REIT: Ladder Capital – 10% navýšení dividendy a cena ve slevě k BV

Již delší dobu jsme se nepodívali na žádné mREIT (čti: em-rít) firmě, tedy realitní společnosti, která poskytuje hypotéky zajištěné nemovitostmi.

Společnost Ladder Capital Corporation (LADR), která před pár dny navýšila dividendu o 10 %, je dnes dostupná za cenu pod hodnout aktiv (book value). Firemní portfolio je silné a především připravené velmi dobře odolávat současné, i budoucí, inflaci – nadcházeníjí zvyšování úrokových sazeb bude mít pozitivní vliv na firemní výsledky.

Přehled

Hlavní čínností firmy je poskytování hypotečních úvěrů, které jsou kryty komerčními nemovitostmi – domy, byty, hotely, kanceláře, průmyslové nemovitosti, apod. Poskytování hypoték je primární činností, ale firma také investuje do komerních nemovitostí – mezzaninové úvěry, cenné papíry a pronajímá nemovitosti, které vlastí na základě trojitě-čistých nájemních smluv.

Zajištěné komerční úvěry jsou největší částí firemního portfolia, které se skládá z 3,9 miliard dolarů „first mortgage loans“ (první hypotéční úvěry), 663 milionů CRE úvěrů (dohromady 82 % portfolia) a 1,1 miliardy pronajímaných nemovitostí.

Jako všechny hypoteční REIT firmy, tak i pro tuto platí, že nové zdroje jsou hlavní hnací silou růstu. Jen v roce 2021 firmy poskytla úvěry v celkové hodnotě přesahující 2,9 miliardy dolarů, což bylo historicky nejvíce. Sektor komernčních nemovitostí v roce 2021 byl jedním z nejrůstovějších sektorů vůbec.

Jak jsem již uvedl výše, tak největší částí firemního portfolia jsou první hypoteční úvěry, jejich průměrná výše je 25 milionů dolarů a 98 % z nich jsou seniorní zajištěné úvěry – tedy firemní portfolio je vysoce zajištěné.

Firemní portfolio je též velmi dobře diverzifikováno a to jak geograficky, tak i z pohledu typů nemovitostí. Úvěry jsou v průměru poskytovány na 2 roky s 68 % LTV a celých 95 % úvěrů je s variabilní úrokovou sazbou, která se odvíjí od základní úrokové sazby FEDu. A všichni klienti své závazky platí včas.

Úrokové sazby

FED minulý týden zvýšil základní úrokovou sazbu o 0,75%, což bylo nejvyšší navýšení od roku 1994. A vzhledem k stálému růstu inflace lze očekávat i další zvýšení v nadcházejících měsících. Takže jaký vliv to bude mít na firmu?

Jak jsem uvedl výše, tak celých 95 % firemních půjček je s variabilní úrokovou sazbou, takže zvyšování úroků bude mít jednoznačně vliv pozitivní. Vedení ve své prezentaci uvedlo jak velký.

Následující obrázek nepotřebuje komentář, jasně a jednoduše shrnuje o kolik vzrostou firemní příjmy při konkrétním navýšení základní úrokové sazby.

Zvyšování úroků FEDem tedy bude pro firmu vlastně taková ochrana proti inflaci.

Dluhy

Společnost má v nedcházejících třech letech ve splatnosti cca 1,26 miliardy dolarů dluhů, ale žádné dluhopisy. To je na roční bázi velmi dobře uřiditelné. Navíc od roku 2025 je většina dluhů nezajištěná (Unsecured Debt).

Dividenda

Jako většina mREIT firem, tak i Ladder Capital není s výplatou dividend příliš konzistentní. Dividenda kolisá dle toho jak se ekonomice a tedy i firmě daří. V této části trhu není neobvyklé, že firmy snižují nebo úplně dividendy ruší úplně.

Firma svou dividendu v roce 2020 z důvodu ekonomického poklesu kvůli koronavirové pandemii snížila o 41 %.

V loňském roce firma vyplatila dividendu ve výši 0,8 dolarů na akcii, přitom zisk byl ve výši 2,35 dolarů na akcii. Tedy výplatní poměr byl pouhých 34 %.

Minulý týden firma oznámila 10% navýšení dividendy na 0,22 dolaru na akcii. To při dnešní ceně znamená roční dividendový výnos ve výši 8,88 %.

Ocenění

Akcie se dnes obchodují s téměř 20 % slevou k hodnotě aktiv (book value = BV), která na konci minulé čtvrtletí byla ve výší 11,81 dolarů (prezentace stran 24). Což je jedno z nejnižších ocenění v současné době v mREIT sektoru – ostatní firmy se obchodují kolem své BV hodnoty.

To znamená, že je zde největší potenciál možného budoucího růstu. Akcie se před koronavirovou pandemií obchodovaly s průměrnou cenou cca 13 dolarů a od roku 2020 se obchodovaly s průměrnou cenou cca 11 dolarů. Tedy současné ceny pod 10 dolarů nabízí velmi zajímavý vstup.

Závěr

I když vyšší inflace cen všech stavebních materiálů bude znamenat snížení výstavby, tak krizi jako v letech 2007-2009 velmi pravděpodobně není třeba očekávat. Firemní portfolio je široce diverzifikované a zajištění proti infalaci, takže firma by neměla mít větší problémy ani v nadcházejících letech. Navíc většina úvěrů jsou zajištěné nemovitostmi, takže ani možné problémy dlužníků by neměly být pro firmu přítěží.

Dividenda firmy je velmi dobře krytá a její navýšení je důkažem, že vedení firmy věří v její udržitelnost. Akcie se dnes obchodují s výraznou slevou k hodnotě aktiv (BV) firmy a ocenění je pod dlouhodobým průměrem.