REIT: Medical Properties Trust

O společnosti Medical Properties Trust (MPW) jsem poprvé na IG webu psal leto v černu, i když ji mám ve svém portfoliu roky, tak nějak jsem opomíjel o ní psát. Jedná se o REIT (čti: rít) společnost, která se zabývá výstavbou, akvizicemi a opravami nemovitostí pro lékařské účely.

Přehled

Společnost dnes vlastní 447 zařízení, které obsluhuje 54 operátorů. V těchto nemovitostech je více jak 46 000 lůžek a firma se zaměřuje na akvizice a rozvoj zdravotnických zařízení po celém světě, které následně pronajímá. Své nemovitosti má firma v 32 státech USA (téměř 61 % portfolia a 68 % tržeb), 7 zemích v Evropě, dále v Austrálii a Kolumbii.

Velmi diskutovaným tématem o této firmě jsou operátoři nemovitostí. Jako většina ostatních REIT společnosti, tak ani Medical Properties Trust neprovozuje své nemovitosti. Nemovitosti jsou pronajímány operátorům na trojitě-čisté nájemní smlouvy, tzn. nájemce platí nájem, pojištění a opravy. Společnost tak inkasuje čistý nájem a všechny náklady spojené s námovitostmi jsou na nájemci.

Trojitě-čisté nájemní smlouvy jsou sjednávány na dlouhou dobu a inflační doložka je vždy jejich součástí. Takže inflace bude mít na tyto firmy minimální nebo vůbec žádný dopad, protože nájmy porostou společně s inflací. Vyšší inflace může znamenat to, že rostoucí náklady mohou přinést problémy operátorům nemovitostí. Společnost má většinu aktiv defenzivního charakteru, navíc na trojitě-čisté nájemní smlouvy, takže v případě problémů může firma nemovitost vrátit nájemníkovi/operátorovi, čímž na jedná straně sice sníží svá aktiva, ale na straně druhé též svůj dluh.

Největším operátorem je Steward, který je zodpovědný za cca 28 % příjmů společnosti. Další čtyři oprerátoři generují 5 až 10 % příjmů a zbývajících asi 40 % připadá na menší operátory.

Poslední výsledky

V Q2 2022 firma přidala do svého portfolia 7 nemovitostí. Portfolio nemovitostí tak k 30. červnu 2022 zahrnovalo 447 nemovitostí – nemocnice všeobecné a akutní péče (214 nemovitostí) a lůžková rehabilitační zařízení (111 nemovitostí). Nemocnice a pečovatelská zařízení tvoří 72 % aktiv společnosti, 76 % tržeb a příjmy z nich ve čtvrtletí dosáhly 449,2 milionů dolarů.

FFO v Q2 2022 bylo ve výši 0,46 dolarů na akcii, o jeden cent nad očekáváním a tržby dosáhly 400,2 milionů dolarů, 680 tisíc pod očekáváním a o téměř 5 % meziročně více. Čistý příjem (net income) byl ve výši 0,32 dolarů. Vedení ponechalo odhad FFO za celý rok v rozmezí 1,78 až 1,82 dolarů na akcii.

Dividenda

Společnost dnes vypláci čtvrtletní dividendu ve výši 0,29 dolarů na akcii. Jak jsem uvedl výše, tak FFO na akcii bylo v Q2 2022 ve výši 0,46 dolarů na akcii. Upravené FFO (AFFO) bylo ve výši 0,35 dolarů na akcii.

Dividendový výnos vyšší jak 8 % je tak dnes dobře krytý (cca 63 %). Tento výplatní poměr odpovídá i minulosti, kdy se poměr dividendy k FFO v posledních letech vždy pohyboval kolem 60%.

Pětiletý dividendový průměr je cca 6 %, akcie tak dnes nesou nadprůměrný výnos oproti svým historickým hodnotám.

Rizika

Společnost má dvě základní rizika, kterých si musí být investoři vědomi a pečlivě je sledovat.

Prvním je rúst úrokových sazeb, které mají vliv na to, za kolik si společnost půjčuje na financování nákupu nemovitostí a za jaké úroky refinancuje stávající úvěry. Společnost má úvěrový rating Ba1 od Moody´s a BBB od Standard & Poor’s.

V letošním roce nemá firma žádný dluh ke splacení, v roce 2023 pouze 4,8 % a v roce 2024 8,1%. Tedy více jak 87 % dluhu firmy má splatnost v roce 2025 a dále.

V roce 2023 bude firma muset refinancovat dluhy ve výši 1,607 miliardy dolarů. Ty budou s velmi vysokou mírou jistoty být refinancovány s vyšší úrokovou sazbou. Pokud úroky vzrostou o 1 %, tak by to znamenalo dodatečné náklady ve výši cca 16 milionů ročně (0,026 dolarů na akcii).

V roce 2024 bude firma muset refinancovat další dluh ve výši 828 milionů dolarů. Navýšení úroků o 1 % by tak znamenalo 24,3 milionů dolarů ročně (0,04 dolarů na akcii).

Navíc, téměř veškerý dluh (kromě let 2026 a 2027) firmy je s fixními úroky, takže růst základní úrokové sazby nebude znamenat pro firmu vyšší úrokové náklady = pouze 11 % dluhu je s variabilními úroky.

Na druhé straně růst inflace znamená růst příjmů z nájmů. Vedení očekává v roce 2023 růst nájmů o 4,4 %, což navýší příjmy z pronájmů o 57 milionů dolarů (0,095 dolarů na akcii).

Operátor Steward je velmi diskutovaný v posledních měsících na většině finančních webech. Firmě se poslední měsíce příliš nedaří. Problém ovšem je, že je to soukromá firma (operátor), takže nezveřejňuje své výsledky. A Medical Properties Trust ve svých výkazech neuvádí finanční výsledek pro každého operátora, ale pouze souhrně za všechny. Je tedy velmi těžké určit jak se firmě daří a jaký vliv má na celkové výsledky Medical Properties Trust.

Každopádně 28 % příjmů společnosti je hodně, takže je třeba sledovat vývoj v příštích čtvrtletích.

Ocenění

Vedení očekává pro letošní rok FFO v rozmezí 1,78 až 1,82 dolarů na akcii (střed 1,8 dolarů). To je o 9% více než v loňském roce. To znamená, že se dnes akcie obchodují s poměrem P/FFO ve výši 8. Akcie se v posledních třech letech obchodovaly v rozmezí 18 až 24 dolarů za kus. Průměr P/FFO v těchto třech letech byl kolem 13, pětiletý průměr je téměř 14. Akcie se tak dnes obchodují s více jak 30% slevou.

Od začátku roku akcie ztratily téměř 39% svého ocenění a to z důvodů rizik popsaných výše. Pro jednou si dovolím zabrousit do „trejderských vod“, kdy pohled na cenový graf ukazuje, že bychom mohli dosáhnout tzv. dvojitého dna a cena by se tedy měla odrazit nahoru. Navíc, když jsme nyní téměř u stejně nízkých cen jako v nejhorším kovidovém čase.

Závěr

Společnost Medical Properties Trust je stabilní firmou, ale rizika spojená s růstem inflace a nákladů jsou značná. Dividenda společnosti v první polovině roku 2022 byla bezpečně krytá, ale nepřehlednost situace s Steward operátorem může dividendu v budoucnosti ohrozit.

Ocenění je dnes oproti minulým letům velmi nízké, ale úměrně tomu narostly rizika. Jak jsem ukázal výše, tak růst úrokových sazeb by pro firmu problém být neměl, taktéž inflaci má firma ve smlouvách ošetřenou. Největším rizikem tak dnes růstává Steward operátor.

Ať již akcie firmy držíte nebo Vás 8% dividendový výnos láká k nákupu, tak rozhodně doporučuji obezřetnost. A když už se rozhodnete k nákupu/příkupu, tak rozhodně víckrát po méně kusech v delším časovém období … a především, velmi pozorně číst výsledky v příštích čtvrtletích.