REIT: Omega Healthcare Investors – Q1 2022 výsledky a výhled

Pokud chcete investovat do nemovitostí, ale osobní starání a rozčilování s nájemníky rádi přenecháte jiným, tak REIT sektor je to pravé pro Vás. Bohužel jako vždy je třeba hledat kvalitu a bezpečnost, před vysokým, ale pouze krátkodobým výnosem.

Na společnost Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) jsem poslední dobou zapomínal, tak je na čase to napravit.

Výsledky za Q1 2023 firma představila na začátku května, tak pojďme na to.

Portfolio

Omega Healthcare Investors investuje do nemovitostí zaměřených na pečovatelská zařízení pro seniory (senior nursing facilities = SNF). Prezentované výsledky Q1 2023 ukázaly, že portfolio OHI se dnes skládá z 902 nemovitostí, které spravuje 66 provozovatelů, jsou rozmístěny v 42 státech USA a Velké Británii a nabízí téměř 90 tisíc postelí pro pacienty. Pokud by Vás zajímalo přesné rozložení, tak Vás odkážu na firemní prezentaci (pdf).

Většina nemovitostí (74 %) jsou kvalifikovaná ošetřovatelská zařízení a zbytek portfolia tvoří nemovitosti pro seniory (senior housing). Téměř 85 % vybraných nájmů pochází z pronájmů nemovitostí.

Portfólio operátorů (správců), kteří pronajaté nemovitosti provozují, je také velmi dobře diverzifikované, i když se za poslední rok a půl několik z nich dostalo do problémů a vedení společnosti s nimi buď ukončilo spolupráci (nemovitosti jim vrátili) nebo přešli na splátkové kaledáře nájmů. 70 % operátorů má od firmy pronajaté nemovitosti minimálně pět let.

Od roku 2007 mnoha operátorům klesá EBITDARM, ale přesto stále většina operátorů zůstává profitabilní, takže obavy, že by dva operátoři mohli společnost významně poškodit není na místě.

Na druhé straně je však třeba přiznat, že vliv na firmu to mělo. Upravené FFO (adjusted Funds From Operation = AFFO) v roce 2018 kleslo, ale následně až do roku 2021 AFFO firmě rostlo slušným tempem.

Firma v Q1 2023 výsledcích ukázala pokles AFFO v roce 2022 na 730 milionů dolarů. Za Q1 2022 firma vykázala AFFO ve výši 160 milionů dolarů, tedy 0,66 dolarů na akcii. To je 13% pokles z 184 milionů dolarů (0,74 dolarů na akcii) v Q1 2022.

Vedení podniká další kroky pro udržení a podporu budoucího růstu.

Rizika

Největším rizikem byl a stále je koronavirus. Už je tu s námi skoro dva roky a ještě pár let tu s námi určitě bude. Z něj plyne firmě návazné riziko a tím jsou problémy/bankroty operátorů nemovitostí, kteří nemohou platit nájem nebo úplně končí. Firma tak buď nemovitost vrací operátorovi, pokud to jde nebo musí nemovitost rekonstruovat a najít nového operátora. To samozřejmě znamená velké náklady navíc.

Většina operátorů sice dostala od státu podporu, ale ta v posledních měsících klesá. Někteří operátoři mají stále problémy, ale celkově se situace na trhu zlepšuje. Meziročně obsazenost vzrostla o 8 % a firma v Q1 2023 vybrala cca 85 % nájmů.

Vedení v konferenčním hovoru zmínilo tyto firmy:

• LaVie – restrukturalizace portfolia firmy pokračuje, Omega firmě umožnila odložit 19,1 milionů dolarů nájmů za Q1 2023 a restrukturalizace by měla být dokonce v nadcházejících měsících
• Maplewood – v Q1 2023 byla uzavřena smlouva o restrukturalizaci, bylo stanoveno nové roční nájemné na výši 69,3 milionů dolarů a Omega do konce roku 2025 nepoužije inflační doložku
• Healthcare Homes – Omega firmě povolila odklad splátky 6,7 milionů liber za Q4 2022 a Q1 2023, platby budou obnoveny od května 2023
• Agemo – v rámci restrukturalizace bylo dohodnoto snížení ročního nájmu na 27,9 milionů dolarů, firma nezaplatila žádný nájem za Q1 2023 a platby byly od Q2 2023 obnoveny
• v Q1 2023 bylo celkem 48 SNF nemovitostí převedeno na nové operátory (tři úplně noví a dva stávající)

Růst

Firma působí ve vysoce atraktivním prostředí a společensko-ekonomickém sektoru. Nejsilnější část populace, která půjde za 8-12 let do důchodu, přinese obrovskou poptávku v SNF sektoru. To bude hlavní motor růstu v příštích deseti letech.

Pokud se nezačne znovu s výstavbou SNF nemovitostí, tak již za sedm let nebudou mít důchodci kam ve stáří jít.

Množství lidí odcházejících do důchodu se bude v následujích letech stupňovat. To povede k omezení nabídky a sníží možnosti ubytování.

Jak ukazuje následující obrázek, tak průměrná doba strávená „zákazníkem“ v SNF zařízení je tisíc dnů – tedy v závislosti na věku. Čím starší důchodce, tím logicky delší čas v SNF.

Problém je, že počet lůžek v SNF zařízeních v posledních letech stagnuje a s výstavbou se téměř nepočítá a to i přes to, že na to REIT (čti: rít) firmy již roky upozorňují.

I když by se mohlo zdát, že s téměr 7 miliardovou kapitalizací je Omega velká firma, jenže portfólio firmy představuje pouhých 5 % SNF sektoru a dalších 5 % patří dalším veřejně obchodovaným firmám. Zbývá tedy obrovský prostor pro akvizice nemovitostí pro budoucí růst. A jak uvádí následující obrázek z prezentace, tak vedení firmy se bude snažit portfolio nemovitostí v příštích deseti letech zdvojnásobit.

A pak je tu státem placené zdravotní pojištění (Medicare a Medicaid). To je pro firmu také prorůstový stimul, tedy dokud je bude vláda USA platit. V momentě, kdy tato podpora bude zrušena nebo omezena, to může přivést nějaké operátory do problémů.

V Q1 2023 firma prodala dvě nemovitosti, již dříve označené k prodeji, za 18 milionů dolarů (zisk 13,6 milionů dolarů). A nakoupila nemovitosti za 14 milionů dolarů, které zpětně pronajala prodejci, s 10% ročním výnosem a 2,5 % ročním růstem nájmů.

Na straně druhé, ale musela odepsat 39 milionů dolarů z důvodu poklesu účetní hodnoty držených nemovitostí.

Dluhy

Jako každá REIT firma, tak i Omega financuje nákup nemovitostí dluhem.

V letošním roce má firma ke splacení (refinancování) 350 milionů dolarů a v následujících letech po 400 milionech dolarů. Q1 2023 firma zakončila s 245,2 miliony dolarů na účtech. V revolvingovém úvěru firma možnost čerpat dalších až 1,45 miliardy.

Dluh má investiční ratingy BBB- od S&P Global a Baa3 od Moddy´s. Poměr dluhu k EBITDA je slušných 5,94 a dluh k účetní hodnotě (book value) je necelých 45 %.

Dividenda

Akcie firmy dnes nesou téměr 9,5 % dividendový výnos.

Společnost v minulosti svou dividendu navyšovala velmi slušným tempem. Růst dividendy se však v roce 2020 kvůli problémům v SNF sektoru zastavila. A zatím nelze očekávat, že by se takové navyšování dividendy v blízké době vrátilo.

Dividenda v Q1 2023 nebyla krytá FFO – 0,67 dolarů dividenda vs 0,66 FFO, ale to by se mělo v nadcházejících čtvrtletích zlepšit.

Ocenění

Akcie společnosti se v současné době obchodují za velmi nízký P/AFFO násobek ocenění = 9,6, protože investoři se stále obávají možných dalších bankrotů operátorů.

Analytici očekávají růst FFO kolem 4,5 až 4,7 % ročně. To by znamenalo, že by se ocenění v příštích letech mělo vrátit nad 30 dolarů za akcii.

Závěr

Společnost Omega Healthcare má dobrou pozici, aby mohla těžit z růstu poptávky v SNF nemovitostech (nedostatečné výstavbě) a akvizičním příležitostem. Navíc vedení se daří zbavovat se problémových operátorů, což postupně zvyšuje bezpečnost firemího portfolia.

Vedení společnosti se daří finanční bilanci zlepšovat každé čtvrtletí a díky konsolidaci v roztříštěném SNF sektoru se bude ještě zlepšovat. Krátkodobá rizika jsou jasná, ale také dlouhodobý výhled růstu.

Pokud hledáte vyšší výnos, ale chtěli byste současně nižší volatilitu a bezpečnost, tak akcie firmy z dnešního článku NEJSOU pro Vás! Na druhé straně, ti investoři, kterým volatilita ceny nevadí a při poklesu rádi přikoupí, tak akcie této firmy lze jednoznačně doporučit. Z důvodu dividendového nerůstu však akcie firmy nelze doporučit DGI investorům.