REIT: Medical Properties Trust – Q1 2023 výsledky a výhled

Společnost Medical Properties Trust (MPW) se opět v posledních týdnech dostala do hledáčku short spekulantů. V listopadu jsem psal o Q3 2022 výsledcích a především o rizicích. Firma 27. dubna 2023 vydala výsledky za Q1 2023, tak se pojďme společně podívat, jak se firmě dařilo, co se změnilo a zda se jí daří rizika snižovat.

Přehled

Společnost dnes vlastní 444 zařízení, které obsluhuje 54 operátorů. V těchto nemovitostech je více jak 45 000 lůžek a firma se zaměřuje na akvizice a rozvoj zdravotnických zařízení po celém světě, které následně pronajímá. Své nemovitosti má firma ve 30 státech USA, 10 zemích v Evropě, dále v Austrálii a Kolumbii.

Základní informace o firmě shrnuje minulý článek, takže se prosím podívejte tam, já to dnes přeskočím a půjdu rovnou k výsledkům za poslední čtvrtletí.

Q1 2023 výsledky

V Q1 2023 firma odprodala ze svého portfolia celé Healthscope portfolio nemovitostí v Austrálii za 1,2 miliardy australských dolarů. Firma také obdržela avízo, že operátor Prime Healthcare v Q3 2023 vykoupí zpět tři nemocnice v Kansasu a Texasu za cca 100 milionů dolarů. Navíc v dubnu firma ve Velké Británii koupila pět zdravotnických zařízení provozovaných operátorem Priory Group za cca 44 milionů liber. A také firma investovala do tří postakutních MEDIAN zařízení v Německu v celkové výši asi 70 milionů EUR.

Portfolio nemovitostí tak k 31. březnu 2023 zahrnovalo 444 nemovitostí – nemocnice všeobecné a akutní péče (202 nemovitostí), lůžková rehabilitační zařízení (112 nemovitostí), behaviorální zdravotnická zařízení (67 nemovitostí), dlouhodobá péče (20 nemovitostí) a urgentní péče (43 nemovitostí) – v celkové hodnotě cca 19,65 miliardy dolarů.

Tržby v Q1 2023 dosáhly 350,2 milionů dolarů, což je o 14,5 % meziročně méně a nenaplnily ani odhady analytiků o cca 2,57 milionů dolarů. A FFO dosáhlo 0,37 dolarů na akcii, což bylo o jeden cent pod očekáváním analytiků. AFFO bylo ve výši 0,3 dolarů, tedy pouze jediný cent nad výší dividendy.

Čistý příjem (Net Income) dosáhl 33 milionů dolarů, tedy 0,05 dolarů na akcii, tedy velký propad oproti 632 milionům dolarů v Q1 2022, tedy 1,05 dolarům na akcii.

Vedení společnosti upravilo odhad čistého investičního příjmu za celý rok 2023, a to na 0,06 až 0,17 dolarů na akcii. Taktéž FFO vedení upravilo na 1,5 až 1,61 dolarů – toto na základě oznámených a uvažovaných odprodejů nemovitostí a zároveň snížení dluhů o cca 1,4 miliardy dolarů.

Prodej nemovitostí (z důvodu splacení dluhu) vždy sníží FFO na akcii, ale snížení o 2 centy ze středu původních odhadů vedení je spíše kosmetický pokles.

Rizika

Společnost dnes čelí několika problémům najednou – vysokému dluhovému zatížení (v době rostoucích sazeb) a někteří nájemci mají problémy.

Společnost si i nadále drží úvěrový rating Ba1 od Moody´s a BBB od Standard & Poor’s – to se od minulého čtvrtletí nezměnilo. V letošním roce má firma ještě cca 500 milionů dluhu ve splatnosti a v příštím roce cca 930 milionů dolarů. Oba tyto dluhy nyní dokáže firma ihned splatit, a to díky odprodejům nemovitostí v Austrálii a USA.

Problém s refinancováním by mohl nastat v letech 2025 až 2027, ale to již FED očekává návrat inflace na zvládnutelnou úroveň, a tedy by i základní úroková sazba měla být níže než je dnes (doufejme).

Ale jak ukazuje následující tabulka, tak pouze jeden Revolver (splatnost v roce 2026) a jeden dlouhodobý dluh (splatnost v roce 2027) jsou s variabilní úrokovou sazbou. Všechny ostatní dluhy má firma s fixní sazbou. Dluhy firmy by se tedy měly v nadcházejících letech stabilizovat.

Vynikající zprávou také je to, že vedení bylo schopno nemovitosti v Austrálii a USA prodat se ziskem. A i naprostá většina zbývajících nemovitostí jsou kvalitní aktiva, tak kdyby došlo na lámání chleba, bude je firma schopná dobře zpeněžit a dluh(-y) splatit.

Dalším rizikem je Steward operátor, který má v nájmu 41 nemovitostí a 24,4 % celkového majetku firmy, je tak největším. Z pohledu celkových tržeb je sice až třetí největší, ale stále je to téměř čtvrtina celkových tržeb.

Na druhé straně se počty pacientů, zejména v chirurgii, v poslední době zvýšily. To významně pomáhá nemocnicím překonat rostoucí mzdové náklady. A dobrou zprávou také je, že poměr EBITDARM k nájmům z portfolia je 2,4 násobku.

Žaloba na Viceroy Research LLC

A aby těch rizik nebylo „málo“, tak se na firmu ještě zaměřili shortaři.

Proto společnost 30. března u federálního soudu podala žalobu na firmu Viceroy Research LLC a jejího ředitele, pro pomluvu a šíření nepravd. Společnost Viceroy je tzv. prodejce nakrátko, který vydělává, když cena akcií klesá. Firma Viceroy ale následně podala žádost o zamítnutní žaloby. Úsměvné je, že v žádosti o zamítnuní žaloby sama uvádí, že její zprávy jsou (cituji) „věcí názoru, nikoliv faktů“.

Žaloba uvádí, že firma Viceroy záměrně v posledních měsících publikovala nepravdy, domněnky a smyšlená fakta, které postrádají reálný základ, a to za účelem poškodit firmu Medical Properties Trust a srazit tak cenu akcií.

Na to jak to dopadne si budeme muset pár týdnů/měsíců počkat.

Dividenda

Společnost také oznámila čtvrtletní dividendu ve stejné výši = 0,29 dolarů na akcii (ex-divi den 15. června 2023 a výplatní den 13. července 2023).

Upravený rozsah FFO vedením pro rok 2023 je v rozmezí 1,5 až 1,61 dolarů. Střed FFO 1,555 dolarů na akcii by tak měl bez problémů roční dividendu ve výši 1,16 dolarů pokrýt (134% dividendové krytí FFO). Bohužel z pohledu AFFO to už je o poznání horší – AFFO dividendové krytí v Q1 2023 bylo pouhých 3,4 %. Takže investoři by ani v letošním roce neměli s navýšením dividendy počítat.

Ač se může zdát více jak 13% dividendový výnos jako nebezpečný, tak ve skutečnosti je dividenda krytá – a to jak FFO (bezpečně), tak i AFFO (ne tak bezpečně).

Ocenění

Vedení očekává pro letošní rok FFO v rozmezí 1,5 až 1,61 dolarů na akcii (střed 1,55 dolarů). To znamená, že se dnes akcie (při ceně cca 8,8 dolarů za akci) obchodují s poměrem P/FFO ve výši 5,6 – to je opravdu nízký P/FFO poměr. Průměrné ocenění REIT sektoru je přitom více jak 25!

Akcie se v posledních třech letech obchodovaly v rozmezí 10 až 24 dolarů za kus. Průměr P/FFO v těchto třech letech byl kolem 11, pětiletý průměr je cca 13. Takže akcie se dnes obchodují s velkou slevou vůči svým historickým oceněním.

Závěr

Společnost Medical Properties Trust je i nadále stabilní firmou, dividenda je krytá, ale rizika spojená s růstem inflace, růstem úrokových nákladů a možné problémy se Steward operátorem tu stále jsou. Navíc se k tomu přidala soudní pře s firmou Viceroy Research LLC.

Velká výhoda firmy je, že vlastní kvalitní nemocniční a zdravotnická zařízení, která budou potřeba stále, ať je krize nebo ekonomický boom. Lidé jsou a budou prostě nemocní a zranění pořád. Navíc nemovitosti jsou v rozvinutých zemích, kde je zdravotnická péče na vysoké úrovni, a tedy i nemovitosti, v kterých operátoři fungují, jsou kvalitní.

Investice do akcií firmy Medical Properties Trust je tak stále dost riziková (i když dividendově vysoce výnosná). Situace na trhu bude i nadále pro provozovatele nemocnic velmi náročná.

Nyní se tak zdá, že na jednu stranu jsou akcie firmy abnormálně podhodnocené a tedy skvělá investiční příležitost, ale na druhé straně, že budoucí rizika jsou vysoká, dividenda bude snížena a tedy akcie firmy jsou nadhodnocené. Každopádně FASTGraphs říká, že varianta číslo jedna platí.

Rozhodnutí je však na každém investorovi, rizika jsou vysoká, proto si dnes akcie firmy od nás odnáší hodnocení držet (Hold) – pro investory, kteří nemají „rádi“ vysoké riziko, ale koupit (Buy) – pro investory s vyšší/vysokou averzí k riziku.