jiná REIT firma (s výjimkou vlastních skladů nebo bytů) se může pochlubit tak diverzifikovaným příjmem?

 

Svět se však rychle mění

I když správa záznamů nadále přináší Iron Mountain trvalý růst organických příjmů a silný růst marží, tak ale společnost dosahuje slušného růstu rozsahu, díky rychlejšímu rozšiřování firmy do dalších oblastí ukládání zákaznických dat.

Zastoupení IRM v ukládání dat roste, o čemž svědčí nedávná akvizice společností EvoSwitch Netherlands BV a EvoSwitch Global Services BV v květnu za 205 milionů EUR (cca 235 milionů USD). Transakce poskytuje 11 MW stávající kapacity datového centra v Nizozemí (100% pronajaté), s možností rozšíření o dalších 23 MW, celková potenciální kapacita je 34 MW.

Tato transakce zvyšuje zastoupení Iron Mountain v datovém sektoru, do kterého společnost poprvé vstoupila počátkem roku 2018, když v Londýně koupila datové centrum od společnosti Credit Suisse. Vedení Iron Mountain očekává růst v oblasti datových center až 7%, jak se bude postupně plnit plán růstu.

Iron Mountain nedávno začala stavě novou budovu datového centra v kampusu IO ve Phoenixu, což je jeden z nejrychleji rostoucích trhů v USA. Nová budova má maximalní kapacitu 48 MW, přičemž dokončení první ze dvou fází výstavby je naplánováno na červen 2019 a bude 24 MW.  V kombinaci s aktuální kapacitou Phoenix kampusu, tak celková budoucí kapacita bude asi 100 MW, takže to bude jedno z největších datových center v USA.

V rámci sektoru datových center má společnost Iron Mountain pro letošní rok na dobré cestě dosáhnout více jak 200 milionů dolarů příjmů a upravenou EBITDA ve výši 115 až 120 milionů dolarů.

Vstup Iron Mountain do oblasti podnikových datových center a nové partnerství se společností Google (NASDAQ:GOOG) (NASDAQ:GOOGL) jsou příklady toho, jak se Iron Mountain snaží zvýšit návratnost svých investic a současně podporovat potřeby svých zákazníků na skladování v široké škále formátů a typů.

Když se podíváte na obrázek níže, tak zjistíte, že „ostatní“ čisté provozní příjmy (NOI = net operating income) společnosti Iron Mountain (na základě počtu čtverečních stop) jsou rok od roku mnohem větší:

To naznačuje, že společnost pokračuje ve zdravém růstu ve skladovacích podnikání. Jak je vidět na dalším obrázku níže, tak Iron Mountain očekává konzistentní růst tržeb. Společně s růstem platformy datových center a společně s nedávnými akvizicemi to povede k rychlejšímu růstu s lepšími maržemi v budoucnosti.

I bez posledních akvizic byla společnost Iron Mountain na dobré cestě k dosažení dobré podnikového mixu a do roku 2020 vedení očekávalo růst EBITDA o více jak 5%. Vzhledem k růstu v sektoru datových center a růstu v dalších částech podnikání, tak vypadá 25% růst portfólia Iron Mountain do roku 2020 jako dosažitelný.

 

Zdravé základy

Jak je vidět na obrázku níže, tak zadlužení, pákový efekt, na konci Q2 2018 byl 5,6x, což je v souladu s Q1 2018 i po uzavření akvizice EvoSwitch.

Aktuální míra zadlužení společnosti Iron Mountain je v souladu s ostatními REIT společnostmi, zvláště když si uvědomíte, že IRM je mnohem odolnější než mnoho jiných REIT firem.

Navíc během Q2 2018 Iron Mountain refinancovala část úvěrů a tím si snížila úroky o 25 bazických bodů a prodloužila splatnost.

Půjčky Iron Mountain jsou v 74% s pevnou úrokovou sazbou, s váženou průměrnou úrokovou sazbou 4,8% a dobrou splatností v průměru 6,6 roku.

AFFO (Adjusted Fund From Operation = upravené finanční prostředky z operací) společnosti Iron Mountain byly v Q1 2018 ve výši 451 milionů dolarů, o 63 milionů dolarů (+16%) více než v roce 2017 a trend směřuje k horní hranici odhadů vedení pro celý rok 2018. Rostoucí zastoupení společnosti v prudce rostoucím sektoru datových center pomůže IRM v dalším růstu.

Od doby, co se IRM stalo REIT společností, tak stabilně a spolehlivě svou dividendu navyšuje (v průměru 5-6% CAGR od roku 2015) a dividenda je dobře kryta AFFO (Adjusted Fund From Operation = upravené finanční prostředky z operací).

Iron Mountain zůstává i nadále vysoce výkonnou investicí, s vysoce výnosnou dividendou a pokračující růstu AFFO a EBITDA budou i nadále přispívat k dalšímu růstu dividendy. Na následujícím obrázku vidíte růst dividendy a růst AFFO na akcii:

(Poznámka: Analytici odhadují růst až 16% do roku 2020 – viz FASTgraf níže)

 

Co investoři přehlíží?

Jak je vidět níže, tak společnost Iron Mountain za poslední rok nedosahovala výkonu konkurenčních REIT firem:

Ale když se podíváme na dividendu společnosti Iron Mountain, tak to je úplně jiné srovnání s konkurencí:

Jak můžete vidět, tak dividendový výnost firmy Iron Mountain dosahuje 6,8% (v době psaní článku již přes 7%), což dělá z IRM jednu z nejvýnosnějších společností v indexu S&P 500.

Dále se podíváme na výplatní poměr ve srovnání s konkurencí:

Poměr P/AFFO (cena k upraveným finančním prostředkům z operací) společnosti Iron Mountain ve srovnání s konkurencí:

Už to vidíte? Už je Vám to jasné? Cena akcií společnosti Iron Mountain je hluboko pod konkurencí, obchoduje se velkou bezpečnostní marží.

I když vlastně neexistuje žádný přímý konkurent, tak pro alespoň nějaké přibližné srovnání by se firma Iron Mountain měla obchodovat podobně jako firma STAG Industrial (NYSE:STAG), která má P/AFFO ve výši 16,1x, ale očividně tomu tak není.

Jak řekl Tren Griffin:

Pro DGI investory je nejlepší čas k nákup právě tehdy, když je trh v depresi, to lze najít nejlepší příležitosti k nákupu.

 

Závěr

I když se firmy snaží snižovat papírové dokumenty, tak stále je třeba některé mít stále v papírové podobě. Navíc z daňových důvodů je následně nutné tyto papírové dokumenty skladovat po mnoho let. To je jádro podnikání IRM. Propadu příjmů ze skladování papírů se mnozí investoři lekli a s příchodem „bez papírové“ (elektronické) doby, začali v panice prodávat = cena IRM klesla.

Vedení IRM se, ale snaží nové elektronické době přizpůsobit firemní obchodní model a jak jsme si ukázali výše, tak se to firmě daří, prudce roste.

Nízká cena, vysoká a pravidelně rostoucí dividenda, prudce rostoucí příjmy – to je to, co DGI investoři hledají.

A na závěr srovnávací tabulka růstu AFFO IRM a konkurence:

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts