REIT: Jak na hodnocení REIT firem
Již několikrát nás naši čtenáři žádali o více informací o REIT (čti: rít) firmách. Ale stále nebyl čas, vždy bylo něco jiného, zajímavějšího, důležitějšího, o čem psát. Ale když přišly tři dotazy najedou, tak už jsem se prostě už musel donutit článek dopsat … rozepsaný mě totiž strašil již od listopadu 2019.
Jak fungují REIT firmy
Obrázek níže fungování REIT firem shrnuje velmi názorně, tak jen pár slov na úvod.
REIT firmy vznikly v USA v roce 1960 na základě zákona „Cigar Excise Tax Extension“ (pdf). Graficky to je shrnuto na reit.com webu (anglicky). Tímto zákonem bylo povoleno investorům kupovat akcie komerčních realitních firem.
Firma musí splnit následující pomínky, aby mohla být označena jako REIT:
- investujte alespoň 75% celkových aktiv do nemovitostí, hotovosti nebo amerických státních pokladen
- alespoň 75% hrubého příjmu pochází z nájemného (eREIT), úroků z hypoték (mREIT)
- každý rok vyplácí minimálně 90% zdanitelného příjmu ve formě dividend
- řídí jej správní rada nebo správce
- po prvním roce existence musí mít alespoň 100 akcionářů
- více než 50% akcií firmy nesmí být v držení pěti nebo méně jednotlivců
- REIT firma vydá akcie, které si koupí investoři
- REIT firma za utržené peníze koupí nemovitosti nebo půjčky/hypotéky/úvěry
- REIT firma inkasuje nájem nebo úroky z půjček/hypoték/úvěrů
- REIT firma vyplatí investorům podíl na ze zisku (dividendu)
Jak fungují REIT firmy
Víc asi není nutné k fungování REIT firem říkat a nyní se zaměříme na co si dát při výběru REIT firmy do portfólia pozor.
Náklady na kapitál (Cost of Capital)
Jedním z nejdůležitějších parametrů pro měření firem jsou jejich náklady na kapitál. Zjednodušeně řečeno, jejich náklady za jaké je firma schopna nabízet zboží a/nebo služby. Čím nižší cenu je schopna firma dosáhnout, tím větší bude mít konkurenční výhodu. Zde hraje též roli jakou má firma kapitálovou strukturu, což má nejen vliv na náklady, ale i na rizika s firmou spojená.
Jako hlavní parametr je zde všemi analytiky používáno váženého průměru nákladů na kapitál (weighted average cost of capital = WACC) – metoda pro hodnocení ziskových marží. Pro výpočet se používá vzoreček:
Investoři by si měli vést tabulku každoročních WACC výsledků firmy, aby mohli posoudit, jak je firma kapitalizována, jaké má náklady na kapitál a tedy jaká je celková konkureční výhoda konkrétní REIT firmy.
Výhody z rozsahu (Scale Advantages)
Dosahování velkých marží díky nízkým nákladům na kapitál však samo o sobě rozhodně nestačí pro to, aby byla firma dlouhodobě úspěšná.
Druhým velmi důležitým parametrem jsou úspory. Je to vlastně také forma výhody nížších nákladů. A především v REIT sektoru je velká spoustu firem, které mají díky úsporám z rozsahu podstatně nižší průměrné náklady … než konkurence.
Vedení (Management)
Náklady na kapitál (Cost of Capital) a úspory z rozsahu (Scale Advatages) jsou dvě z nejdůležitějších konkurenčních výhod všech firem, nejen REIT. A tyto dvě výhody jsou nevyhnutelně spojeny s třetím parametrem každé firmy a tím je Vedení.
Každé vedení je odpovědné za investování, řízení rizik a efektivní vynakládání prostředků, čímž buď zajistí nebo nezajistí firmě konkureční výhodu(-y). Špatné vedení znamená špatné firemní výsledky a tím i špatné výsledky pro investory, kteří firmě svěřili. Proto je nutné, aby se investoři nezajímali pouze o první dva parametry, ale i vedení firmy věnovali náležitou pozornost. Již mnohokrát se ukázalo, že ač vedení na konferenčních hovorech tvrdí jedno, tak za pár dní dokáže udělat naprostý opak!
Bezpečnostní marže (Margin of Safety)
Pokud se zaměříme čistě na hodnotové investování (Value Investing), tak pojem „bezpečnostní marže“ je další další na seznamu důležitých parametrů, kterým by měli investoři věnovat velkou pozornost.
Již Ben Graham říkal, že investomat se MUSÍ pouze se bezpečnostní marží, jinak se investor dostane do problémů nebo jeho výnosy nebudou tak dobré.
Pokud nakupujeme akcie, ať již REIT nebo i jiných firem, tak by každý investor měl hledat takové ocenění, které má pokud možno co nejvyšší bezpečnostní marži. A to proto, že cena v čase kolísí … vždy kolísala a vždy bude … nakoupit za draho a pak se dívat jak cena letí dolů není vůbec hezký pohled.
Zde musí být investor trpělí a správně si vybírat z cen, které mu Pan Trh nabízí. Dříve, či později, se Pan Trh splete a nabídne investorům ceny hluboko pod hodnotou firmy a tedy s velkou bezpečnostní marží.
Diverzifikace (Diversification)
A jako poslední, i když rozhodně zde nejde o žádné řazení, protože všechny uvedené parametry mají stejnou váhu a každý investor by měl každému parametru věnovat náležitou pozornost.
Na diverzifikaci by každý investor neměl nahlížet pouze z pohledu svého portfólia, ale také z pohledu každé jednotlivé firmy, kterou ve svém portfóliu má. Protože může bých „hezké“, že má v portfóliu 10 firem, ale každá vyrábí pouze jeden jediný výrobek, či poskytuje pouze jednu jedinou službu, navíc na malém lokálním trhu. A pak příchod recese nebo problém v regionu dokáže firmu (více firem) srazit na kolena.
A tak je třeba nejen mít portfólio diverzifikováno (např. 10-30 firem), ale také mít takové firmy, které vyrábí/poskytují mnoho výrobků/služeb na mnoha trzích/globálně.
Benjamin Graham řekl:
Pro většinu investorů je diverzifikace nejjednodušší a nejlevnější způsob, jak navýšit bezpečnost investic.
For most investors, diversification is the simplest and cheapest way to widen your margin of safety.
Tedy správná diverzifikace pomůže investorům snížit riziko, aniž by přitom nutně musely klesnout i výnosy.
Křišťálovou kouli žádný investor nemá, aspoň já jsem o žádném zatím neslyšel, takže vyhnout se propadům cen na akciovém trhu se nedokáže nikdo. Správná divierzifikace zajistí/pomůže, aby dopad poklesu byl pokud možno co nejmenší.
Warren Buffett v roce 1999 řekl:
Klíčem k investování je… určovat konkurenční výhodu každé společnosti a především trvanlivost této konkureční výhody.
The key to investing is …determining the competitive advantage of any given company and, above all, the durability of that advantage.
Ještě by tu asi mělo zaznít to daňové zvýhodnění, které je zajímavé hlavně pro dividendové investory. Zatímco klasické podniky nejdříve musejí zdanit zisk a z něj teprve vyplácejí dividendu, která je opět zdaněna srážkovou daní, REITs při dodržení pravidel nejsou daněné na korporátní úrovni a peníze z nájmů či hypoték jsou investorům zdaněny jen jednou při výplatě dividend.