REIT: Omega Healthcare Investors v roce 2019

Minulou sobotu jsme si povídali o dvou BDC firmách, tak dnes se opět vrátíme k mému oblíbenému REIT (čti: řít) sektoru a to k firmě Omega Healthcare Investors, Inc. (OHI), kterou po loňských problémech dost lidí pomalu pohřbívalo „za živa“. Ale jak si dnes ukážeme, tak to bylo předčasné. Společnost totiž vykázala vynikající start roku 2019. Jak se zdá, tak investicím do zdravotnických nemovitostí ještě hrana nezvoní!

Společnost Omega Healthcare Investors se do toho pustila hned v prvním čtvrtletí a to akvizicí společnosti MedEquities Realty Trust, Inc.. Což po problémech s některými operátory nemovitostí v roce 2017 a 2018 je vynikající start do nového roku.

 

Stárnoucí populace

Omega Healthcare Investors je největší firmou v REIT sektoru kvalifikovaných ošetřovatelských zařízení (skilled nursing facility REIT =  SNF) ve Spojených státech, s hodnotou vlastního kapitálu ve výši 7,6 miliardy dolarů. Společnost vlastní rozsáhlé portfolio ošetřovatelských, dočasných a důchodcovských ubytovacích zařízení. Společnost Omega Healthcare Investors uzavřela Q1 2019 s portfoliem 910 nemovitosí v hodnotě 8,53 miliardy dolarů.

Omega Healthcare Investors bude i nadále těžit z dlouhodobého demografického trendu ve Spojených státech. Lidé dnes žijí déle než dříve a s tím roste i poptávka po ošetřovatelských zařízeních a službách. To se v příštích několika letech nezmění, spíše bude poptávka nadále růst. Především odchod do důchodu tzv. baby boom dětí bude představovat významný nárůstu po ošetřovatelských zařízeních a službách, jako nabízí právě společnost Omega Healthcare Investors.

Níže uvedený obrázek ukazuje obsazenost SNF zařízení a věk ubytovaných důchodců v roce 2016.

 

 

Roztříštěný SNF sektor

Sektor kvalifikovaných ošetřovatelských zařízení (skilled nursing facility REIT =  SNF) je v USA velmi roztříštěný. Vedení společnost Omega Healthcare Investors odhaduje, že vlastní pouhých 5% SNF trhu. To je z pohledu velikosti SNF trhu téměř zanedbatelný podíl.

To pro společnost Omega Healthcare Investors představuje obrovskou konsolidační příležitost, která pomůže společnosti s dlouhodobých růstem FFO (funds from operations).

Větší problém, ale číhá „za bukem“, tedy v blízké budoucnosti. A to je obsazenost SNF zařízení. Vládní agentura Centers for Medicare & Medicaid Services (CMS) již v roce 2015 odhadla, že požadavky na ubytování v SNF zařízeních v roce 2025 překročí jejich kapacitu.

Avšak nemusíme chodit za „velkou louži“, že? Stejný problém máme i u nás v ČR a to již několik let, ani nemusíme čekat do roku 2025!

 

Akvizice

Rok 2018 byl pro firmu Omega Healthcare Investors problémovým rokem. Společnost měla problémy s několika operátory nemovitostí. Nejcitovanější případ je firma Orianna Health Systems. To nakonec donutilo vedení společnosti Omega Healthcare Investors k vrácení některých zařízení původnímu majiteli nebo k nahrazení operátora zařízení. Tím byla většina problémů vyřešena. To avšak neznamená, že by z toho firma Omega Healthcare Investors byšla bez ztráty kytičky. Firma v Q1 2019 díky těmto zásahům do svého porfólia, tedy především odprodejem 15 zařízení firmy Orianna, vykázala pokles hodnoty pronajatých nemovitostí o 7,7 milionu dolarů.

Ale jak je vidět z výsledků Q1 2019, tak vedení společnosti chuť po akvizicích nepřešla, hned v Q1 firma uskutečnila první akvizici a to společnosti MedEquities Realty Trust. Tato akvizice pomohla rozšířit počet operátorů, čímž se zvýší bezpečnost peněžních toků a zisků.

Předpokládám, že toto byla první vlaštovka a další akvizice budou letos ještě následovat. Protože firma Omega Healthcare Investors byla v minulosti v akvizicích velmi aktivní a každý rok pravidelně vydává na akvizice desítky až stovky milionů dolarů.

Na obrázku níže je přehled výdajů na akvizice (fialově) od roku 2004 – hodnoty jsou v tisících dolarů:

 

Dividenda

Společnost Omega Healthcare Investors v roce 2018 oznámila zmražení čtvrtletní dividendy. Poslední zvýšení dividendy bylo 15. února 2018, kdy byla dividenda zvýšena z 0,65 na 0,66 dolarů na akcii. Pro letošní rok (výplaty: únor a květen) je dividenda zatím stále ve výši 0,66 dolarů na akcii. Ale díky akvizicím by snad mohla firma letos dividendu zvýšit, čímž by si zachovala svou 9tiletou historii pravidelného zvyšování dividendy – tedy navýšila by historii na dekádu.

Společnost Omega Healthcare Investors v Q1 2019 vykázala AFFO ve výši 0,81 dolarů na akcii, což je více než vyplácená dividenda. To znamená výplatní poměr dividendy a AFFO ve výši pouhých 79%.

 

Ocenění

Slovy klasika: do teď to byla samá pozitiva a sociální jistoty. Nyní se podíváme kde to drhne.

Můj nákupní průměr je 29 dolarů za akcii, takže současná cena přes 37 dolarů je více jak 30% nad. Taktéž cca 7% hrubý výnos (5,95% čistého) pro mne není příliš zajímavý.

Ano, souhlasím, téměř 6% čistého Vám dnes nedá žádná banka, ale nezpomínejte, že se zde bavíme o REIT firmě! Tedy o dost rizikovější investici, než je vložení do banky. A proto požaduji vetší bezpečnostní polštář.

Ač se snažím držet pravidla nikdy nenakupovat za vyšší cenu než byl nejnižší nákup, tak u firmy Omega Healthcare Investors jsem ochoten udělat vyjímku a přikoupit pokud by cena klesla pod 32 dolarů za akcii. To by znamenalo poměr ceny a AFFO ve výši cca 10. S dnešní cenou přes 37 dolarů je tento poměr přes 12. To je pro mne příliš velké riziko v poměru s výnosem / možným poklesem ocenění.

 

Rizikové faktory

Mezi rizikové faktory společnosti Omega Healthcare Investors patří:

• zvýšení konkurence v SNF sektoru = vedlo by k poklesu obsazenosti a tím peněžního toku
• problém s operátory = nájemné neplacené včas
• pokles krytí dividendy
• růst tržní volatility = tradeři si důvod vždy najdou, např. americko-čínská obchodní válka

Závěr

Vedení společnosti Omega Healthcare Investors vsadilo budoucnost firma na stárnutí americké populace a zdá se, že se to začíná pomalu, ale jistě vyplácet. Společnost je největší zdravotnickou REIT firmou ve velmi roztříštěném SNF sektoru.

Společnost Omega Healthcare Investors má dlouho historii akvizic zdravotnických zařízení. V Q1 2019 již uskutečnila první, takže je velká šance, že budou i další, což podpoří růst FFO a AFFO.

Dividenda je kryta jak FFO, tak i AFFO, takže by nakonec mohla být dividenda v roce 2019 zvýšena. I když první dvě dividendové výplaty roku 2019 zatím zůstávají stejné jako loni, tedy dle prohlášení vedení.

Bohužel cena není v současné době pro nákup vhodná. DGI investoři by měli počkat na cenu pod 32 dolarů, popř. ještě lépe pod 30 dolarů.