REIT: Omega Healthcare Investors – Q2 2019 výsledky

Společnost Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) v úterý 6.8.2019 oznámila Q2 2019 výsledky a ty byly o něco lepší, než se očekávalo.

Upravené finančními prostředky z operací (adjusted funds from operations) byly větší než dividenda, ale na druhou stranu vedení oznámilo, že pro zbytek roku už tak pozitivní výsledky neočekává.

 

Portfolio

Omega Healthcare Investors investuje do nemovitostí zaměřených na pečovatelská zařízení pro seniory (senior nursing facilities = SNF). Prezentované výsledky Q2 2019 ukázaly, že portfolio OHI se dnes skládá z 949 nemovitostí v hodnotě cca 9,16 miliardy dolarů.

Většina nemovitostí (813) jsou kvalifikovaná ošetřovatelská zařízení a zařízení přechodné péče (skilled nursing/transitional care facilitie) (83% investičního portfólia), zbytek portfolia tvoří nemovitosti pro seniory (senior housing).

Zde je obrázek portfolia z Q2 2019 prezentace:

 

Příležitost k růstu

I když Omega Healthcare Investors funguje pouze v USA, tak i u nás vidíme stejný trend: populace stárne. O tom jak to vypadá v ČR jsem spal ve dvoj-článku Můj důchod aneb já se nechci jít pást – 1. část a Můj důchod aneb já se nechci jít pást – 2. část.

V USA to není o mnoho lepší, což pro REIT (čti: rít) firmy přináší velkou příležitost k růstu, protože dle demografických předpovědí, budou v blízké budoucnosti starší věkové skupiny tvořit většinový podíl americké společnosti. Na obrázku níže můžete vidět odhad růstu skupin lidí ve věku 80 až 84 a 85+. Ty budou v příštích 20ti letech nejrychleji rostoucí skupinou lidí.

Tito lidé přitom tvoří největší skupinu uživatelů zdravotnických zařízení, což bude znamenat výrazný nárůst poptávky po zdravotních nemovitostech, tedy těch, které společnost Omega Healthcare Investors vlastní.

Při pohledu do reportu dále zjistíme, že nejdůležitějším státem pro Omega Healthcare Investors je Texas, kde má největší zastoupení nemovitostí. Je to především z důvodu velké a rychle rostoucí populace tohoto státu. Texas představuje 11,7% investic do nemovitostí.

Zde je obrázek rozpisu investic do jednotlivých států z Q2 2019 prezentace:

Akvizice

Stejně jako většina ostatních REIT firem, tak i Omega Healthcare Investors roste především díky akvizicím. I když společnost též vynakládá značný kapitál na renovace a výstavbu nových projektů. Každoročními pravidelnými modernizacemi svých zdravotnických zařízení zvyšuje jejich hodnotu a tím i hodnotu pro své investory.

Když se opět podíváme do prezentace, tak vidíme, že společnost v první polovině roku 2019 vynaložila 725,76 milionů dolarů na akvizice, rekonstrukce, a další.

Zde je obrázek rozpisu investic od roku 2014 z Q2 2019 prezentace:

Posledním přírůstkem do portfólia je právě dokončená akvizice firmy MedEquities Realty Trust, v hodnotě 600 milionů dolarů.

Vedení očekává, že tato akvizice navýší FFO a AFFO o 0,05 dolarů na akcii a především zvýší diverzifikaci operátorů společnosti.

Když se podíváme na diverzifikaci, tak na obrázku níže vidíme, že pouze jediný operátor generuje více jak 10% celkového příjmu z pronájmu. Deset největších operátorů nemovitostí přináší 55,5% celkového příjmu z pronájmu. To je vynikající diverzifikace.

Bezpečnost dividendy

Vedení Omega Healthcare Investors v Q1 2018 zmrazilo dividendu, protože několik operátorů začalo mít problém s placením nájmů, což vedlo ke snížení AFFO. Od prosince 2017 tak OHI svým investorům vyplácí čtvrtletní dividendu ve výši 0,66 dolarů na akcii.

Nutno však dodat, že ač již dividenda není pravidelně navyšována, tak je velmi dobře pokryta upravenými prostředky z operací (adjusted funds from operations = AFFO). AFFO za Q2 2019 bylo ve výši 0,77 dolarů na akcii, tedy o centík vyšší než vedení odhadovalo – 0,76 dolarů na akcii.

Když se podíváme na minulé výsledky, tak zjistíme, že společnost Omega Healthcare Investors v posledních šesti čtvrtletích průměrně vykázala právě AFFO ve výši 0,76 dolarů na akcii. Z toho nám vyjde výplatní poměr dividendy k AFFO ve výši  87%. Což znamená, že dividenda je v současné době bezpečná a jak vidíme na grafu níže, tak za poslední tři kvartály výplatní poměr pomaličku klesá.

Ocenění

Vedení společnosti Omega Healthcare Investors v Q2 2019 výsledcích oznámilo, že za celý rok 2019 očekává upravené příjmy z operací (adjusted funds from operations) v rozmezí 3,03 až 3,07 dolarů. To znamená snížení odhadů oproti Q1 2019. které bylo v rozmezí 3,00 až 3,12 dolarů na akcii.

Vedení uvedlo, že odhad byl snížen z následujících důvodů:

Očekávaného prodeje 10ti nemovitostí společnosti Diversicare a pokračujících problémů operátora Daybreak, který již téměř rok platí nájem na hotovostní bázi v přibližné výši 3 až 5 milionů dolarů za čtvrtletí a menší vliv na snížení má i vydání nových akcií.“

Střed odhadů vedení je tedy ve výši 3,05 dolaru na akcii. Při ceně kolem 39 dolarů za akcii, to tedy znamená, že se dnes akcie OHI obchodují s poměrem AFFO k ceně ve výši cca 12,6.

Odhad férové ceny akcií OHI je v rozmezí 31 až 35 dolarů za akcii, tedy s poměrem AFFO k ceně v rozmezí 10 až 11,5. To znamená, že akcie jsou dnes mírně nadhodnocené a tedy je dnes nelze DGI investorům doporučit.

 

Rizika

Než se dostaneme k závěru, tak se ještě musíme podívat na možné rizika pro firmu. Protože je zde několik faktorů, které mohou mít zásadní dopad na firemní příjmy, což by mohlo vést až k nutnosti snížit dividendu.

Jako první uvedu riziko operátorů nemovitostí. Americká vláda v posledním roce zvýšila tlak na ceny ve zdravotnictví a též omezila platby ze zdravotního pojištění. To vedlo k několika bankrotům firem poskytujících zdravotnickou péči.

Dalším rizikem je vysoké konkurenční prostředí v oblasti poskytování zdravotnické péče … tlak na ceny mezi konkurenčními firmami, též přivedl několik firem v posledních letech na buben.

Pokud by několik velkých operátorů přestalo platit nájmy, či zbankrotovalo, tak by to mělo velmi negativní dopad na peněžní toky.

Rostoucí konkurence v SNF sektoru bude též vyvíjet tlak na peněžní toky Omega Healthcare Investors a tím i na dividendu.

A za poslední, pokud bude chtít OHI udělat další akvizici, tak jako každá REIT firma musí vydat nové akcie, to znamená, že současní investoři jsou/budou vystaveni riziku ředění akcií.

 

Závěr

Shrnuto a podtrženo, společnost Omega Healthcare Investors měla velmi dobrý druhý kvartál roku 2019. Dividenda společnosti je bezpečně krytá AFFO a je zde i řekněme malý prostor pro navýšení, i když vedení zopakovalo, že pro rok 2019 s navýšením dividendy nemají investoři počítat. Prioritou vedení tedy není růst dividendy, ale růst příjmů a to prostřednictvím akvizic.

Akcie Omega Healthcare Investors mám ve svém portfóliu již od počátku, byla to moje první akcie, kterou jsem koupil – díky Michale -, ale dnešní ocenění je prostě příliš vysoké, abych uvažoval o navýšení pozice.

Z historického hlediska se dnešní cena akcií Omega Healthcare Investors totiž zdá mírně nadhodnocená, proto by DGI investoři měli počkat až se cena opět vrátí blíže k 30 dolarům za akcii. Na druhou stranu, investice do akcií Omega Healthcare Investors Vám i při dnešní ceně přinese krásných cca 6,8% hrubého dividendového ročního výnosu, takže pokud nevíte kam jinam, tak nákup dnes a pozdější ředění s poklesem ceny, je též možnost.