REIT: na co se u REIT firem před nákupem zaměřit

Dnes si rozšíříme minulé dva články o REIT (čti: rít) firmách:

• REIT: Pár pravidel pro investování do realit – část první
• REIT: Pár pravidel pro investování do realit – část druhá

A přidáme si několik věcí, na které byste se před investováním do REIT firem měli zaměřit.

 

Doba minulá

Ti dříve narození si jistě vzpomenou jak jim rodiče říkávali: zasaď strom, postav dům a zploď syna.

Dnes toto rčení působí úsměvně … když většina populace žije v městech nebo velkoměstech a i děti z vesnice donutit k práci na zahradě není úplně jednoduché.

Postav dům? Na to jsou dnes firmy, které zaměstnávají Ukrajince, Maďary, či Bulhary … žádný Čech dnes lopatu do ruky nevezme.

No a ani s těmi dětmi to dneska není tak růžové jak by se mohlo zdát (Můj důchod aneb já se nechci jít pást – 1. část / Můj důchod aneb já se nechci jít pást – 1. část).

Ale vraťme se k realitám …

Kdo ještě před pár lety nevlastnil dům, či byt, jakoby nebyl. Jenže nemovitostní trh dnes vypadá, tak jak vypadá … a bude hůř … a většina mladých si dnes prostě a jednoduše vlastní bydlení nemůže dovolit. Což nutí lidi si byt pro život pronajímat, což žene ceny pronájmů též do závratných výšin.

Tyto problémy dnešního realitního trhu sice nevyřešíme, ale jakožto investoři můžeme z toho něco málo vytěžit do vlastní kapsy.

 

Do čeho by jste chtěli dnes investovat?

Do crypto měn? Ale tfujtajxl!

Když investuji své těžce vydělané peníze, tak chci, aby za tou investicí byla nějaká reálná hodnota. Takže nic virtuálního! Za mojí investicí musí stát firma … a to silná firma! Taková, která vyrábí reálné výrobky, které si kupují reální lidé. A samozřejmě firma musí platit dividendy, protože když své peníze vydám, tak za to chci zase něco zpět.

A když to není firma, tak to musí být nějaké fyzické nemovitosti.

Investování do nemovitostí bylo vždy vysoce výnosné, jenže dříve bylo vyhrazeno jen opravdu bohatým lidem nebo finančním institucím. Proč? Protože když se u nás dříve mluvilo i investování do nemovitostí, tak se nemyslel dům nebo byt – ten máte přeci jeden pro sebe, tak na co jich mít víc? Ale myslelo se na nájemní domy, hotely, restaurace, obchodní centra, sklady, apod. A na to potřebujete desítky, neřeknu-li stovky milionů korun. A to si prostě malý český človíček nemohl a ani dnes stále nemůže dovolit.

Dnes se ale doba konečně změnila. Investovat do nemovitostí je mnohem snazší a to prostřednictvím vysoce výnosných cenných papírů firem, které se investováním do nemovitostí živí (je to jejich hlavní obchodní činnost) nebo-li do REIT firem.

Akciový REIT je opravdu velký, obsahuje přes 200 firem, které jsou navíc jedinečné svou strukturou, investiční strategií, výběrem nemovitostí, kvalitou vedení a bezpečností rozvahy. To může nováčka slušně vyděsit.

Naštěstí existuje i celá plejáda ETF, kdy nějaký neznámý portfólio manažer, na základně Vám neznámých parametrů vybere nějaký počet REIT firem, ty zabalí do úhledného balíčku, dá mu nějaké jméno a Vy si ho pak můžete za drobný poplatek koupit.

Takže chutí máme na vybranou, stačí si jen vybrat … ale jak?

V tomto článku se pokusím shrnout několik nejdůležitějších věcí, které by měl každý REIT investor znát, než si koupí svou první akcii REIT firmy.

 

Majetkové (equity / vlastní kapitál) vs. hypoteční (mortgage / cizí kapitál)

Toto je nejdůležitější rozdělení REIT firem a rozdíl mezi nimi by Vám měl být naprosto jasný!

• Majetkové (equity) – do této kategorie patří většina REIT firem. Firmy typu eREIT vlastní a provozují investiční nemovitosti. eREIT firmy jsou obecně označovány jako REIT (bez „e“ na začátku).
• Hypoteční (mortgage) – mREITs firmy poskytují financování pro pořízení nemovitostí někým jiným, samy tyto nemovitosti nespravují. Nebo koupí cenné papíry zajištěné hypotékami. Firmy typu mREIT vydělávají na úrocích z těchto investic.

Ač mREIT v krátkodobém horizontu platí vyšší dividendy, než eREIT, tak ale z dlouhodobého hledisky jsou jejich celkové výnosy nižší.

mREIT firmy se z obchodního hlediska chovají jako banky. Půjčí si peníze za nějaký úrok a ty pak půjčí někomu dalšímu na nákup nemovitosti za úrok vyšší. Rozdíl mezi těmito dvěma úroky je jejich ziskem. Na první pohled by Vám tedy mělo blesknou v hlavě, že těmto firmám se bude výborně dařit v době ekonomického růstu a v době zvyšování úrokových sazeb. Naopak v recesi budou mít tyto firmy vážné problémy, protože firmy, kterým půjčily nebudou schopny hypotéky (nemovitosti) splácet.

 

Trh nemovitostí se dále dělí na velké množství pod-sektorů:

• apartmány (Apartments)
• datová centra (Data Centers)
• diverzifikované (Diversified)
• domácnosti (Home Financing)
• hotelové (Lodging)
• infrastrukturní (Infrastructure)
• komerční (Commercial Financing)
• kancelářské (Office)
• nákupní centra (Shopping Center)
• obchodní centra (Mall Specialty)
• průmyslové (Industrial)
• rodinné domy (Single Family Houses)
• trojitě čistým pronájmem (Net Lease) [nájemce platí: nájem + poplatky + pojištění]
• výrobní nemovitosti (Manufactured Housing)
• zdravotní (Healthcare)

Každý sektor má své vlastní specifika a to jak z pohledu rizika, tak i výnosů. Výběr správného sektoru ve správný čas, je to co REIT investorovi může přinést vysoký výnos nebo taky velký prodělek.

 

Externí vs. interní řízení

REIT firmy mohou být řízeny interně nebo externě – psal jsem o tom v druhé části. Na první pohled by se to mohl zdát nepodstatný rozdíl, ale výsledný výnos může být diametrálně jiný.

• Interně řízené: vedoucí tým jsou zaměstnanci firmy
• Externě řízené: firmu řídí externí společnost

Interně řízené REIT firmy jsou téměř vždy efektivněji řízené a především náklady na vedení jsou podstatně nižší. Samozřejmě se najdou i výjimky v externě řízených firmách, ale těch je opravdu minimum.

Hlavní nevýhodou externího řízení je to, že externí firma ve valné většině případů spravuje několik firem a ty si mohou vzájemně konkurovat = je zde velké riziko střetu zájmů. Pokud tedy vybíráte REIT firmu do Vašeho investičního portfólia, tak se primárně zaměřte na interně řízené firmy!

 

Externí vs. interní růst

Nejenom REIT firmy, ale obecně jakékoliv firmy, mohou růst dvěma způsoby:

• interně: pomocí růstu portfolia = zvyšování nájmů, zvyšováním obsazenosti, růst ceny již vlastněných nemovitostí
• externě: nákupem/akvizicí dalších firem (nemovitostí) a jejich začleněním do firmy (následným pronájmem nových nemovitostí)

Ty nejúspěšnější REIT firmy dokáží vytěžit maximum z obou. Pravidelně zvyšují nájmy, navyšují obsazenost (i když 100% dosáhnout asi nikdy nelze) a mají přístup k levnému financování na nákupy/akvizice dalších nemovitostí nebo firem.

 

Kvalita finanční rozvahy

Stejně jako investoři, kteří investují do nemovitostí, tak i REIT firmy při investování využívají tzv. pákový efekt. Tedy, že mají část vlastních finančních prostředků, ale větší část si půjčí.

Po finanční krizi se rozvahy REIT firem podstatně zlepšily a jsou dnes silnější než kdy jindy. Mají historicky nejnižší napákování, úvěry jsou s nízkou a pevnou sazbou a hlavně s velmi dlouhými dobami splatnostmi.

Stále však existují mezi firmami podstatné rozdíly a na ty si investoři musí dát pozor. Sledovat bychom měli především tři ukazatele:

• hodnota úvěru k hodnotě podkladového aktiva (Loan-to-value)
• úrokové krytí (Interest coverage)
• dluh k EBITDA (Debt-to-EBITDA)

Páka je totiž dobrý sluha, ale zlý pán. V době ekonomického růstu pomůže výrazně navýšit výnosy, ale v době poklesu může firmy přivést až k bankrotu.

 

Odolnost vůči recesi

V době recese cena akcií téměř každé REIT firmy klesne, ale když se podíváte např. na období finanční krize, tak byl obrovský rozdíl v poklesu mezi firmami. To samé platí pro jednotlivá tržní odvětví. Firmy z jednoho sektoru vypadaly všechny na bankrot, kdežto v jiném se jim dařilo výborně.

Pokud zůstaneme v REIT sektoru, tak v roce 2008 ceny akcií:

• hotelových REIT firem propadly o 18%
• trojitě čistých firem o 15%
• zdravotnických firem pouze o 12%
• skladových firem dokonce pouhých 5%

V porovnání s indexem S&P 500, který odepsal 37%!

Ocenění REIT firem

Opět se budu opakovat, ale je to nutné. U REIT firem zapomeňte na poměr ceny a zisku (price-to-earnings ratio = P/E). Pro REIT firmy existují dvě hlavní metody ocenění:

• P/FFO = price to funds from operations = cena k prostředkům z operací
• P/NAV = price to net asset value = cena k čistému obchodnímu jmění

Co z toho lépe a přesněji REIT firmu oceňuje Vám neřeknu, protože se na tom neshodnou ani analytici velkých finančních institucí. Jedni preferují P/FFO a druzí P/NAV, takže si vyberte sami, která Vám bude vyhovovat.

Jediné co je stejné jako u poměru P/E je to, že čím menší, tím lepší.

 

Růstové vs. hodnotové

Stejně jako u „klasických“ akcií, tak i u REIT firem si můžete vybrat ze dvou možností:

• růstové (growth): tyto firmy buď neplatí žádné nebo jen velmi nízké dividendy (většinou do 2%), ale jejich cena prudce roste
• hodnotové (value): tyto firmy platí velmi slušné dividendy (většinou 5 až 12%), ale jejich cena se moc nehýbe – jde tzv. do strany

Opět Vás nebudu přesvědčovat, kterou si máte vybrat, to je čistě na Vás a Vaší investiční strategii. Já osobně si vybírám „hodnotové“, protože mi jde o dividendu vyšší než je inflace a pokud je cena stále plus mínus stejná, tak i dokupování je velmi lákavé.

 

Velké vs. malé REIT firmy

A poslední věc, na kterou byste se měli při výběru REIT firmy do Vašeho portfólia zaměřit, je velikost (tržní kapitalizace). Zde platí zlaté pravidlo, že čím větší, tím lepší … ale to platí na akciovém trhu obecně.

 

Pasivní vs. aktivní investování

A před úplným závěrem dnešního článku ještě zopakuji druhy investování z první části.

1. aktivně = sám si vyberu firmu, nastuduji a pokud splňuje mé požadavky tak její akcie koupím
2. pasivně = vyberu si nějaký fond/ETF a doufám, že má dobré vedení, které za mě (pro mě) vybere dobré investiční nástroje

Pokud by se “pasivním” investorům nelíbily fondy, či ETF, ať již z jakéhokoliv důvodu, tak si může pasivní investor též vybrat různé indexy sestavené z určité části trhu.

Ač se to zdá podstatně jednoduší, má to však i své nevýhody, protože to znamená, že investor “musí” kupovat fond/ETF/index pravidelně a to bez ohledu na aktuální cenu, kvalitu, či vyhlídky pro budoucnost nebo vedení. Pasivní investoři mají vlastně jedinou jistotu a to je diverzifikace, protože ve většině fondů/ETF/indexů je vždy zastoupeno velké množství instrumentů.

Na druhou stranu “aktivní” investoři pomocí inteligentní analýzy dokáží postavit podstatně kvalitativnější výběr a tak pro sebe poskládat lépe vyhovující a optimálnější portfólio, které z dlouhodobého pohledu “pasivní” investory strčí do kapsy.

Historicky, “aktivní” investoři dokázali v průměru překonat pasivní o 100-200 bazických bodů ročně a ti nejlepší hodnotoví investoři dosáhli ve stejném období až o 22% lepších ročních výnosů:

 

 

Závěr

Ať už se rozhodnete investovat do ETF indexu nebo si začnete budovat vlastní portfolio a to nejen z REIT firem, měli byste si uvědomit nejen pozitiva (výnosy), ale i možná rizika (ztráty).

Nakonec je úplně jedno zda si vybere aktivní, či pasivní přístup, důležité je začít, přeci jen téměř 3% inflace je už slušně velké číslo, než abyste nechali své těžce vydělané peníze zahálet a ztrácet na hodnotě v bance.

Fajné, no ni?