REIT: Kimco Realty Corp. a jeho 6% dividendový výnos

Když vybírám firmu, ať již jakoukoliv, tak jedním z kritérime pro výběr je chopené vedení, které dokáže přinášet investorům dobré/vynikající výsledky a to i během období, kdy se ekonomice příliš nedaří. A mezi takové patří i vedení firmy Kimco Realty Corp. (NYSE:KIM).

Tato REIT (čti: rít) firma primárně investuje do nákupních center ve Spojených státech. Obsazenost porfólia nemovitostí je téměř 100%, firma každoročně navyšuje nájemné a taktéž přestavuje své nemovitosti, aby odpovídaly současným trendům. Jak si ukážádme níže, tak pokrytí dividendy upravenými finančními prostředky z operací (adjusted funds from operations) je bezproblémové. Cena akcií společnosti Kimco Realty Corp., kolem 19 dolarů za akcii je férová a nabízí investorům vstupní dividendový výnos 6%.

 

Přehled portfolia

Kimco Realty Corp. má trží kapitalizace cca 7,8 miliard dolarů a k 30.6. firma vlastnila 429 nákupních center, o pronajímatelné ploše ve výši 75 milionů čtverečních stop.

Společnost Kimco Realty Corp. má velmi dobře rozloženy nemovitosti po celých Spojených státech. Na obrázku níže vidíte, že tyto nemovitostni jsou však soustředěny jen v několika pobřežních oblastech. A to z důvodu, že zde je velké množství lidí = zákazníků a tyto oblasti též patří k těm bohatším v USA. Pobřežní oblasti přitom generují celých 79% ročního nájemného.

Když hodnotíte REIT firmu, tak jedním z dalších parametrů, na které je třeba se zaměřit, je obsazenost portfólia. Protože k čemu jsou firmě nemovitosti, když tam není nájemce, který by firmě každý měsíc platit nájemné! A společnost Kimco Realty Corp. i zde vyniká.

Obsazeno od roku 2018 neklesla pod 95,8%, posuďte sami:

• Q1 2018 – 96,1%
• Q2 2018 – 96%
• Q3 2018 – 95,8%
• Q4 2018 – 95,8%
• Q1 2019 – 96%
• Q2 2019 – 96,2%

Kromě dvou čtvrtletí v roce 2018 se vedení firmy daří udržet obsazenost nad 96% a to je velmi vynikající. To svědčí o velmi dobrých nemovitestech ve firemním potfóliu, po kterých je poptávka od zákazníků.

Dalším velmi důležitým parametrem je diverzifikace portfólia nájmeců. Je velmi špatné poud má firma jednoho, či dva nájemce, kteří představují majoritu. A v případě odchodu, či bankrotu, by to znamenalo vážné problémy.

I zde ovšem firma Kimco Realty Corp. vyniká, protože má velmi diverzifikované portfólio, které čítá téměř 3 700 nájemníků, kteří společně ročně firmě zaplatí asi 1 miliardu dolarů v příjmech z pronájmu. Velmi důležité ale je, že velká většina nájemců představuje méně než 1% roční nájemného.

Čtyři největší nájemci jsou:

1. TJX (NYSE:TJX) – 3,8%
2. Home Depot (NYSE:HD) – 2,5%
3. Ahold Delhaize (OTCQX:ADRNY) – 2,2%
4. Albertsons (privátní firma) – 2%

Takto silně diverzifikovaná základna nájemců snižuje rizika pro peněžní toky firmy a tím i pro investory.

 

Růst hodnoty pro investory

Jako každá REIT firma, tak i Kimco Realty Corp. musí ze zákona vyplácet alespoň 90% svých zisků akcionářům, aby nemusela platit firemní daně. To znamená, že pro růst si buď musí půjčit nebo vydat nové akcie = ředit. Z toho důvodu musíme jakožto REIT investoři sledovat další parametr a tím je růst NAV (Net Asset Value = čistá hodnota aktiv).

A nepřekvapivě, i dyž si Kimco Realty Corp. vede velmi dobře.

Firma navyšuje FFO (Funds From Operations = příjmy z operací) díky akvizicím a výstavbou nových projektů. Vedení se tedy zaměřuje na zvyšování hodnoty společnosti, když každý rok pravidelně investuje stovky milionů dolarů.

Na obrázku níže můžete vidět odhady vední firmy na následující roky, když každoročně do nemovitostí plánuje investo 200–250 milionů dolarů ročně.

Výstavba a rekonstrukce nemovistostí byly hlavním hnacím motorem růstu společnosti Kimco Realty Corp. v posledních letech.

Na obrázku níže je přijem z pronájmu pro rok 2019 (modrá křivnka), v porovnání se současným (zelená křivka) a odhadem pro nadcházející roky (čerchovaná křivka).

Jak vidíte, tak odhadovaný nájem do roku 2020 je o 30% vyšší než současný. To ukazuje na to, že vedení má „něco v rukávu“, když si může dovolit takový růstový potenciál AFFO.

Dividenda

Společnost Kimco Realty Corp. dividendu pravidelně zvyšuje již 9 let v řadě – řadí se tak do Challengers/Vyzyvatelé na CCC seznamu.

Za posledních 12 čtvrtlení společnost Kimco Realty Corp. vykázala průměrné upravené příjmy z operací  (AFFO = adjusted funds from operations) ve výši 0,322 dolarů na akcii, přitom čtvrtletní dividenda je ve výši 0,275 dolarů na akcie. To znamená poměr výplaty dividendy k AFFO velmi konzervativních 74%.

Ocenění

Při ceně kolem 18,5 dolarů za akcii společnosti Kimco Realty Corp. je tak ocenění velmi slušné. Poměr ceny k AFFO je ve výši 12,5.

Dokonce v porovnání účetní hodnoty (Book Value) s dalšími REIT firmami vychází firma Kimco Realty Corp. nejlevněji, viz. obrázek z YCharts.

Rizika

Jako pro většinu REIT firem je zde riziko příchodu recese. Když ekonomika začne klesat, tak lidé omezí/přestanou nakupovat zbytné věci, tedy takové, které se prodávají většinou v nákupních centrech.

Druhým rizikem, jsou možné bankroty/odchody nájemců, když nemají komu prodávat, tak proč mít obchod kam nikdo nechodí. Popř. se nájemce pokusí s Kimco Realty Corp.  dohodnout na snížení nájemného.

Obě tato rizika přinesou možné snížení příjmů z pronájmu, ovšem je třeba říci, že velké portfólio nemovistostí a nájemců obě tyto rizika podstatně snižují.

Dalším, delší dobu již existujícím, rizikem je elektronický obchod a sním spojená především firma Amazon (NASDAQ :AMZN) … i když o „smrti“ kamenných obchodů analytici „básní“ již několik let a zatím stále nic … asi by ty jejich křišťálový koule potřebovaly vyčistit …

 

Závěr

Firmu Kimco Realty Corp. sleduji již několik čtvrtletí, bohužel nikdy na mi na nákup nezbyly finance. Takže ji stále ve svém portfóliu nemám. Čekal jsem jak to nakonec bude s tím „koncem“ kamenných obchodů … jak Amazon všechny přivede bankrot … a nic! Z tohoto pohledu se tedy firma při ceně pod 19 dolarů za akcii a dividendovém výnosu 6% zdá jako slušná volba pro prvotní nákup – pokud však nemáte ve svém portfóliu žádnou jinou REIT firmu … a pak při případném poklesu doředit.

Portfólio nemovitostí a nájemců je velmi dobře diverzifikované a to pomáhá udržet dividendu bezpečnou.

Jenže při pohledu do minulosti, kdy byl dividendový výnos od začátku roku 2018 vždy nad 6%, několikrát nad 7% a jednou dokonce přes 8%. Navíc je to REIT firma a u ní je třeba vyžadovat vyšší bezpečnostní marži, taktéž nedoporučuji více jak 5% portfólia, proto osobně čekám dál zda cena neklesne zpět pod 16 dolarů za kus … po poklesu v půlce srpna je lepších příležitostí hned několik.

 

Pokud se chcete naučit jak fungují REIT firmy a jak je hodnotit, tak doporučuji knihu od Stephanie Krewson-Kelly a R. Brad Thomas:

The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts