REIT: New Residential Investment – vysoký a bezpečný dividendový výnos

Pokud hledáte vysoce kvalitní hypoteční REIT firmu (mREIT), kterou by jste rádi přidali do svého portfolia, tak by jste se mělo blíže podívat na společnost New Residential Investment Corp., Inc. (NYSE:NRZ).

Výsledky za Q2 2019 sice meziročně vzrostly, ale očekávání analytiků nenaplnily. Dividenda je bezpečně krytá základními příjmy (core earnings), portfólio je velmi dobře postaveno, takže bude přinášet slušné zisky i v době klesající základní úrokové sazby a firma rychle zvyšuje svou čistou hodnotu aktiv (net asset value).

Cena akcie společnosti New Residential Investment Corp. navíc na začátku srpna hezky klesla, takže v době psaní článku dividendový výnos přesahuje 13%. Není to však akcie, kterou by měli DGI investoři mít jako základ svého portfólia, to určitě ne. Firma naposledy zvyšovala dividendu v červnu 2017 … ale spíš jako takovou třešničku portfólia, které zvyšuje celkový dividendový výnos.

 

Přehled portfolia

New Residential Investment Corp. je investiční hypoteční fond, vlastní hodnota kapitálu je ve výší 6,5 miliardy dolarů a celková aktiva ve výši 36,8 miliardy dolarů. Firma investuje především do správních práv hypoték (mortgage servicing rights) a správcovských poplatků (servicer advances), což představuje 45% investičního portfolia společnosti. Dále firma investuje rezidenčních cenných papírů a práv (residential securities and call rights), které představují 32% investičního portfolia. Třetí kapitolou jsou rezidenční půjčky (residential loans) se 16% a nejmenší částí potfólia jsou spotřebitelské půjčky (consumer loans) s 1%.

Rozdělení portfolia dle výše uvedených aktiv je na obrázku níže z prezentace firmy:

Společnost New Residential Investment Corp. v poslední letech podstatně navýšila investice do práv na správu hypoték (mortgage servicing rights = MSR). Hlavní důvod pro toto agresivní navýšeny byl fakt, že MSR jsou jediná hypoteční aktiva, jichž výnosy rostou, když rostou úrokové sazby.

To je proto, že když začnout úrokové sazby růst, tak dlužníci mají tendenci nesplácet své dluhy, ale snaží se nižší úroky udržet co nejdéle. To znamená, že to prodlouží dobu po kterou poskytovatel hypotéky bude dostávat poplatky.

Společnost New Residential Investment Corp. tuto část svého potfólia od roku 2016 téměř zdvojnásobila, jak můžeme vidět na obrázku z prezentace níže:

Dnes má firma New Residential Investment Corp. své investiční portfolio diverzifikované následovaně:

1. 53% – správní práva hypoték / Mortgage Servicing Rights (MSR)
2. 32% – rezidenční cenné papíry a práva / residential securities and call rights
3. 16% – rezidenční půjčky / residential loans
4. 1% – spotřebitelské půjčky / consumer loans

Firma má celková aktiva (total assets) ve všýi 36,8 miliard dolarů a čisté jmění (net equity) ve výši 6,29 miliardy dolarů.

Toto diverzifikované portfolio přináší firmě vysoké výnosy:

1. 12-18% – správní práva hypoték / Mortgage Servicing Rights (MSR)
2. 15-25% – správa / servicer advances
3. 12-20% – rezidenční cenné papíry a práva / residential securities and call rights
4. cca 15% – spotřebitelské půjčky / consumer loans

To pomáhá firmě udržet volatilitu na uzdě i v případě změn úrokových sazeb.

Jak jsem již uvedl výše, tak MSR výnosy rostou, když rostou i úroky, protože klesá počet refinancovaní a předčasných splacení hypoték. New Residential Investment Corp. investuje pouze v USA, kde donedávna FED základní úrokovou sazbu zvyšoval … což se nyní změnilo. Pokud FED úroky opravdu ještě jedno znovu sníží, tak to bude znamenat, že výnosy z MSR začnout klesat – o tomto více v odstavci Rizika.

To znamená, že se vedení firmy bude muset zaměřit na růst v jiných oblastech (cenné papíry, dluhopisy, spotřebitelské půjčky), aby vyrovnalo pokles v MSR části portfólia.

 

Výsledky za Q2 2019

FED dle očekávání na konci červenec snížil základní úrokovou sazbu o čtvrt procentního bodu, což bylo první snížení úroků od prosince 2008. Pokles úrokové sazby pro NRZ mělo negativní vliv a firma v Q2 2019 vykázala ztrátu  ve výši 67,142 milionů dolarů.

Mohlo by se to zdát jako velká částka, ale je třeba si uvědomit, že z pohledu celkové výše MSR portfólia to představuje pouhá cca 2,2%. Mnoho dalších firem, které investují do MSR, vykázalo v Q2 2019 ztráty v mnohem vyšších řádech … a např. banka Wells Fargo „zlikvidovala“ téměř celé své MSR portfólio!

Tento pokles v části portfólia měl vliv i účetní hodnota (Book Value) -3%, i když v porovnání s celkovým trhem (-12%) se firmě stále daří dobře.

I tak ovšem firma NRZ vykázala 5% růst mezi Q1 a Q2 2019:

Tento vývoj předpovídal předseda, generální ředitel a prezident firmy, Michael Nierenberg, který to již na konci Q1 2019 komentoval slovy:

Vzhledem k posledním vyjádřením FEDu, která naznačují možné snižování úrokových sazeb, se tak zaměřujeme na ochranu účetní hodnoty a zahájili jsme již několik klíčových iniciativ. Očekáváme, že nám to pomůže v rozvoji a celkovému výkonu naší firmy a udržení zákazníků v tomto ekonomickém prostředí.

Vedení firmy tedy nadcházející období klesajících úrokových sazeb vidí pozitivně a bude se ze situace na MSR trhu získat výhody.

 

Rizika

Hlavním rizikem v ekonomickém prostředí kdy FED začal snižovat základní úrokovou sazbu je riziko poklesu v MSR portfoliu, které je největší. I když tato část firemního portfólia během posledních 10ti let hospodářského růstu mimořádně rostla, tak nyní bude vykazovat největší ztráty.

Pokud se vedení nedokáže vyrovnat (zabránit) s potenciálním poklesem ocenění v portfoliu MSR, mohla by utrpět nejen dividenda, ale i cena akcií. Což jsme již částečně viděli po oznámení Q2 2019 výsledků a následných výprodejích v půlce srpna. Takže hlavním úkolem vedení společnosti New Residential Investment Corp. do budoucna bude ochrana portfolia před změnou (poklesem) základní úrokové sazby FEDem.

Je třeba zdůraznit, že vedení se v minulosti již mnohokrát ukázalo jako velmi  schopné a pro nás DGI investory i přátelské vůči akcionářům firmy, takže si myslím (doufám), že to NRZ zvládne i tentokrát. Pokud do toho FED nehodí vidle a neprovede něco opravdu nečekaného.

Dále musím uvést, že pouze 23% portfolia je refinancovatelné, takže jen tolik ze 45% MSR firemního portfólia může být ohroženo poklesem úrokových sazeb. A druhá důležitá věc je, že „call rights“ část portfólia (32%) bude naopak s klesající základní úrokovou sazbou růst, což pomůže snížit pokles z MSR části.

Celkově vzato odhaduji, že pokles v MSD části a růst části práv se plus mínus vyrovnají, takže výsledkem bude „nula“.

Účetní hodnota (book value) společnosti New Residential Investment Corp. vzrostla z 10ti dolarů na akcii v roce 2013 na 16,17 dolarů na akcii v Q2 2019, což to představuje růst 61,2% za 3 roky!

 

Akvizice

Vedení společnosti New Residential Investment Corp. bylo vždy velmi aktivní v akvizicích, jen v letošním roce již uskutečnilo dvě – viz. obrázek níže. To znamená, že můžeme očekávat, že vedení v tomto trendu bude i nadále pokračovat a hledat příližitosti k investicím. To pomůže zajistit růst celého firemního portfólia ve všech jeho částech.

Na obrázku níže je přehled firemních akvizic od roku 2015:

 

Dividenda

Zřejmě tím nejdůležitějším důvodem proč se investoři o mREIT firmy zajímají jsou jejich šťavnaté dividendy, i když tyto firmy moc často dividendu nezvyšují – ale výše dividendy růst plně nahrazuje. A NRZ v tomto sektoru patří ke špičce a to nejen z pohledu výše dividendy, ale především jejího krytí.

Dividenda byla v roce 2017 zvýšena o 4,2% a od té doby ji firma drží na stejné úrovni – 0,5 dolaru na akcii. Investoři se totiž v červnu trošku o dividendu NRZ obávali, když konkurenční firmy Annaly Capital Management, Inc. (NLY) (-16,7%) a AGNC Investment Corp.(AGNC) (-11,1%) své dividendy snížily.

NRZ si nadále udržuje výplatní poměr jádrovému zisku (core earning) ve výši cca 83%, takže společnost i nadále úspěšně kryje svou dividendu.

 

Účetní hodnota (book value)

Vedení společnosti se od roku 2013 daří pravidelně účetní hodnotu (book value) společnost navyšovat. Od roku 2013 BV vzrostlo o 65%, to je CAGR 10%.

Od roku 2013 společnost na dividendých vyplatila 2,7 miliardy dolarů, což znamená celkový výnos pro akcionáře za toto období cca 147%. To je nejvyšší zhodnocení v mREIT sektoru!

 

Ocenění

Na konci srpna, kdy se akcie společnosti New Residential Investment Corp. obchodovaly kolem cena 14 dolarů za kus, tak vycházel poměr jádrového zisku k ceně (core earnings to price ratio) na cca 7 a poměř účetní účetní hodnoty k zisku (book value to price ratio) byl ve výši cca 0,9.

Vzhledem k historickým hodnotám to jsou hodnoty velmi nízké. Když navíc vezeme v potaz, že se této firmě neustále daří navyšovat účetní hodnotu (book value). Mnoho dalších mREIT firem v posledních letech snižovaly dividendy, ale firma New Residential Investment Corp. ji naopak zvyšovala, bezproblémů svou dividendu pokrývá. Takže při ceně kolem 14 dolarů za kus, je to velmi výhodná koupě.

 

Závěr

Společnost New Residential Investment Corp. nezapadá úplně do DGI strategie, protože mREIT (čti: emrít) je z pohledu dividendového růstu vcelku problematický. Je závislý nejen na ekonomickém cyklu, ale i na finanční stabilitě a jak jsme v posledních letech viděli, tak ač ekonomika rostla, tak přesto několik mREIT firem dividendy (podstatně) snížilo.

Jak jsem již několikrát psal na IG fóru, osobně nedoporučuji víc mít jak 10% portfólia a ne víc jak 5% v jedné firmě … tedy pokud chcete do svého potfólia zařadit vysoko dividendově výnosný mRET sektor, tak opatrně … 2% až 3% portfólia na jednu firmu max.

Společnost New Residential Investment Corp. měla velmi dobré Q2 2019 – opět základní zisk (core earnings) překonal dividendu – zatímco dvě nejbližší konkurenční firmy, Annaly Capital Management a AGNC Investment Corp., své dividendy musely snížit. New Residential Investment Corp. tak nadále zůstává nejlepší firmou v mREIT sektoru.

Jak bylo uvedeno výše, jsou zde rizika, která je třeba akceptovat pokud se rozhodnete NRZ zařadit do svého portfólia, ale zisky i účetní hodnota nadále rostou. A to díky velmi dobře diverzifikovanému portfoliu, které tak pomáhá firmu zajistit proti poklesu základní úrokové sazby. NRZ je tak dnes v dobré pozici, aby se firmě i nadále dařilo zvyšovat zisky a dividendu.I kdyby FED dále základní úrokovou sazbu snížil, tak pokles MSR segmentu by neměl být tak velký, aby to ohrozilo dividendu. S 14% dividendovým výnosem je tak NRZ velmi dobrou volbou pro podpoření celkového dividendového výnosu portfólia.

Musím ale ZDŮRAZNIT, že mREIT akcie mají postatně více volatilnější cenu! Pokud Vám vadí, že jeden den jste s cenou +5% a druhý den -5%, tak se tomuto sektoru rozhodně vyhnětě! Není nic důležitějšího než klidný spánek investorům!