REIT: Jak oceňovat REIT firmy – 1. část

Navážu na páteční článek Proč dnes nekupovat nemovitosti, ale investovat do REIT akcií a když jsem řekl A, tak musím přidat i B. Tedy, když kupovat REIT (čti: rít) akcie, tak musím (měl bych) též přidat informaci, jak takové firmy ocenit. Aby investoři nekupovali zajíce v pytli.

 

Úvod

Realitní Investiční Fond = Real Estate Investment Trust = REIT poskytuje veškeré výhody investování do nemovitostí, ale na druhé straně investory zbavuje většiny negativních a nepříjemných povinností svázaných s fyzickým vlastněním nemovitostí. Investor se tedy nemusí starat o běžnou údržbu, velké/malé opravy, hledání/vyjednávání/vyhazování nájemníka. To vše zajistí profesionálové, které REIT firma zaměstnává. Investorovi tak zbývá jen ta „nepříjemnost“ = inkasovat nájem, v tomto případě tedy dividendy.

Pokud jde navíc o tvz. trojitě-čistou (triple net) REIT firmu, tak REIT firma inkasuje čistý nájem a o veškeré náklady se stará nájemce (pojištění, opravy, daně).

Investor se též nemusí bát, že by se nemovitosti, které REIT firma vlastní, nezhodnocovaly. Nemovitosti vlastněné REIT firmou podléhají stejným pohybům ceny, jako by je investor vlastnil napřímo.

Dále se není třeba bát, že by investor neměl z čeho vybírat. Což se momentálně nedá říct o nemovitostech ke koupi. Na trhu jsou desítky REIT firem, např. SureDividend.com jich sleduje přes 150! To poskytuje obrovské možnosti diverzifikace, jak z pohledu lokality, nájemců, průmyslového sektoru, tak i velikosti REIT firmy.

Takže přetahovat se o jeden byt v Praze nebo Brně a šponovat cenu, čímž klesne možný výnos z pronájmu hluboko pod inflaci nebo si vybrat z desítek REIT firem, o nic se nestarat, v klídku inkasovat dividendu a pobírat výnos nad inflací?

 

Byt pro vlastní bydlení není investice!

Já vím, že se i přesto najdou tací, kteří budou tvrdit, že vlastnit nemovitost je to nejlepší, co můžete udělat. Pokud Vám to bude někdo tvrdit, tak se ho/jí nejdříve zeptejte, kolik nemovitostí na pronájem vlastní. Z vlastní zkušenosti vím, že 90 % z nich nikdy žádnou nemovitost nepronajímalo, ale mají pouze byt pro sebe. A to NENÍ investice, to je NÁKLAD!

Růst ceny je sice hezký, ale do Vaší kapsy Vám z toho nic nepřiteče = abyste tento výnos realizovali, tak byste museli byt prodat… a kde pak budete bydlet? Pod mostem asi těžko, že? Tedy bylo by super, kdybyste byt, který jste před X roky koupili za 2 miliony, nyní prodali za třeba 8 milionů, jenže… musíte si koupit jiný… a tedy utržené miliony budete muset ihned zaplatit za jinou nemovitost.

Ale zpět k tomu jádru věci…

 

Co je to REIT

REIT je veřejně obchodovaná akciová společnost a jak jsme si již řekli, tak jich je na trhu několik desítek. To dává investorům možnost velkého výběru ze všech investičních úhlů.

Samozřejmě REIT firmy nemají jen výhody a hned na začátku uvedu tu největší nevýhodu. REIT firmy nemají zákonem stanovené oceňování. Tedy ne úplně, výpočet FFO (Funds From Operations = výnosy z operací) je stanoven National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), ale nic dalšího u REIT firem zákonem dané není (myslím samozřejmě pouze účetní standardy). Tedy myšleno nic jako např. účetní standardy GAAP a nonGAAP.

To znamená, že další parametry REIT firmy si musí investor spočítat sám nebo se spolehnout na REIT analytiky, kteří tyto hodnotící parametry každé čtvrtletí vydávají. I tak se ale dost často rozcházejí, ne o moc, ale stejné nikdy nejsou. Mám teď na mysli především NAV (Net Asset Value = čistá hodnota aktiv) a AFFO (Adjusted Funds From Operation = upravené výnosy z operací).

Co je tedy REIT firma? REIT je firma, která se NEzaměřuje na vlastnění nemovitostí! Ano, zní to divně, ale i když to má v názvu, tak tomu tak není. Zásadní rozdíl oproti „klasickým“ firmám totiž leží v amerických zákonech, a tedy jak je REIT firma dle zákona vytvořena a zákonem „chápána“.

Americké zákony znají dvě entity: real estate investment trust (REIT) a real estate corporations (REC). A rozdíl je samozřejmě v daních. REIT firmy jsou pro investory daňově výhodnější a  daňově efektivnější.

Nebojte se, nebudu zde rozepisovat celý daňový zákon. Nám, REIT investorům, stačí vědět, že když firma splní zákonem dané podmínky, tak nemusí platit žádné daně na firemní úrovni.

Tou nejdůležitější podmínkou je, že REIT firmy musí vyplatit minimálně 90 % čistých příjmů svým investorům ve formě dividend. To na vedení REIT firem vytváří tlak, protože musí být daňově, nákladově a investičně efektivní.

 

Když dividenda není dividenda

Dalším významným rozdílem oproti „klasickým“ akciím je to, že REIT firmy jsou koncipovány jako trusty, nikoliv korporace a tedy investoři nevlastní akcie, ale podíly. Pro nás, české investory, je to jedno, protože český daňový zákon zná jen akcie a hotovo. Takže to nemusíme nijak řešit.

To také dále znamená, že REIT firmy vyplací peněžní prostředky třemi různými způsoby. Opět bohužel pro české investory smutná zpráva, český daňový systém zná jen jeden způsob a to jsou dividendy.

Američané ale mohou obdržet tyto tři možné výplaty:

• Ordinary income = běžná výplata
• Return of capital = vratka kapitálu
• Capital gains = kapitálový zisk

Jak již jsem řekl, tak z pohledu českého daňového poplatníka je to vlastně jedno. Všechny jsou brány jako „dividenda“ a tedy daní se 15 %… tečka. ALE!

Z pohledu amerického zákona investoři obdrží zdaněnou pouze „běžnou výplatu“, ostatní dvě jsou bez daně. JENŽE!

REIT firmy nerozlišují odkud investor je a tedy i čeští investoři dostanou druhé dvě možnosti výplaty nezdaněné a musíme je následně u nás dodanit! Takže pozor na to, může Vám vzniknout z tohoto titulu daňový nedoplatek!

Většinou REIT firmy vyplácí „běžnou dividendu“ a tedy je standardě zdaněna 15 % na straně brokera a investor nemusí nic řešit… jen uvedete do DAP a máte hotovo.

Jaké procento vyplacených dividend byla ta která část, které vydává REIT firma buď při každé čtvrtletní výplatě nebo na začátku roku za rok předchozí, nemusí ve většině případu investor řešit, protože pokud máte kvalitního brokera, tak ve výpisu buď hned vidíte, zda šlo o běžný nebo jiný typ dividendy a pokud nebyla stržena žádná daň, tak rovnou víte, že to „běžná“ dividenda nebyla. A tedy, že Vám z pohledu českého daňového zákona právě vznikl daňový nedoplatek, který budete muset v DAP následujícího roku českému státu zaplatit.

REIT firmy jsou tak významně daňově efektivnější než klasické korporace, zabraňují totiž dvojímu zdanění, když neplatí daň na úrovni firmy – „normální“ firma vydělá částku X a z ní zaplatí firemní daň (v USA 39 %, v ČR 19 %). Kdyby následně vše, co zbylo, vyplatila firma svým akcionářům, tak ti z obdržené částky zaplatí 15% daň.

Pokud ale REIT firma vyplatí 90 % a více svých zdanitelných příjmů svým investorům, tak firemní daň neplatí. Tedy investorům zbyde o 39 % více, sice se následně 15% dani stejně nevyhnou, ale stále je to o 39 % víc.

 

Závěr

Investování do REIT firem sebou nese mnoho výhod oprotii klasickému přímému vlastnictví nemovitostí. Hlavní výhodou je, že se o nemovitost a vyjednávání s nájemníkem nemusíte starat a ničit své nervy. Samozřejmě si za to REIT firma vezme část na výplatu zaměstnanců, ale výhody jasně převyšují náklady.

Odpadají tedy veškeré náklady a čas, který je nutný na nalezení, prohlídky, opravy, úpravy nemovitosti. Následné hledání a prověřování nájemce, vyjednávání o nájemní smlouvě a též řešení možných problémů, které s nájemníkem mohou vzniknout.

Na tohle u REIT firem můžete rovnou zapomenout… vyberete akcie, koupíte a pak už jen inkasujete měsíční nebo čtvrtletní dividendu.

A protože se mi zase příliš rozběhaly prsty po klávesnici, tak na jednotlivé metriky REIT firem se podíváme v příštím článku.