REIT: Medical Properties Trust – pokles ocenění a vliv inflace

Společnosti Medical Properties Trust (MPW) jsme na IG webu ještě nepsali, protože se většinu času obchodovala za příliš vysokou cenu … ale to se nyní změnilo a ocenění konečně kleslo.

Jedná se o REIT (čti: rít) společnost, která se zabývá výstavbou, akvizicemi a opravami nemovitostí pro lékařské účely.

Společnost se za poslední roky etablovala jako dominantní hráč v nemocničním REIT sektoru, který je vysoce fragmentovaný. Díky tomu firma těží z úspor z rozsahu a nákladů a navíc konkurence je malá. Vedení má globální znalosti a kapitálové možnosti, které firmě dávají výhody pro další růst v následujících letech. Díky tomu dokáže společnost kupovat projekty a nemovitosti za nižší ceny než konkurence a ty pak pronajímat za vyšší ceny a na delší dobu.

Přehled

Společnost dnes vlastní 440 zařízení s více jak 46 000 lůžky a firma se zaměřuje na akvizice a rozvoj zdravotnických zařízení po celém světě, které následně pronajímá. Své nemovitosti má firma v 32 státech USA (téměř 60 % portfolia), 7 zemích v Evropě, dále v Austrálii a Kolumbii.

Společnost má 58 behaviorálních zdravotnických zařízení, 111 lůžkových rehabilitačních nemocnic, 20 nemocnic pro dlouhodobou akutní péči a 42 zařízení pro urgentní péči. Asi 73 % portfolia jsou nemocnice všeobecné akutní péče, 11 % jsou behaviorální zdravotnická zařízení (v kterých má firma podíl). Z pohledu tržeb, tak nemocnice představují asi 79 %.

Firemní hrubá aktiva přesahují 22,2 miliard dolarů, jak už jsem uvedl výše, tak největší podíl, asi 60 %, se nachází v USA (v Texasu je asi 9 %, v Kalifornii asi 7,4 % a na Floridě asi 6 %). Mimo USA má firma nejvíce nemovitostí ve Velké Británii, aktiva v hodnotě cca 4,4 miliardy dolarů, tedy cca 19,6 %. Dále pak má firma aktive ve Švýcarsku (cca 5,9 %) a Německu (cca 5,5 %).

Velmi diskutovaným tématem o této firmě jsou operátoři nemovitostí. Jako většina ostatních REIT společnosti, tak ani Medical Properties Trust neprovozuje své nemovitosti. Nemovitosti jsou pronajímány operátorům na trojitě-čisté nájemní smlouvy, tzn. nájemce platí nájem, pojištění a opravy. Společnost tak inkasuje čistý nájem a všechny náklady spojené s námovitostmi jsou na nájemci.

Největším operátorem je Steward, který je zodpovědný za cca 28 % příjmů společnosti. Firma má další čtyři oprerátory, kteří generují 5 až 10 % příjmů a zbývajících asi 40 % připadá na menší operátory.

Téměř 80 % příjmů společnosti je nájemné, cca 13 % jsou různé druhy leasingů a zbylých cca 7 % jsou úrokové a ostatní příjmy.

Tržby společnosti od roku 2017 vzrostly z cca 704 milionů dolarů na 1,55 miliardy dolarů v roce 2021 a zásluhu na tom mají akvizice. Ty jen mezi roky 2020 a 2021 přidaly k tržbám téměř 189 milionů dolarů.

Díky růstu tržeb roste i ziskovost, tedy FFO na akcii. Přitom FFO vzrostlo i v roce 2020, tedy v nejhorší rok koronavirové pandemie, kdy všichni investoři se obávali bankrotu medicínských REIT firem.

	2017	2018	2019	2020	2021
FFO	1,35 dolarů	1,37 dolarů	1,3 dolarů	1,57 dolarů	1,75 dolarů

Peněžní toky firmy mezi roky 2017 a 2021 vzrostly z cca 362 miliony dolarů na téměř 812 milionů dolarů. A FFO mezi roky 2017 a 2021 vzrostlo z cca 475 milionů dolarů na 1,04 miliardy dolarů. A EBITDA mezi roky 2017 a 2021 vzrostla z cca 721 milionů dolarů na 1,64 miliard dolarů.

I když se v poslední době na internetu velmi diskutují problémy operátorů medicínských REIT firem, tak tato společnost si vede velmi dobře. V Q1 2022 dosáhly tržby téměř 410 milionů dolarů, což je o 13 % více než loni. I když provozní zisk klesl na cca 179 milionů dolarů, z loňských 188 milionů dolarů, tak naopak mnohem důležitější parametr FFO vzrosl na téměř 283 milionů dolarů, z loňských cca 244 milionů dolarů. A EBITDA vzrostla na téměř 424 milionů dolarů, z loňských cca 386 milionů dolarů.

Inflace

Inflace je dnes skloňovaná na každé titulní straně, ale opravdu je důvod, aby ocenění REIT firem kleslo z tohoto důvodu?

Trojitě-čisté nájemní smlouvy jsou sjednávány na dlouhou dobu a inflační doložka je vždy jejich součástí. Takže inflace bude mít na tyto firmy minimální nebo vůbec žádný dopad, protože nájmy porostou společně s inflací.

Co, ale vyšší inflace může znamenat je to, že rostoucí náklady mohou přinést problémy operátorů nemovitostí. Společnost má většinu aktiv defenzivního charakteru, navíc na trojitě-čisté nájemní smlouvy, takže v případě problémů firma nemovitost může vrátit nájemníkovi, čímž sice sníží svá aktiva, ale také dluh. Takže toto je jedna z velmi dobrých firem na překonání inflace.

Vedení očekává, že při CPI inflaci kolem 5 % bude růst nájmného cca 4,3 %, tedy téměř stejně.

Dluhy

Společnost je z pohledu sektoru středně zadluženou, ale výhodou je, že nemá v přístích deseti letech téměř žádné dluhy ve splatnosti.

Přitom zadlužení je ve výši cca 40 %.

Ocenění

Vedení pro rok 2022 očekává FFO v rozmezí 1,81 až 1,85 dolarů (střed 1,83 dolarů). Akcie se tak dnes obchodují s poměr P/FFO ve výši cca 8,2, což je výrazná sleva, když se akcie v posledních letech obchodovaly s poměrem P/FFO více jak 11.

A poměr P/AFFO kleslo oproti pětiletému průměru z téměř 14 na cca 11.

Vedení očekává růst EBITDA až o 11 % CAGR, růst FFO o 3,8 % CAGR a odhad růstu dividendy až o 4,1 % CAGR.

To vše společně ukazuje na to, že akcie jsou dnes velmi levné. Při konzervativním odhadu budoucích výnosů (při návratu k ocenění při poměru P/AFFO ve výši 13) by akcie mohly investorům v příštích dvanácti měsících přinést až 25 % výnos.

Dividenda

Dividendu společnost pravidelně každý rok zvyšuje již 9 let v řadě a akcie dnes nesou dividendový výnos je více jak 7,2 %. Složené úročení (CAGR) je ve výši 3,8 %. Přitom pětiletý průměrný dividendový výnos byl cca 6 %.

Výplatní poměr je přitom velmi slušných 57,7 % (k středu odhadu vedení pro rok 2022). Na základě AFFO pak vychází výplatní poměr cca 86 %.

Závěr

Akcie společnosti Medical Properties Trust se od března 2020 obchodovaly za značně vysokou cenu. To se konečně změnilo a ocenění kleslo. Je to vysoce kvalitní REIT firma, která by měla i v nadcházejícíh letech svým investorům přinášet velmi slušné výnosy a to ať již díky růstu ocenění, tak i pravidelného navýšení dividendy.

Dnešní vstupní dividendový výnos nad 7 % je v době vysoké inflace velmi slušný, obvžláště, když lze očekávat, že firma bude i nadále každý rok svou dividendu navyšovat.

Navíc je to inflaci odolná firma s defenzivním portfoliem nemovitostí, která by v nadcházejících letech měla nadále růst.