REIT: Nemovitosti jako pasivní investování

Jednou z nejrozšířenějších investičních strategií je tzv. pasivní investování. Proč pasivní? Protože se tomu nemusíte zas až natolik věnovat. Pokud správně vyhodnotíte rizika a správně nakoupíte, tak pak už se téměř nemusíte o takovou investici starat a ona Vám generuje pravidelný příjem.

Na druhé straně, pokud se rozhodnete pro tzv. aktivní investování, tak to znamená téměř neustále Vaši investici sledovat a upravovat, abyste dosáhli očekávaného výnosu. To může být pro někoho také vhodné, ale musí Vás to bavit a především musíte na to mít čas. A to je něco, čeho se zde na IG webu snažíme vyhnout = snažíme se vybírat takové investice, které zaberou co nejméně času a zároveň přinesou dostatečný výnos, abychom se my všichni, jako investoři, mohli věnovat věcem, které nás baví. Takže investujeme tak, aby naše investice běžely „tak nějak samy“ … bez mnoha hodin neustálého sledování, co která investice dělá.

Za největší výhodu pasivního investování považuji to, že nám vydělává neustále, tedy i když jsme na dovolené nebo spíme.

Nemovitosti

Za jeden sektor pasivního investování jsou považovány nemovitosti a nájem z nich. Jenže vlastnit nemovitost s sebou sice na jedné straně nese výhodu v tom, že Vy jste tím jediným vlastníkem, ale na straně druhé toto vlastnictví nese mnoho nákladů a povinností – psal jsem o tom již dříve.

Bohužel však ocenění nemovitostí v ČR za posledních pět let výrazně vzrostlo, a proto je dnes velmi těžké najít investiční nemovitost, která by Vám dokázala vynést více jak 3 až 5 procent ročně. Což je při všech zákonných povinnostech a nákladech s vlastnictvím nemovitosti spojených opravdu malá výnosnost.

REIT akcie

Ale netřeba smutnit, stále můžete vlastnit podíl ve fyzických nemovitostech, ale s tou výhodou, že všechny zákonné povinnosti bude za Vás řešit „někdo jiný“ a Vy budete pouze hezky v klidu domova inkasovat výnosy z pronájmů.

Druhou, ale naprosto zásadní výhodou je, že nevlastníte pouze jednu jedinou nemovitost = nulová diverzifikace, ale vlastníte podíl v desítkách až stovkách nemovitostí. Takže jeden neplatič Váš pravidelný příjem téměř neohrozí.

Nemovitostní fondy

V ČR existuje cca 30 investičních nemovitostních fondů. Nejstarší z nich byl založen v roce 2007, takže za tak dlouhou dobu by investoři měli dosáhnout velmi slušných výnosů … bohužel opak je pravdou, tento fond od svého vzniku vykázal ubohých 1,9 % ročních výnosů.

Co je ovšem pro mě osobně největším překvapením, že i ten největší fond drží pouze nižší desítky nemovitostí, což je velmi malá diverzifikace na fond s hodnotou aktiv přes 5 miliard korun.

Druhy nemovitostí

Nemovitostí existuje mnoho druhů a každý má své specifické výhody a nevýhody. Je na každém investorovi, aby si vybral to, co mu vyhovuje … a to nejen z pohledu investorské osobnosti, ale též diverzifikace jako investičního portfolia.

Komerční

Do této podkategorie investování do nemovitostí patří všechny komerční nemovitosti, stejně tak i průmyslové nebo i pro smíšené použití (nemovitosti, které kombinují komerční a rezidenční užití).

Tyto nemovitosti typicky vyžadují značné počáteční náklady, navíc jsou zde i vysoké následné náklady na správu a údržbu.

Výhody:

• lze vcelku dobře odhadnout jak kvalitu nemovitosti, tak i možných nájemců
• nájemní smlouvy jsou většinou na dlouhou dobu, obvykle pět a více let, ale jsou i pronájmy na deset let a více
• lze použít i tzv. zpětných pronájmů, kdy majitel nemovitosti budovu prodá, ale hned si ji zas zpět pronajme pro sebe, čímž získá prostředky na investice/provoz, ale zůstane mu stejné místo pro podnikání
• většinou jsou využívány tzv. trojitě-čisté pronájmy, kdy nájemce platí jak náklady na správu a údržbu, tak i pojištění a daně
• lze velmi dobře odhadnout budoucí vývoj pronájmů, protože nájemní smlouvy jsou s budoucími nájemci podepisovány dlouho předem, než se fyzicky nájemce do nemovitosti nastěhuje

Nevýhody:

• pokud není nemovitost na momentálně žádaném místě, tak je těžké ji pronajmout
• překážky pro vstup jsou značné, nemovitosti jsou vysoce nákladné a nájemní smlouvy bývají velice komplikované
• nemovitosti časem zastarávají a je třeba značných prostředků na modernizaci

Obytné

Společným znakem těchto nemovitostí je, že jsou určeny pro dlouhodobé bydlení lidí. Dělí se jak dle velikosti, tak i dle počtu nájemců, tzv. pro jednu rodinu nebo vícebytové domy.

Dále je dělíme na samostatně stojící nemovitosti nebo tzv. blokové. Samostatně stojící se většinou pronajímají jako celek, a to v případě, že obsahují více bytových jednotek – samozřejmě najdou se i vyjímky, kdy v samostatně stojící budově jsou jednotlivé jednotky pronajímány samostatně různým nájemcům.

Blokový pronájem pak znamená vlastnictví „bloku bytů“, tedy u nás např. celý panelový dům, a následný pronájem jednotlivých bytů různým nájemcům.

Další možností jsou vícegenerační nemovitosti, kdy v jedné samostatně stojící movitosti je více bytů, většinou se samostatnými vchody.

Obecně se dá říci, že správa nemovitostí pro více rodin je snažší, než správa několika nemovitostí po jedné rodině. V ČR tedy velmi rozšířený zvyk koupit několik bytů v různých panelácích je z pohledu diverzifikace a správy jedna z nejhorších možností, jak investovat do nemovitostí. Protože nesete zodpovědnost za každou nemovitost a výpadek jednoho nájemce znamená i vysoký výpadek příjmů z pronájmu.

Výhodou je vcelku snadná dostupnost, protože koupit byt si „může dovolit každý“, i když dnes po nárůstu cen a zvýšení úrokových sazeb to už není takové, jaké to bývalo, ale stále se to vcelku dá ufinancovat.

Na druhé straně, pronájem nemovitosti se velmi snadno může změnit v noční můru a mnoho let soudních tahanic.

Výhody:

• snadno dostupné
• vysoce likvidní – lze snadno koupit i prodat
• lze vcelku snadno financovat cizími zdroji (hypotékou)
• poptávka po bytech je v některých lokalitách téměř jistá (Praha, Brno, České Budějovice, Plzeň, atd.), protože lidé se do měst stěhují za prací, a tak je stabilita cen bydlení a nájemného zajištěna

Nevýhody:

• najít kvalitního a bezproblémového nájemníka je dost často těžké
• krátkodobé pronájmy znamenají výpadky příjmů, kdy může být nemovitost i měsíce nepronajatá a všechny náklady pak musí hradit majitel
• budoucí vývoj je těžko předvídatelný, protože nájemce může skončit téměř ze dne na den a podobně i nový nájemce se bude chtít nastěhovat co nejdříve (nebude chtít čekat dny až týdny, než se předchozí nájemce vystěhuje)

Půda

Investice do půdy může být vysoce výnosná, protože půdy je omezené množství, ale více než kdekoliv jinde platí pravidlo: lokalita, lokalita, lokalita!!! Je nutné vybírat opravdu pečlivě, protože pokud vyberete pozemek a místní správa Vám vedle příští rok nechá postavit skládku, tak jste s velkou pravděpodobností o Vaši investici přišli.

Naopak pokud víte/tušíte, že se v určité lokalitě bude např. rozšiřovat zástavba, tak nákup pozemku v takové lokalitě bude vysoce zisková investice.

Výhody:

• volné pozemky bývají vcelku levné
• volného prostoru ubývá, takže i když necháte pozemek „ležet ladem“, tak postupně bude jeho ocenění růst
• i když byste pozemek nepronajali, tak náklady na jeho vlastnění jsou nízké

Nevýhody:

• může trvat i roky, než se investice do pozemku zhodnotí
• pokud není pozemek vhodný k pronájmu, tak pravidelný výnos může být nulový
• je vcelku těžké získat úvěr na pozemek (pokud to např. není stavební parcela), takže na nákup je třeba disponovat vlastními prostředky

Závěr

Pasivní příjem je o získání pravidelného příjmu, o který se nemusíte neustále starat. Investice do nemovitostí takový příjem může zajistit, ale jsou zde i potenciální rizika, kterých si musí být investoři vědomi.

Pokud se necítíte na vlastnění nemovitostí přímo, pak jsou zde různé investiční nemovitostní fondy a pak také REIT (čti: rít) akciové firmy.

REIT firmy mají obrovskou výhodu ve vedení těchto firem, protože většina z nich existuje dlouhé roky. A pak také ve velké diverzifikaci, kdy tyto firmy vlastní desítky až stovky nemovitostí, které pronajímají desítkám nájemců. Takže výpadek jednoho nájemce neznamená velký problém pro firmu, a ta si může dovolit dál platit svým investorům pravidelný příjem (dividendu).

A největší výhoda REIT firem je v likviditě. Může trvat i týdny až měsíce, než se Vám podaří prodat nemovitost, ale akcie REIT firmy prodáte na burze téměř okamžitě, peníze pak máte od brokera na svém bankovním účtu do dvou dnů.