REIT: Omega Healthcare Investors a problémy v SNF sektoru

O spoleečnosti Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) jsme psali naposledy na začátku září 2019 poté, firma vydala své Q2 2019 výsledky. Závěr zněl: „z historického hlediska se dnešní cena akcií Omega Healthcare Investors totiž zdá mírně nadhodnocená.“ Od té doby cena klesla o 1,5 dolaru, aby následně znovu začala růst a vylezla o 2 dolary. Dividendový výnos tak klesl k 6%, což již pro investory, kteří investují do REIT (čti: rít) firem není až zas taková „výhra“.

Navíc cena dál roste, což je překvapivé, protože firma nedávano oznámila nabídku 7,5 milionu nových akcií.

Pokud sledujete zahraniční články a fóra, tak jste si jistě všimli, že investoři mají na OHI dva naprosto radikální názory a když se společně někde sejdou … „tak to lítá“!

Jedna skupina OHI „věří“ a předpovídají další růst ceny a firmě prosperitu … druhá skupina poukazuje na změny v amerických zákonech (Medicate a Medicare), plus problémy s nájemníky, takže firmy „míří do bankrotu“.

Úvod

Pro více detailů Vás odkážu zpět na článek ze začátku září 2019, dnes se podíváme na trošku jiné „věci“.

Navzdory téměř historicky nejvyšší cena akcií se odhady vedení „drží při zemi“. Vedení neočekává žádný zázračný růst v blízké době, nájemníci firmy jsou v problémech a vrcholové vedení uprodává své akciové pozice ve firma.

Navzdory těmto vysokým hodnotám je vedení vedení chmurné, výhled růstu je sporný, jejich nájemníci čelí zhoršujícím se podmínkám a zasvěcenci prodávají levici a pravici.

Abych se vrátil … jedni říkají, že jsme ve stavu eufórie a od teď už vede cesta jen dolů … a druzí říkají, že fundamenty firmy jsou pevné a cesta vede jen výš …

Investorská nálada

Investoři si ale musí uvědomit jedno ze základních pravidl akciového trhu. Pokud cena akcií přestane odpovídat základním fundamentům firmy, tak znamená to, že buď se budou fundamenty firmy dramaticky zlepšovat, protože současná cena neodpovídá hodnotě … anebo je trh v euforii a přecenil hodnotu, která již fundamentům firmy neodpovídá.

Ocenění

Vedení v reportu za Q2 2019 snížilo odhad za celý rok 2019, takže nový střed AFFO je ve výši 3,05 dolarů na akcii. To znamená, že do konce roku 2019 vedení neočekává žádný velký růst, ale ani propad.

Navzdory tomuto konzervativnímu odhadu se akcie OHI nadále obchodují za téměř historicky nejvyšší ocenění. Jak se zdá, tak investoři neposlouchají „medvědy“ a nadále se nechávají unášet „býky“ a tlačí cenu stále výše.

Jenže, pokud by vedení chtělo dosáhnout svého odhadu střední hodnoty, tedy P/AFFO ve výši 11-12, tak by firma OHI musela vygenerovat AFFO v roce 2020 v rozmezí 3,40 – 3,72 dolarů … a to je oproti současnému odhadu vedení pro rok 2019 nárůst o 12–22% oproti!

Takový růst firma OHI v minulosti dokázala vyganerovat, takže potenciál tu je, ale stačí to k ospravedlnění současné ceny akcií? Jinak řečeno … investoři již tento růst do ceny akcií OHI zahrnuly.

Příležitosti

Společnosti Omega uskutečnila několik nových investic, které by měly přispět ke zvýšení příjmů.

Prezentace pro investory

V současné době má rozestavěné nové projekty za 21 milionů dolarů.

Probíhá spojení s firmou MedEquities Realty Trust, Inc. (NYSE:MRT), která by měla přidat dalších 66,7 milionů dolarů ročních příjmů – tedy na základě posledního 10-Q reportu firmy.

Dále společnosti OHI oznámila akvizici ve výši 735 milionů dolarů, která by měla být uzavřena do konce roku 2019 a přinést dalších asi 64 milionů dolarů ročních příjmů.

Tyto všechny investice by společně měly navýšit roční nájemné asi o 150 milionů dolarů.

To je ale stále jen 16,8% nárůst hrubých zisků. Navíc není zahrnuto nově vydaných 15 milionů akcií a navýšení dluhové služby o dalších 500 milionů dolarů, který byl použit právě na financování těchto akvizic.

Dále též nezohledňuje pokles nájemného prodaných nemovitostí v Q2 2019. A hlavně vůbec nepočítá se možným snižováním nájemného, které firma v posledním roce též musela udělat. Takže ne vše je tak jisté, jak by se mohlo na první pohled zdát.

Takže pokud půjde vše „jak na drátkách“, tak je velmi nejisté, že se OHI podaří dosáhnout 12-22% růstu AFFO v roce 2020 … pokud ano, tak to bude velmi pravděpodobně o pár let později.

Problém jménem nájemníci

Společnost Omega Healthcare Investors vsadila téměr vše na SNF (Skilled-Nursing Facility) REIT sektor. I když má několik zařízení mimo SNF sektor, tak ale prakticky všechny nemovitosti spadají do SNF. Firma měla loni možnost více diverzifikovat, ale opět se rozhodla novou investici ve výši 1,4 miliardy dolarů vložit do SNF nemovitostí.

SNF sektor je v posledních letech pod velkým tlakem. A to nejen z důvodu vysoké konkurence, ale především americká administrativa hází „sekvoje“ pod nohy operátorům SNF nemovitostí … a proto jsem ve poslední době viděli několik bankrotů.

Pokud se tento trend podaří otočit, tak OHI z toho bude bohatě profitovat, ale pokud bude pokles a bankroty pokračovat … bude mít OHI problém udržet dividendu, protože dopad na firmu bude o to větší.

Následující obrázek pochází ze zpráv NIC Skilled Nursing Report, která čtvrtletně sleduje trendy v SNF sektoru a pohled to není zrovna povtbuzující … i když se zdá, že od roku 2018 se SNF sektor začíná pomaličku zotavovat.

Obsazenost mezi Q1  2019 a Q2 2019  mírně klesla, ale to je obyklý mezikvartální jev v této části roku. Obsazenost mírně meziročně vzrostla, což dává alespoň malou naději, že se obsazenost SNF nemovitostí konečně pozvolna stabilizuje, když od poloviny roku 2014 klesala.

Ze statistit bohužel nelze vyvodit důvodu, zda je to z důvodu odchodu do důchodu většího počtu lidí nebo z důvodu zavírání SNF nemovitostní a přesun těchto lidí do jiných SNF zařízení.

Obrázek výše ukazuje pokles SNF lůžek o 8 tisíc v roce 2018, což je významný pokles oproti předchozím letům.

Mimochodem, obsazenost se počítá jako poměr počtu obsazených lůžek a celkového počtu lůžek. Takže když se počet lůžek sníží, tak se bude obsazenost zvyšovat.

Bohužel, či bohudík, když nějaké SNF zařízení zkrachuje, tak se jejich pacienti jaksi zázračně neuzdraví, ale musí být přesunuti do jiného SNF zařízení a tím se obsazenost zvýší. Je ještě velmi brzy říci, že se trend poklesu SNF pacientů zastavil, ale minimálně se alespoň zpomalil.

Medicare

Co ovšem je největším překvapením NIC Q2 209 zprávě, je velký pokles příjmů z Medicare státního programu. V ČR máme jen zdravotní pojištění, z kterého je placena zdravotní péče a je jedno zda je Vám 20 nebo 80 let. V USD mají, ale programy dva: Medicare a Medicaid (rozdíl je popsán zde, angl.). Jednoduše řečno … Medicare je pro všechny lidi (bez rozdílu věku, či příjmu) = „naše zdravotní pojištění ^{tedy spíš zdravotní daň, abychom to nazvali finančně správně}„, ale Medicaid je pouze pro nízko-příjmové občany USA. Je možné tedy spadat do obou programů.

Medicare funguje tak, že stát vyplácí peníze pojišťovně a ta pak následně proplací poskytnutou zdravotní péči. Pojišťovny pak využívají své velikosti (počtu pacientů), aby pro ně vyjednaly u poskytovatelů zdravoní péče nižší ceny, než jaké by si vyjednal pacient sám.

V Q2 2019 NIC zprávě se píše, pokles byl způsoben zřejmě právě pojišťovnami, které „donutili“ své klienty, aby si vybrali levnější SNF zařízení, anebo naopak byli ve vyjednávání se SNF zařízeními tak „dobří“, že vyjednali lepší ceny. Zda je ta, či ona možnost se bohužel zjistit nedá, takové informace NIC nemá.

Medicaid

Na druhé straně částka vyplácená na Medicaid nadále pokračuje v růstu. Je zde ovšem jedno ALE, které je nutné zmínit a tím je, že Medicaid je vypláceno po dobu max. 100 dní. To znamená, že i když na jednu stranu roste, tak na druhou je to stále podstatně menší částka, kterou SNF operátoři dostávají.

Takže pacienti, kteří mají závažné/dlouhodobé nemoci, tak těm po 100 dnech Medicaid skončí a musí buď vyjít s Medicare nebo mít jiné vlastní soukromé pojištění, z kterého je jejich SNF péče hrazena.

Jak je vidět v Q2 2019 NIC Skilled Nursing Report zprávě, tak Medicaid tvoří méně než polovinu Medicare plateb.

Navíc v některých částech Ameriky, především pak ve státě Texas, což je mimochodem stát s největším zastoupením nemovitostí společnosti OHI, jsou platby z Medicaid výrazně pod celostátním průměrem.

Když vedení nakupuje/prodává, aneb „insiders trading“

Někteří investoři pečlivě sledují jak vedení jednotlivých firem obchoduje s akciemi firmy, kterou spravují, tzv. insiders trading. Osobně to příliš nesleduji, tedy jak se to vezme … Lynx broker mi v Accountu ohlašuje nákupy a prodeje vedení mnou vlastněných firem, takže když se přihlásím, tak to vždy proklikám, protože mi to tam svítí, jen to prolítnu, málo když čtu dopodrobna. Pro mě je důležité, aby firma splňovala mé dlouhodobé investiční cíle, takže nákupy vedení firem mě příliš netrápí, ale … !

Problém s tímto „reportem“ je totiž v tom, že vedení nemá povinnost zveřejňovat proč nakupuje, či prodává. Především prodej je (může) indikovat problém firmy … znáte to, krysy opouštějí potápějící se loď jako první …

Jenže to nemusí být taky vůbec pravda. Člen vedení firmy může prodat akcie z důvodu platby školeného pro své děti, či nákupu nového domu, auta … takže se vůbec nemusí jednat o důvod spojený s firmou. Takže v takovém případě se investoři vůbec o zdraví firmy nemusí obávat.

Ale jak se bohužel zdá, tak u společnosti OHI to asi nebude pravda, protože to, co ukazuje následující graf asi jen stěži bude z výše uvedených důvodů.

Zdroj: NASDAQ

Tohle nevypadá na prodej z důvodu školného, auta, domu, či daní … tohle jsou velké výprodeje vedení …

• Robert Stephenson CFO odprodal 12% – z 238 tisíc akcií na 210 tisíc akcií
• Daniel Booth COO letos odprodal 22% – z 227 na 178 tisíc akcií
• Taylor Pickett CEOodprodal – 40% svých akcií od 351 tisíc akcií na 206 tisíc akcií

Jako jední pouze Michael Ritz CAO navýšil počet akcií z 5 872 na 7 985 a to jen z důvodu bonusu, který obdržel v OHI akciích. Jenže v srpnu 2019 prodal 5 000 akcií, které vlastnil k 1. 1. 2018.

Závěr

Dnes já stále příliš brzy na to, abychom mohli říci, že problémy SNF sektoru dosáhly svého dna a od teď již bude lépe. Prozatím se alespoň obsazenost stabilizovala, což je oproti poslední době alespoň jedna pozitivní zpráva. Jenže vyšší obsazenost byla zapříčiněna více pacienty s Medicaid, které má ale omezenou platnost a méně pacienty s Medicare, které je v podstatě trvalé. To znamená, že mnoho operátorů velmi pravděpodobně bude mít i nadále problém s klesajícími maržemi a tím bude i vyšší tlak na příjem z nájmu společnosti OHI.

Jedno růstové čtvrtletí prozatím neznamená, že jsme z problémů venku. Pojišťovny navíc dále tlačí na pacienty, aby co nejvíce zkrátili dobu pobytu a tím i platby z Medicaid. Což na druhou stranu bude mít dopad i na platby Medicare, protože pokud pacienti nepřeshnout 100 dnů, tak na Medicare vůbec nepříjde řada.

Z pohledu P/AFFO se tak dnes akcie OHI zdají být předražené a nelze je doporučit DGI investorům k nákupu. Ti co ale již akcií vlastní je mohou buď prodat a investovat utržené peníze do jiných, více dividendově růstových akcií nebo držet a pobírat i nadále štědrou dividendu.

Při ceně přes 42 dolarů za akcii OHI je dividendový výnost přes 6%, ale i tak je to „příliš“ málo vzhledem k rizikům, které dnes v SNF sektoru je.