REIT: Macerich – moje nejhorší investice roku 2020

Letošní rok začnu poněku netradičně a to loňskou investicí, která se mi až ta úplně nepovedla. Jak jste si doufám zde na IG webu všimli, tak REIT (čti: rít) a BDC sektory mám rád, sleduji je bedlivě a větší část mého investičního portfolia je z nich složená. Ale někdy to holt prostě nevýjde.

Společnost Macerich (NYSE:MAC) je jedním z větších správců nákupních center v americe. Tržní kapitalizace dosahuje cca 1,7 miliardy dolarů. Oproti např. Simon Property Group, Inc. (SPG) s 28 miliardami dolarů je to tedy pidi firmička.

Pandemie COVID-19 měla na firmu velký dopad, cena z lednových maxim propadla opravdu hluboko a do dnes se stále akcie obchodují za necelou polovinu ceny za začátku roku 2020.

To, že se cena stále drží nízko, i když většína ostatních cen se již vrátila na před „covidí“ hodnoty je způsobeno právě koronavirovou pandemií, tedy neustálého otevírání a zavírání obchodů a vysokým zadlužením firmy.

Pojďme se společně podívat zda má cenu akcie této REIT firmy dále držet, přikoupit, či prodat.

Když se podíváte na vývoj ceny akcií za loňský rok (viz výše), tak by se mohlo zdát, že firma míří k bankrotu. Společnost je třetím největším vlastníkem a provozovatelem nákupních center v celé Americe. Společnost vlastní 52 nemovitostech o celkové ploše asi 4,74 milionů čtverečních metrů. Tyto nemovitosti jsou v hustě osídlených oblastech, což společnosti zaručuje dostatek zákazníků, kteří do nákupních středisek chodí.

Geografické rozložení v USA je na následujícím obrázku.

Úvod

Společnost byla založena v polovině 70. let a v roce 2018 oslavila 25 let na obchodování na NYSE (dnes tedy již s 27 letou historií). To znamená, že je to jedna z nejstarších REIT firem na trhu.

Než se pustíme do financí, tak musím neprve zmínit jednu mylnou investorskou obavu a to …

Mnoho investorů si totiž v posledních letech myslí, že obchodní centra přestanou existovat a internetové nákupy je nahradí. Tato mylná přestava se loni s příchodem koronaviru stala opět velmi populární, což zapříčínilo prudké propady cen REIT firem. Nechám na každém ať si myslí co jemu libo jest, jen uvedu několik proti názorů.

Internetové objednávky zajisté nabývají na oblibě, ale obchodní centra stále prázdnotou nezejí. Korona virus návštěvnost dále snížil, ale jak jsme viděli, tak jen co vlády obchoďáky otevřeli, hned se tam lidé naběhli zpět.

Navíc všechny (většina) firem se ihned snažila nastalé situaci přizpůsobit a zavedly výdejní okénka nebo internetové objednávky. Takže jak je vidět, tak obchodní centra nejsou ani omylem „mrtvá“.

Dále je si třeba uvědomit, že obchodní centra nejsou jen „TY“ obchody uvnitř té velké budouvy, ale jsou to i pozemenky pod a kolem nákupního centra.

A jak ukazuje následující obrázek, tak i firma Macerich se již přizpůsobila, když ve svých obchodních centrech jsou výdejné prostory pro Amazon (AMZN) a další čistě internetové firmy. Počet maloobchodníků od roku 2015 setrvale roste.

Pandemie COVID-19 nám do společenského života hodila vidle, ale poslední výsledky za Q3 2020 rozhodně neukazují, že by firma Macerich měla jít bankrot. Jako každá jiná firma, tak i firma Macerich se bude muse přizpůsobit novým tržním podmínkách.

Například v roce 2019 firma podepsala 14tiletý pronájem s firmou Google na 584 tisíc čtverečních stop (cca 54,3 tisíc čtverečních metrů).

Za posledních 15 let se firemní nemovitostní portfolio přesunulo do vysoce zalidněných oblastí. To pro firmu v roce 2020 znamenalo výhodu i navýho zároveň. Výhodou bylo, že zde je dostatek bonitních zákazníků. Nevýhodu jistě uhádnete … ano, tyto oblasti byly první zavřené, když se koronavirus začal šířit.

 

Dluhy

Klíčovým parametrem každé REIT firmy jsou dluhy. REIT firmy musí ze zákona vyplácet 90% zdanitelných příjmů, aby nemusely platit firemní daně. To je sice vynikající pro investory, ale již ne tak pozitivní pro firmy samotnout, protože jí nezbývá příliš mnoho prostředků na rozvoj, nákup a renovace nemovitostí. Potřebné finanční protředky na rozvoj, tak REIT firmy řeší pomocí vydávání nových akcií (ředění akcionářů) nebo dluhem.

Firma Macerich má většinu svých dluhů zajištěno hypotékou za které ručí pronajatými nemovitostmi. Výhodou je, že tyto dluhy mají rozdílné doby splatností, takže ač je dluh vysoký, tak není splatný celý najednou.

Druhou výhodou je, že většinu nemovitostí může v případě problémů vrátit jejich původním majitelům = operátorům těchto nemovitostí.

A za třetí, v době klesajících, či rovnou nulových sazeb, pro firmu znamená, že jakékoliv refinancová je za nižší úrok než s jakým je současný dluh. To bude mít také pozitivní dopad na firemní rozvahu. Problém by to mohl být v případě, že by FED začal základní úrokovou sazbu zvyšovat, ale to jak se zdá v nejbližších letech nehrozí.

 

Výsledky Q3 2020 a dividenda

Společnost zakončila Q3 2020 (pdf) s 630 miliony dolarů na účtu, což je víc než dost na každodenní správu, renovace, investice a výplatu dividendy.

Společnost v březnu 2020 dividendu snížila z 0,5 dolarů na akcii na 0,1 dolarů a 0,4 dolarů v akciích. To přidalo 7,8 milionů nových akcií firmy na trhu. Zářijová dividenda byla deklarována ve výši 0,15 dolarů. To znamenalo 50% navýšení oproti původním 0,1 dolaru, ale 70% snížení při započítání akciové dividendy.

V Q3 2020 firma vykázala 0,52 dolarů FFO na akci, takže dividenda je dnes velmi bezpečná.

 

Nákupy vedení

Tzv. insider nákupy jsou ve větši případů považovány za signál, že firemní akcie jsou podhodnocené. A když se podíváme jak vedení firmy Macerich nakupovalo/prodávalo v roce 2020, tak nákupy dalece přesahuje prodeje.

 

Závěr roku 2020

Začátek roku 2020, tedy přesněji druhé čtvrtletní, bylo pro všechny firmy na světě velmi těžkým obdobím a pro REIT firmy ještě o trošku horší. Od Q3 2020 již měla firma Macerich všechny své nemovitosti otevřené, i když s určitými omezeními proti šíření koronaviru.

Dokud COVID-19 nebude pod kontrolou, tak především provozovatelé obchodních center, jako je právě firma Macerich, budou budou pod tlakem.

Průměrný nájem za čtvereční stopy byl v Q3 2020 ve výši 62,29 dolarů, to je 1,8% nárůst oproti Q2 2020. Prodeje obchodníků na čtvereční stopu byly ve výši 718 dolarů, což je pokles z 800 dolarů v Q3 2019.

Pokud se podíváme na historické výsledky (novější graf jsem bohužel nenašel), tak vidíme, že průměrný nájem od Q1 2019 vzrostl o cca dva dolary. Prodeje dle očekávání klesly z 746 dalarů v Q1 2019 … i když v Q2 2020 byly vyše.

Q3 2020 výsledky nebyly zas až tak špatné. Koronavirová opatření byla stále v platnosti, ale obsazenost byla než jak 91%. Největším problémem jsou nemovitosti v Kalifornii a New Yorku, kde kde byly obchody stále zavřené. S tím je třeba počítat, tedy dokud pandemie neskončí nebo nebude pod kontrolou. Vakcína se již distribuuje, první lidé již byly očkováni … jaký to bude mít vliv na šíření si, ale budeme muset ještě chvíli počkat.

Klíčovým ukazatelem REIT firem dnes není FFO, ale procento vybraných nájmů a to se v Q3 2020 u firmy Macerich zastavilo na čísle 80%. To bylo o dost méně než u dalších REIT firem. Druhým problémem je, že se vedení s některými nájemci stále nedohodlo na způsobu hrazení nájmů. Jak se to vedení podaří, tak procento vybraných nájmů poroste.

Pozitivní zprávou bylo, že tržby nájemců v Q3 2020 dosáhly 90% a návštěvnost obchoních center dosáhla asi 80% před COVID-19 úrovně.

Vedení očekává vyšší volatilitu i v Q4 2020 a proto nevydalo žádné odhady možných výsledků, jak za Q4 2020, tak za celý rok 2020. Jediné co oznámili je, že očekávají pokles obsazenosti o 300 bazických bodů, přičemž většina z toho poklesu je již započítána v číslech za Q3 2020 = obsazenost 90,8%. To je nejnižší obsazenost za posledních 20 let.

 

Ocenění

Ti co koupili akcie firmy Macerich kolem 20ti dolarů za akcii, tak jako já, jsou dnes hluboko v mínus = nerealizované ztráty (pokud neprodali). Avšak Ti co nakoupili v dubnu 2020, tak mají 100% zhodnocení (pokud prodali).

Není bez zajímavosti, že dnešní ocenění je téměř na chlup stejné jako v době finanční krize (2008).

S poměrem P/FFO ve výši 4,94 je akcie velmi levná – oproti svému historickému ohodnocení. Tak nízké ohodnocení si firma určitě nezaslouží.

Pro nadcházející roky analytici neočekávají žádný růst FFO a tedy nepředpokládají ani růst ceny akcií. Když se, ale podíváte na cenový graf po roce 2008, tak se mi tomu nechce zas až tak moc věřit.

Pokud by se např. firmě podařilo do roku 2023 navýšit P/FFO na 8,5, tak by to znamenalo cenu akcie asi 18 dolarů. I když by to bylo stále pod cenou na začátku roku 2020, tak stále by to znamenalo asi 19% růst. Návrat k historickému ocenění P/FFO ve výši 15 by znamenal 41% roční růst!

Budu se držet při zemi a raději počítat s nulovým růstem ocenění pro následující tři roky.

Při pohledu na dnešní tržní podmínky, bych za akcie firmy Macerich neplatil víc než 7 P/FFO poměr (při odhadovaném FFO pro rok 2020 ve výši 2,31 dolarů), to znamená cenu kolem 16 dolarů za akcii. Vzhledem k tomu, že se akcie stále obchodují kolem 10ti dolarů za akcii, tak je považuji za podhodnocené.

 

Závěr

Společnost Macerich je jednou z největších provozovatelů obchodních center v Americe. Nemovitosti má rozmístěné v hustě zalidněných lokalitách. Dokud bude mezi lidmi poletovat COVID-19, bude pro REIT firmy specilizující se na obchodní centra těžké znovu začít navyšovat FFO.

Je zde několik rizik, kterých si musí být každý investor vědom a neměl by je podceňovat.

Situace se jistě časem vrátí do normálu, ale nebude to letost a možná ani příští rok. Tržby obchodníků se sice již vrátili na úroveň roku 2019, ale s dalším růstem pro letošní rok zatím nelze příliš počítat.

Proto nelze investorům akcie firmy Macerich doporučit k nákupu.