REIT: NRZ – je 12% dividendový výnos dobrou volbou pro DGI investory?

Mnoho akcií platících dividendy v posledních měsících vykázalo výrazné poklesy cen, zejména v sektoru nemovitostí nebo-li REIT (čti: rít / ri:t). Zde je seznam všech 167 REIT firem platících dividendy.

To srazilo např. cenu společnost New Residential Investment Corp (NRZ) dost dolů. Tento REIT nabízí investorům velmi vysoký dividendový výnos – kolem 12% a zdá se, že dividenda je bezpečná. Je tak velmi pravděpodobné, že společnost dividendu v budoucnu opět zvýší, což z ní činí společnost atraktivní pro DGI investory. Díky nízké ceně akcií, ale existuje i potenciál zhodnocení, i když dividenda bude pravděpodobně to hlavní co přinese budoucí výnosy.

Přehled společnosti

Zdroj: NRZ prezentace

NRZ je hypoteční REIT, který je zaměřen na investice do nemovitostí pro bydlení. Společnost investuje do aktiv s vyšším rizikem (a tedy i vyššími výnosy), např. hypoteční práva a práva na hypotéky s nesplaceným zůstatkem pro jistiny větší jak 600 miliard dolarů. Tyto aktiva mohou být získána velmi levně, což vysvětluje, jak může NRZ, která má hodnotu pouhých 5 miliard dolarů, mít takovou obří základnu aktiv. Vzhledem k vyšší rizikové povaze investic tak může NRZ přinášet atraktivní výnosy.

Největším plusem NRZ je, že používá kapitál velmi efektivně:

Zdroj: NRZ prezentace

Společnost vynaložila 1,6 miliardy dolarů v roce 2017, za což získala více jak 200 miliard dolarů v MSR portfoliu společnosti. Tyto investice jsou částečně financovány vydáváním nových akcií, ale protože NRZ vytváří vysoké výnosy, tak to vůbec není problém.

Když NRZ vydává nové akcie, tak to jsou hotovostní náklady (dividendový výnos) přibližně 12% ročně, tyto peníze jsou ale investovány s návratností vlastního kapitálu ve výši 24%, takže REIT vytváří velký přebytek výnosů z kapitálových nákladů. Což zvedne výnosy pro všechny akcionáře. Vydávání nových akcií je proto v pořádku, když jsou investice NRZ tak ziskové.

Zdroj: NRZ 10-K podání

Výsledky NRZ byly během posledních několika let poněkud kolísavé, ale celkově dochází k výraznému růstu čistého zisku (net income), zisku na akcii (earnings per share) a dividendy na akcii (dividends per share). EPS však rostlo podstatně pomaleji než čistý příjem (net income), což lze připsat trvalému nárůstu počtu akcií. Nicméně růst EPS o 8,7% v posledních 5ti letech je atraktivní tempo růstu, zvláště když se podíváme na již tak vysoký dividendový výnos.

NRZ je velmi levné

Akcie společnosti New Residential jsou obchodovány pod 4x krátkodobého zisku na akcii (trailing earnings per share), což je obrovská sleva v REIT sektoru. To je ale opodstatněné, právě kvůli rizikovějšímu podnikání firmy, jako jsou: investice do hypoteční práv, které jsou riskantnější než necyklické podniky s velmi nízkým rizikem. Nicméně současné ocenění je až příliš velká sleva. PE násobek ve výši 7x by stále znamenal značnou slevu ve srovnání s většinou ostatních REIT společností, ale znamenalo by to, že New Residential by se obchodoval nad 20 dolarů za akcii.

Nicméně New Residential, spolu s dalšími REIT firmami, se na přelomu února a března 2018 dostal ještě do větších výprodejů:

Zdroj: NRZ – YCharts

Akcie NRZ jsou oproti loňskému roku o 8% levnější, Schwab US REIT ETF (SCHH) dokonce o 11% a dividendové a dluhoposové ETF-ka též klesají. To lze vysvětlit skutečností, že výnosy amerických dluhopisů v letošním roce výrazně vzrostly, což způsobilo, že investice do papírů s pevným výnosem jsou pro investory relativně příznivější.

Někteří investoři orientovaní na výnosy tak přesunuli své peníze z dividendových titulů, a to zejména z REIT firem, do alternativ s pevným příjmem, což vedlo k poklesu cen u mnoha dividendových akcií. Společnost New Residential byla jednou z postižených akcií, ale zdá se, že akcie NRZ jsou stále mnohem přitažlivější než státní dluhopisy, při porovnání výnosu vs. riziko.

NRZ jako investice

NRZ nemá dlouhou dividendovou historii (existuje teprve od roku 2013). Investoři, kterým vadí riziko a hledají bezpečnou investici do růstových dividend, by se měli spíše podívat na Dividendé Aristokraty. Navzdory svým výsledkům, které jsou dost cyklické, se daří NRZ každoročně výplatu dividend od doby svého vzniku zvyšovat.

Zdroj: NRZ prezentace

Historie dividend byla trochu kostrbatá, i když NRZ nikdy dividendu nesnížila. V závislosti na výsledcích, byla dividenda zvýšena i dvakrát ročně (např. v roce 2017), ale byl rok bez zvýšení dividendy (rok 2016).

Společnost proto nenabízí velmi spolehlivý a pravidelný dividendový růst, který by DGI investoři rádi viděli, jako u Dividendovích Aristokratů. Růst dividendy od doby, kdy firma začala dividendu vyplácet, byl velmi prudký a výnos velmi velký. Při současné ceně vychází dividendový výnos téměř 12%, což je více jak čtyřnásobek výnosu, který investoři získají z 10letých bondů. Výnos téměř 12% je také více jak 6x vyšší jak dividendový výnos indexu S&P 500. Jedná se tak o jednu z nejvýnosnějších akcií s 5%+ dividendovým výnosem. Zde je seznam všech 407 akcií s dividendovým výnosem 5%+.

NRZ se nikdy nemusela potýkat s recesí nebo ekonomickou krizí, takže je nyní těžké předpovědět, co by se stalo s její dividendou, kdyby se ekonomické podmínky zhoršily. Vzhledem k tomu, že úrokové sazby od té doby rostou a ekonomika funguje velmi dobře, se zdá být docela pravděpodobné, že se výsledky společnosti budou v příštích letech nadále zlepšovat. Navíc vzhledem k tomu, že výplatní poměř není v žádném případě příliš vysoký (63% na základě EPS z roku 2017), tak dividenda vypadá v dohledné době bezpečně.

Vysoká dividenda a nízká cena umožňují atraktivní celkové výnosy v budoucnosti

V minulosti vedení společnosti dokázalo prudce zvyšovat výdělky společnosti, což ani nebylo úplně nutné pro tak atraktivní výnosy. Dle odhadů do roku 2022 by výnosy NRZ v příštích 5ti letech mohly vypadat asi takto:

Zdroj: www.suredividend.com – Konservativní předpoklad: Do roku 2022 se nezvýší růst výdělků ani žádná dividenda

Je překvapující, jaké roční výnosy by mohla firma v příštích letech investorům přinést, a to i v případě, že budeme vycházet z konzervativních předpokladů ohledně výnosů samotné firmy a možného růstu dividendy. Pokud bude vedení schopno i nadále zvyšovat zisky a navyšovat výplatu dividendy, tak budou roční výnosy ještě vyšší než výše uvedené odhady. Skutečnost, že NRZ má dobrou šanci na dosažení vysokých budoucích výnosů, i když její růst bude impozantní nebo klesne na nulu, tak to stále znamená že NRZ je dost atraktivní akcií.

Tato neobvyklá situace, kdy NRZ nachází dosažení 11% roční návratnosti, a to i v případě bez růstu je nutné přičíst extrémně nízkému ocenění a vysokému dividendovému výnosu. Dá se tak předpokládat, že cena NRZ poroste, pokud management bude i nadále přinášet solidní výsledky. Pokud bude NRZ fungovat i nadále dobře, tak investoři budou velmi jistě akcie skupovat, protože budou vidět jejich atraktivnost, což povede k vyššímu násobku ocenění a tím k nižšímu dividendovému výnosu.

Závěr

NRZ zatím neprokázala svou odolnost vůči nepříznivým ekonomickým podmínkám a jako hypoteční REIT je riskantnější než mnoho jiných akcií v průmyslových odvětvích. Velmi dobré vedení řídící NRZ bylo v minulosti velmi úspěšné , při extrémně nízkém ocenění, to je mu nutno přičíst jako velké plus. NRZ ale není nejlepší volba pro ty, kteří se bojí rizika. Pro ty, kteří jsou ochotni převzít riziko, vypadá New Residential jako vhodný doplněk k diverzifikaci dividendového portfolia. Dividenda vypadá v dohledné budoucnosti bezpečně a velmi nízké ocenění nese šanci slušné návratnosti.